您好，
(一)拍賣前，查封房屋
(二)拍賣前，評估房屋
(三)第一次拍賣(拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告)
1、競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
2、人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人于拍賣日到場。
3、拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。
(四)第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，應當在六十日內再行拍賣。
(五)第三次拍賣
對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。
(六)變賣
第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。
(七)所有權轉移
不動產拍賣成交或者抵債后，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。
所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

1.評估價格評估價格是拍賣的前置程序。法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。2.確定和委托拍賣機構對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。3.發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。4.確定拍賣保留價在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。5.舉行拍賣會舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

先查封，接著判決執行拍賣。
然后搖珠決定評估公司進行評估，以評估報告的價格確定拍賣保留價。
再搖珠決定拍賣公司，由拍賣公司出公告，開拍賣會進行拍賣。
拍賣成交收到成交款項后，進行分配，最后結案。

一般委托專業的拍賣公司進行。

1.評估價格評估價格是拍賣的前置程序。法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。2.確定和委托拍賣機構對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。3.發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。4.確定拍賣保留價在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。5.舉行拍賣會舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

一，法院執行房產的拍賣程序：
1，拍賣行接受客戶委托
房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。
2，拍賣的鑒定與估價

對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。
3，確定拍賣房產底價

指拍賣成交應達到的最低價格基數，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。
4，確定拍賣日期

日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。
5，發布拍賣公告

拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。
6，審查競買人資格

參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。
7，競買人繳付保證金

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。
8，組織拍賣會實施

拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。
9，拍賣品的權屬移交

房產一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。

法院執行房產的拍賣程序，一般需要委托拍賣機構拍賣，具體細節參考如下回
《最高人民法院答關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》

46．人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行拍賣。
財產無法委托拍賣、不適于拍賣或當事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。
47．人民法院對拍賣、變賣被執行人的財產，應當委托依法成立的資產評估機構進行價格評估。
48．被執行人申請對人民法院查封的財產自行變賣的，人民法院可以準許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，并控制變賣的價款。
49．拍賣、變賣被執行人的財產成交后，必須即時錢物兩清。
委托拍賣、組織變賣被執行人財產所發生的實際費用，從所得價款中優先扣除。所得價款超出執行標的數額和執行費用的部分，應當退還被執行人。