我和丈夫蘇某已分居3年，即將到民政局辦理離婚手續。我和蘇某在婚后曾購買住房一套，蘇某瞞著我將房子以21萬元的價格賣給了他的表弟胡某（和我們是鄰居）。兩人簽訂了房屋買賣合同以后，胡某將首批12萬元房款交給了蘇某，另約定其余8萬元等房產過戶以后支付。在兩人去房產局辦理房產過戶手續的時候，我發現丈夫蘇某私自賣房的行為，并堅決反對。請問：？（德州 李文） 德州律師尚成志解答：根據你簡要敘述的情況，律師認為，本案中你丈夫蘇某私自與胡某簽訂的這份房屋買賣合同是無效合同，胡某應當將已收取的12萬元返還給胡某，胡某無權再要求辦理房產過戶手續。理由是：第一，這套房屋是你和蘇某婚姻關系存續期間取得的房產，屬于夫妻共同財產，雙方享有平等的所有權和處分權。最高人民法院《關于〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。” 最高人民法院《關于〈婚姻法〉若干問題的解釋》第17條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。本案中，你丈夫蘇某在賣房時并未與你協商取得一致意見。胡某作為王某的親戚和鄰居對你們夫婦的分居以及正在鬧離婚的事實應當是知情的，有正當理由相信這一賣房行為不是夫妻共同意思表示，在此種情形下仍然購買蘇某單方處置的房產，蘇某符合《婚姻法》第四十七條例舉的情形，違反《民事訴訟法》的相關規定，應認定無效。第二，你的共有權被侵犯。依據我國《城市房地產轉讓管理規定》第6條第4項的規定，共有的房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。本案中，蘇某將房屋賣給胡某，未經共有人你的同意，侵犯了你對該房屋的共有權，因此這一買賣行為系無效民事行為。綜上，你丈夫蘇某私自賣房行為無效。

買賣合同是可以簽的，是有效的合同（根據物權法第十五條），至少也應當是部分有效的版合同權。簽訂合同的時候，把這些情況說清楚就行了。然后起訴你前夫，要求分割財產就可以了。
如果不需要起訴，通過其他手段可以轉讓全部產權的話，你可以坐等你前夫來起訴。到時候支付前夫一半房價就是了。
貴達律師事務所
沈桂旺律師

如已離婚，則無效，對外你不是所有權人
同上
不承擔責任，你們內部協議是有權處理該房產的。

如還未離婚，有效，夫妻相互代理
有效同上
房子的錢給你丈夫一半

無效，只能去法院起訴分割房屋。

詳細情況可電話或QQ聯系
北京婚姻家庭 劉大來律師
聯系方式見空間或百度

1、首先夫妻離婚時對房產權益的定性。
2、其次基于定性，夫或妻是否具有買賣資格。
3、房產未頒發產權證書，是否可以轉讓，如何轉讓都是問題！
建議：還是要請律師厘清上述問題，否則隱患很多。

無效的,前夫可以請求法院撤銷此合同.

你的原協議沒有可操作性，故而出現了問題，你單方簽合同是不能處置共同財產的，特別是該房產還沒有產權證，只能變更合同發票，要與開發商協商解決。但首先要征得共有人同意。所以只能通過訴訟程序來解決了。

律師在處理案件時，經常遇到和房產由房主簽訂買賣合同，事后其配偶跳出來主張權利，認定買賣無效，前兩年，房價月月上漲，配偶不知情也成為房主翻悔的理由，那么到底夫妻一方私自賣房有效嗎？
我認為：這應當分別對待，不能籠統說對還是不對。
首先，房屋必須是婚姻關系存續期間取得的房產，這才是夫妻共同財產。根據最高人民法院《關于〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”以及我國《城市房地產轉讓管理規定》第6條第4項的規定，共有的房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。
最高人民法院《關于〈婚姻法〉若干問題的解釋》第17條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。也就是夫妻在賣房時應協商，取得一致意見。假如夫妻正在鬧離婚、或者因情感問題正處于分居期間，一方擅自實施賣方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，買房人在此種情形下仍然購買且尚未過戶入住，應認定買賣合同無效。
　　其次，《物權法》第一百零六條規定，了善意取得制度。即無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。所以假如上述情況變為一方擅自實施賣方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，但買房人已經合理支付價款且產權過戶入住完畢，這時雖然賣方配偶起訴法院，但買房人依據物權法106條精神完全可以拒絕其請求。
最后，由于我國不是英美判例法國家，具體的案件還應具體分析，最好是最高院出更詳細的解釋，避免同一案情，截然相反的結果。
作者簡介：
毛軍律師主要從事房地產、合同糾紛、家庭婚姻,侵權賠償、勞動爭議,公司等民事及非訴訟案。對方地產和民商法律業務的理論研究和實踐操作尤為見長.了解律師詳細信息請點擊http://user.148com.com/?7401
責任編輯：李小娟