從資金運作入手解決房價異常上漲問題

2004年以來房價猛漲的原因是什么？有人認為是房地產開發成本提高了，招拍掛使地價提高6.08%；建材漲價了，影響房地產的價格。建材、土地真的是導致去年以來房價異常上漲的直接原因嗎？

資本金破解利潤之謎
都說搞房地產最掙錢，可是開發商也最缺錢。據統計，房地產企業資產負債率平均超過70%。那么，開發商靠什么來運作一個樓盤的開發呢？首先靠的是低額資本金。這是破解房地產開發成本與利潤之謎的關鍵點之一。

資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額，對投資項目來說是非債務性資金。投資項目資本金也可以用土地使用權作價出資。

1993年前后，我國房地產業出現不景氣。為了拉動國民經濟發展，從1996年開始，我國對各種經營性投資項目，試行資本金制度，出臺《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》規定：投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，房地產開發項目資本金比例為20%及以上。國務院1998年發布施行的《城市房地產開發經營管理條例》重申：房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

這個規定是很寬松的，企業用只占項目總投資20％的資本金，就可運作一個商品房開發項目，贏利空間相當大，由此又引發開發商，不斷用20％去滾動開發新項目的沖動。開發商只要手頭有某個項目20％資金數額的錢，就會拿去投資這個房地產項目，實行滾動開發，去賺取更多的利潤。這是目前開發商手頭的地夠開發3至7年，而開發商卻仍說不夠地用的原因。這也是為何商品房空置量那么多，開發商對房地產項目的投資還在不斷增長的原因。開發商爭著再多拿些地開發，由此拉動了地價上漲，拉動了房地產投資的大幅增加。

同樣規模的項目，同樣的經營利潤，資本金投入少一半就意味著利潤率高一倍。而且越是建造高檔房，獲利越高（從這也可知道為何房地產開發，出現中低收入適用房少的結構性失調）。

在社會各行業市場配置資源的機制已經基本形成的情況下，房地產投資大幅增加，表明這個行業的資本利潤率明顯高于社會平均利潤率。

鑒于近年房地產開發投資增幅過高，國務院2004年4月發布《關于調整部分行業固定資產項目資本金比例的通知》，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。但實行這個資本金比例，還有個銜接期問題。

預售破解成本之謎
破解房地產開發成本與利潤之謎的另一關鍵點：我們房地產開發是通過預售來融資的。

我國的商品房建設，在實行住房制度改革之前，為了促進住房建設，采用了低資本金與可通過預售來融資等優惠政策。這個政策為我國商品房開發建設從零發展至現今規模，對提高城市居民住房水平功不可沒。

1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》在法律上確立了商品房預售制度。預售條件之一為投資開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上。值得注意的是，這里的提法還不是資本金。按目前建筑企業墊資施工運作規則，達到這進度所需資金，是由建筑企業承擔的。

商品房預售制度的關鍵是按揭貸款。房地產開發項目工程達到形象進度后，開發商拿到了預售許可證，就啟動了購房者的銀行按揭貸款程序。

開發商絕大多數商品房預售項目，都是在利用個人按揭的資金滾動開發。據廣東省房協市場分析課題組根據統計局數據作出的《廣東省房地產市場分析報告》顯示，2002年1至11月，廣東省開發企業自籌資金占總資金來源的23.6%，2003年1至11月占20.3%，就算在國務院當年年初宣布將資本金由20%提高到35%及以上的2004年，也只占27.2 %，而同期的訂金和預付款，竟分別占58.4%、59.4%、52.9%。

值得注意的是，這里的20％是自籌資金而不是資本金。也就是說，在實際運作中，資本金并沒達要求（自籌資金20％而不是資本金20％），而又預售了，這缺口是由建筑企業墊資填補，而建筑企業墊資的錢，大都是向銀行貸的款。

從國家統計局的數據來看，開發商的資金來源，來自銀行的只占不到20%。

商品房開發用預售來融資的做法，形成虛擬性商品房，使得在現實中對“售樓宣傳不真實”的投訴已是“小兒科”，大的是商品房開發建設項目爛尾，購房者投入畢生積蓄收不了樓。

建筑施工“包工包料”
按規定，開發商應該按工程進度給建筑方付款。但每個房地產項目都會有七八家建筑企業來競爭，建筑企業為了拿到工程來做，自己墊資也同意。

很多開發商把要求建筑企業墊資承包和拖欠工程款作為一種經營謀略，建一個房地產項目，工程款都由建筑公司先墊付。開發商預售了商品房，才有錢按工程進度付工程款給建筑施工企業，直到運作至主體結構完工。這是行業的潛規則。

建筑企業給開發商墊資建商品房，目前通行做法是“包工包料”，建材與工程款掛鉤；建筑企業往往是低價中標，贏利靠建材大批購買的差價、靠材料供應商和設備供應商墊資、拖欠下游施工隊的工資等辦法獲得。這種情況在最高人民法院2002年6月起施行的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》司法解釋有所反映：“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用。”廣東省高級人民法院執行局一位法官，以其處理眾多拖欠工程款案件歸納得出結論：工程款中有60％是建材款。

于是，建材漲價只會使得建筑企業得到的贏利減少，而不會直接影響到開發商目前的商品房價格提高。由于房地產項目建設一般為兩三年，建材購買合同和施工合同在項目開始時就簽下，要影響也要等下一輪合同簽署時。

就算房價與建材有直接關聯，也不一定必然會影響到房價高漲。有人舉近期一個實例：

2003年以來，盡管鋼鐵價格上揚了，可小轎車價格還在持續下跌。蓋房子用的鋼材比例再高，也不如造汽車，同樣是鋼材漲價，為什么汽車價格在一路下跌？如果說汽車還有個WTO因素的話，哪為什么空調、冰箱這些耗鋼大戶的價格在跌？這只不過是廠家的高利潤空間縮小了。

另外，還存在開發商拖欠工程款問題，使得建材漲價與房價上漲距離更遠。建設部建筑市場管理司調研組2003年1月完成的《關于建設領域工程款拖欠問題的調研報告》指出：全國房地產開發項目拖欠工程款979.17億元。

協議出讓使開發商用很少錢就拿到土地
我國原來實行低價協議出讓土地。開發商具備相應資質就可以申請地皮，用很少的錢就可拿到地開發商品房。

當時，很多開發商不具備成熟的開發經驗，只要能獲取土地資源，就可以就這一宗土地而倉促成立房地產項目公司。獲取土地資源的方式，從某種程度上說，決定產品的定位與品質。過于便宜的地價導致開發商缺乏市場壓力，忽視內在品質而草率地進行產品開發。這些公司由于盲目開發造成結構性的空置，是目前存在商品房高空置量的重要原因之一。

此外，各地不嚴格執行自1995年1月1日起施行《城市房地產管理法》第四十四條——商品房預售要“已交付全部土地使用權出讓金”規定，進一步使得開發商在地價上的資金壓力大大降低：上世紀90年代初，各地為了扶持房地產開發建設，對國有土地使用權出讓金的繳納，采取了較為寬松的政策，一般在出讓合同簽訂收取部分前期款項后，余款在兩年內分期繳清。但有的開發商卻長期拖欠土地出讓金，對多次催交亦置之不理，開發商以更低的開發資金運作開發項目。

于是，只要有渠道圈地，開發商只需投入少量的啟動資金，即可運作具有巨大贏利空間的房地產開發項目。有人指出，一個總成本1億元的樓盤，開發商實際總成本不超過1000萬元，有的連1000萬元也沒有。如果預售情況欠佳，就會產生爛尾樓、銀行貸款形成呆帳和死帳等問題。

大存量低價地使實施招拍掛的宗數少
國務院早在2001年就發布15號文，明確提出經營性用地必須采用招標拍賣的方式進行。但至2002年底，全國實行招標拍賣掛牌方式出讓的土地只占總數的15%。因為，開發商手頭還有大量低價協議方式出讓的存量土地。

針對土地市場 “雙軌制”出現眾多問題的情況，國土資源部和監察部2004年3月聯合下發（71號令），要求各地政府必須在2004年8月31日前，將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢。這使靠先占地、后交錢，甚至實際上沒花錢就拿到地開發商品房賺錢時期成為歷史。

在“8·31大限”新政出臺之前，城市中已經批出去的地，已足夠今后好幾年的開發用地之需了。這導致招拍掛宗數很少，對房價上漲不會有影響。如廣東某市2004年才9宗；上海市在2004年僅45宗住宅用地公開招投標，根本談不上會直接影響房價上漲。

土地成本不會對房價有太大的影響，還因為開發商在做項目前期策劃時，會充分考慮項目的土地成本，如果地價過高，那他肯定不會去投資這個房地產項目。各地目前都出現的土地拍賣流拍事情，就是個證明。

新政策規定：已經協議出讓的土地必須依法在兩年內投入開發，否則將收回。那些囤積了大量土地的開發商，會被迫把早先圈來的地投入開發，結果是樓盤供應量會急劇增大。從這個角度來說，土地新政不會使房價攀升，反而是個使目前房價下降的因素。

用別人的錢作為開發成本的運作軌跡
中國銀監會統計部專題分析組2005年9月《中國房地產資金來源狀況分析報告》指出：“多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是透過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金，以低成本或無資本擴張。房地產企業資產負債率平均超過70%。”

上述情況展示了，我國房地產一個開發項目資金運作的來源組成：項目總投資（100％）＝資本金（20%）＋訂金和預付款（50%以上）＋由建筑企業墊資湊夠項目具體運作中資本金不夠和規定投資數的差額＋在運作過程中，向銀行貸一些資金來周轉運作；房子不好賣，訂金和預付款回籠資金有困難，抵押商品房向銀行貸款；貸不到錢就用推遲工程結算手法拖欠工程款。

于是，只要商品房順利賣出，開發商就實現用不到項目總投資20%的資金，贏得以一個房地產開發項目總投資額為核算單位得到的利潤。在這過程中，開發項目大部分是運用別人的錢作為成本。

不過，按總投資額除去各種成本和稅費，一個房地產開發項目利潤卻往往只是20％左右，經營差的是微利，甚至出現項目爛尾。

用自籌資金與用購房者錢建房的區別
對開發商低資本金的要求與獨特的商品房開發用預售來融資這兩項做法，使我國房地產業出現了房價與空置一并高企而持久，房地產投資增長明顯高于銷售增長，商品房空置面積大幅增加，而且增長累積非常高的怪現象。國外律師界和房地產界，對我國居民能容納開發商用商品房預售款來融資這種做法感到不可理解：這不動產還沒建怎么就賣了，還抵押了又賣了？商品房空置超過了警戒線，房價為何不會下跌？為何經濟杠桿調節房價效果不明顯？

從1995年開始，全國商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。截至2002年底，全國空置商品房1.2億平方米，其中積壓一年以上未售出的積壓房近6千萬平方米。如以每平方米2000元計算，空置商品房的資金高達2400億元。《央行2005年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出：2005年12月末，全國商品房空置面積1.43億平方米，其中，商品住宅空置面積8319萬平方米。

不少專家根據以上數據認為全國商品房空置率，已超過了10%至15%的國際“警戒線”。

其實，對我國商品房空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線來看。國際上的房地產空置率，是指開發商完全運用自籌資金開發整個項目，建的房子出現空置，也就是說投入的資金給套住了，達到了這個警戒線開發商就經營不下去。而我們現在國內的商品房空置并不是上述情況。從市場經濟角度看，商人運作資本，本能是要以最小投入去實現最大的利潤。開發商對商品房空置并不著急，是因為憑著商品房預售制度，運作一個商品房開發項目，開發商只投入10％～35％的資本金，工程款墊資又使建材漲價與自已無關，如拖欠工程款那更使建材漲價與自已離得更遠，而達到形象進度后，運作又有占總投資50％以上購房者的訂金、預付款作支撐，故此，一個商品房項目，開發商能賣掉一半商品房已有贏利，越是建造高檔房，獲利越高（這是我國商品房建設出現低價位房供應不足、中高價位房供應過量結構性失調的內在原因），由此，也可以知道，說房價上漲是由于商品房檔次提高了，是站不住腳的，巨大的贏利空間完全可以忽略檔次提升而增加的費用。至于空置的商品房，實際上是購房者的訂金和預付款、開發商拖欠的工程款產生的。況且，因房價價位高而賣不出去而空置的房，目前是有政府減免稅費政策去消化，就算真的賣不出去，開發商也可坐等地段開發成熟后，房子升值再賣出而多賺一些錢。

這種形同集資建房的預售運作方式，使得出現了電視機多了會跌價，我國商品房空置量超過了警戒線，房價并不會下跌的現象，更不會出現像股市那樣的崩盤情況。

開發商贏利期望值
房價上漲既不是由于建材漲價，也不是地價上漲，哪究竟是什么原因造成的呢？我們回顧國家采取的一系列調控舉措，就明白：這是由開發商的贏利期望值和購房者的心理承受能力造成的。

首先是國務院牽頭，從2003年底到2005年頭進行的追拖欠工程款行動。其次是國務院2004年將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。還有一個是建設部2004年修改《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售條件的“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”，改為“投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件”。與此同時，不少地方政府還將原來開發企業可分期繳交地價款的優惠政策，改為3個月內付清，并對開發企業以前拖欠的地價款限期繳清。

國家上述舉措在大大壓縮了房地產開發項目的超額利潤的同時，也使開發商原來運作一個房地產開發項目的那么點資金，出現了很大缺口，又很難貸到錢。因為銀行從2003年121號文開始，就嚴控房地產項目貸款，對商品房空置量大、負債率高的開發商，嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控；對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。在2004年，金融部門連續采取加大力度措施：4月25日央行提高存款準備金率0.5個百分點；4月27日國務院下發通知，將房地產(不含經濟適用住房項目)開發項目資本金比例由20%提高到35%以上；6月銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務管理流程，確定控制房地產貸款業務風險的具體指標，房地產開發公司的自有資本金比例不得低于35%；10月29日，央行上調存貸款基準利率。

面對國家收緊銀根各項舉措，開發商貸不到款來填補政府追拖欠工程款那部分資金缺口，商品房銷售情況不佳的開發商，就搞些假按揭套現彌補資金不足；有些大開發商則是走正道，通過謀求上市等融資渠道，解決長遠資金短缺問題。這是房價大規模上漲前的普遍現象。
在這種情況下，開發商要保持原來的開發融資運作模式和預期的高額利潤，最方便的是漲房價。本來“8·31大限”和建材漲價這兩項變化，加上國家上述各項舉措，對開發企業有巨大贏利空間的商品房合理利潤影響不大，但開發資金缺了一大截，而使贏利也與開發商原來的預期差了一大截。于是，便借建材、土地價格上漲之機提高房價，來補這個資金缺口和贏利預期差額。

談到漲房價，就要了解開發商在投資這個房地產項目時的期望：開發商買地時，會有個心理期望值——投入20％資本金后，這塊地按當時預算房價多少，能拿多少利潤，心里會有個數。

而商品房進入預售期，大多數樓盤定價采用的都是“參照周邊樓盤價格”的定價方式，而非“成本+利潤”的定價方式。沒有哪個開發商會因為成本低，而削減自己的利潤空間。很多開發商目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，由于市場需求增加了，高價出售。

購房者巨大的承受能力
住房制度改革釋放出巨大的購房需要是個不爭的事實。個人購房從1997年的20%左右直線上升，到2002年已高達95%以上。城市居民（80％有福利房）和城鄉結合部的農民，不少都靠出租舊房的錢買商品房；城市化使不少進城農民工在城市買商品房；城市的發展產生了不少拆遷戶，他們會用拆遷費加銀行按揭買商品房；等等。上述情況形成了巨大的購房需求。
開發商要提高房價提到什么程度，這要看購房者的心理承受能力。中國社會科學院劉建昌先生測算：以上海為例，一套80平方米的住房價格是人均可支配收入的27.54倍，而國外一套住房與人均可支配收入的倍數為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，連人均土地資源極度匱乏的日本，這個比例也不過是11.07。

如此高的房價收入比為何中國還有那么多人買得起商品房呢？這是因為80％城市居民有“房改”住宅，如果這些居民出租“房改”住宅，用租金還銀行貸款供樓買新住宅，不少人買得起，由此產生的銀行房貸安全系數也很高。但從總體來說，從社會保障體系尚待完善的角度看，今天大多數城市的商品房價，已遠遠超過本地大多數人購買力的實際承受能力。
另外，老百姓有買漲不買跌的心理，看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。老百姓從眾心理在一定程度上能適應房價能不斷上漲。

我們的房價上漲過快，是非市場經濟行為的原因造成的。由此產生了經濟學上的供求關系決定價格不能完全起作用的問題。供求關系決定價格，要求資源完全市場配置并雙方地位平等，“只有賣不出的價，而沒有賣不出的貨”，而我國目前的房地產市場不是。故此，它出現了高房價與高空置持續并存、高空置而又不會崩潰的樓市現狀。

取消預售關鍵是要與國際接軌
近年來，從中央到地方都對減弱預售負面作用有所動作。由于法律、行政法規只是定個大原則，具體細則由部門規章與地方法規確定，于是，中國人民銀行2001年6月19日發出《關于規范住房金融業務的通知》規定：借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。2003年6月5日發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定：商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

建設部在2004年7月修訂了《城市商品房預售管理辦法》，將第七條預售條件原來規定房企預售樓盤應當提交“投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25％以上的證明材料”，修改為：“投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明”。

不過，從2000年至今，從中央到地方均采取措施，從市場秩序、預售批準、資金監控與土地批租入手，進行了多次嚴厲的整頓行動，期望將過熱的房地產投資和不斷高漲的房價壓下來，但收效不大。這也可以知道，有人說我們對預售加強監管措施可改變負面作用，是對此情況忽略了。

根據采取各種措施效果不大的實際情況，中國人民銀行房地產金融分析小組才于2005年8月5日發布《2004中國房地產金融報告》認為，要進一步完善房地產市場管理，是要考慮取消房屋預售制度。因為“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”這里只是提“可以考慮”，還沒有將其列入議事日程。這是因為取消還需有個過程。由于現行的房地產開發是實行滾動開發，開發商已按20％資本金鋪開去運作的樓盤不少，如果一下子取消，豈不是全都爛尾？況且，取消與否，其實中央早已交給各省和銀行去自行解決。這可從國務院辦公廳調控房價的八條意見看出：“對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關負責人的責任”；建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》“省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查”，以及從上述銀行規范文件也可看出，是由省級地方政府逐步取消用預售作為房地產開發融資的做法（這是由于各省經濟發展不平衡而必須這么做）。

不過，要達到預期效果，關鍵是不能將預售僅僅取消了事，而是不將預售作為開發融資辦法。這就必須與國際接軌。

世界上有許多國家和地區也有商品房預售類似做法。但關鍵的是，他們不是像我國內地將消費者購房錢作為房地產開發融資的渠道。

美國開發商可在房屋建成前進行宣傳，尋找潛在的購房者銷售，目的是拿與購房者簽訂的合同去獲得貸款，并沒有在建房之前，拿買方交來的錢用來建房子。在經過法定竣工驗收程序，并在不動產登記機關登記前，不正式對外發售，而只能與買方簽訂意向書性質的“商品房預訂協議書”。該“書”規定：如果買方書面通知負責保管定金的第三方將定金退還買方，第三方必須不問原因，立即將定金退還。

香港樓花買賣合同須循田土廳和香港律師會商定的格式；樓花必須最少投資30％的資金；不能收取買家超過其單位樓價5％的訂金；收款時，須在收據上注明“不得視為有效合同、以正式合同為準、有關款項將于4日內移交居中人記存于原付款人名下、除非該筆款項撥充單位樓價，將全數無息退還”。發展商與建筑貸款的支付是隔離的。這主要是由專業的建筑師和律師把關，依建筑進度分期轉交發展商。發展商直接摸不到這筆錢。但風險是發展商的，一旦銀行的貸款收不回來，發展商承擔賠償責任。

我國內地“按揭”是從香港傳來，卻有其名而無其實。內地按揭多用于預售商品房買賣，是房企銷售期房的促銷方式，冠按揭之名，行抵押之實，標的物所有權仍屬按揭人。而香港按揭則是其所有權屬于按揭權人。我國內地按揭，商品房所有權并不轉到按揭權人名下，只是由按揭權人收執所有權證。香港按揭貸款由律師監管，按施工進度分期給建筑商，最后扣除一切成本費用后節余的才給發展商。律師違例或者疏忽造成當事人損失的，必須承擔賠償責任。香港律師樓每年都買一大筆保險費，以防不測。

從上述境外商品房預售、按揭具體操作的情況，我們可知他們的預售與我們的預售不是一回事。只有去掉影響市場發揮作用的因素，使商品房回歸社會平均利潤，我們才能抑制房地產投資和房價的不斷大幅增長。如果能實現空置房積壓的都是房企自籌資金，供求決定價格就會體現出來，經濟杠桿調節才起作用，才能涌現中低收入家庭買得起的物美價宜商品房。
有人擔心這樣做，會導致房地產業出現90年代初那樣的不景氣狀況。其實，那時尚未實行低資本金與獨特的預售融資做法等優惠政策，不景氣是由于開發商以優惠政策廉價拿到地后沒資金開發，而購買力又不足而引致的。今天，住房分配制度改革產生的巨大購買力，開發企業經過10年的資本積累，已產生了不少年銷售商品房100億元的房企。目前，不少開發商、專家學者和行政部門人士，都呼吁將一些沒實力的開發企業淘汰：在國外，哪有像我們一個城市有上千家開發商的呢！

在短期內抑制房價的幾個辦法
在現階段要抑制房價異常上漲，最有效的辦法莫過于從形成這次房價異常上漲的原因入手。從上面現象可知，這次房價異常上漲的根本原因，是國家收緊銀根和追拖欠工程款和地價款，使開發企業資金緊缺引發了房價異常上漲。宏觀調控進一步收緊銀根，使開發企業更缺開發資金，而國家對建筑業安全生產的嚴抓，使開發企業新開發樓盤失去了不交齊相關費用也能開工的好日子難以存在。上述情況使原來的開發融資模式出現了一個大大的資金缺口，于是開發企業用漲房價來補缺口——客觀上開發企業缺錢會使新商品房上市量減少而使房價仍持續上漲。

要將抑制房價到位，如果從導致的原因入手，舉措應是與收緊銀根相反的——有計劃有步驟地放錢給開發企業，使缺口的錢得以填補而使新商品房供貨量增加，從而使房價下跌。由于房地產開發的區域性非常強，如此一個一個對房價異常上漲的地區分步來做，不會有危險性而又會使房價有計劃下調；也可由政府機構運用商品房預售辦法來建經濟適用房，這樣可以有針對地用成本價來抑制房價異常上漲。

當然，我們也可以由政府監控物價職能入手去抑制房價繼續上漲。我國物價部門早就規定房價的制定是根據成本、稅費、合理利潤來定。

1.潛在需求大。目前我國還有很多人沒有住房，特別是年輕人。
2.投資渠道少。我國缺乏成熟的資本市場，資金可以選擇的投資渠道十分有限；特別是低風險的保值型投資產品極其稀缺，黃金（紙黃金）和國債抵御通貨膨脹風險能力相對有限，房地產成為資產保值增值的必然選擇。
3.地產具有超強的抵御系統風險能力。全部的系統風險不僅包括我國國民經濟全面停滯的宏觀經濟風險，還包括局部戰爭和政治風險。房地產具有天然的抵御系統風險能力，在我國宏觀經濟系統風險日益凸現的情況下，投資者自然會傾向于針對房地產長期投資。
4.地方政府的財政需求過大。地方政府也許不能操縱地價的不斷上漲，但它在房地產價格持續上漲過程中的不作為卻是不爭的事實，房地產價格上漲所引起的稅收增加和土地使用權轉讓收入增加是地方政府縱容房地產價格持續上漲的直接原因。
5.國外資金的介入。進入我國房地產市場的國外投機資金主要包含兩類，一類是預期人民幣升值的投機資本，一類是希望直接在我國房地產市場獲利的投機資本。
也許還有另外一類，也就是利用房地產市場的高抵押杠桿，通過持有我國人民幣負資產，企盼我國的金融體系出現嚴重障礙，從而以類似東南亞金融危機的方式獲利。此種方式極其狡詐和危險，不知是否真有此種潛在可能，請各位高手不吝賜教。

我認為不會，因為沒有調控措施房價無法降下來。不可信，資本炒房的現象存在，房子需求大，房價不容易降。

不會，因為房價影響著各行各業，不是說降就可以降的，而時間表也不可信。

不會。因為房子作為一個必需品，近期不會持續性下跌。我個人覺得不可信。因為那都是宏觀上的預測，并不是很準確。

說房價必漲必跌都是在戲言樓市

現在社會話題有一個共同傾向，那就是對于中國的房價問題的探討都是非常熱衷。然而不同的是對于中國房價的未來走向可以說是各執一詞，爭論不休。我想究竟中國的房價未來怎樣，也都是一個大概的預測，即便是業界最頂尖最NB的專家學者也都不敢說未來房價是必漲還是必跌。

其實筆者本文的標題就是不成立的，稍有一點哲學常識的人都知道，任何事物都不可能是絕對的，哪怕你把理由陳述得再精準，再全面，事實都有可能會因為未來的一個小因素而不會朝著預期方向發展。所以說慣用這種標題的人首先是對房地產市場乃至老百姓的不尊重，也是對自己的不負責任。

為了能和這些人劃清界限，但同時又不能脫離他們，我今天也姑且用一回，也對大家、對自己不負責任一回吧。

不管是舉出的16種理由還是49種理由來說明房價必跌的，也都是發揮了其聰明才智，也都是憑借自己對市場的深刻分析乃至綜合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由來的。其實，他們講的一點錯都沒有，又擺事實、列數據、講道理，而且分析得頭頭是道、成熟深刻，但是一旦標題用上了“必然”，我總覺得樓市就這么被“八卦了”，失去了本來很嚴肅的權威性和論證度。

筆者也根據大家的觀點，把他們揚言房價必跌的理由歸納總結，大致就是下面的10大因素。（對于數據部分不做收錄，總感覺一些數據更能騙人）

一、價格由價值決定，同時受供求關系影響。

看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上，因為土地的價格并不代表價值。

從經濟學根本上開始分析，看來是比較科學的。

二、人口結構的變化導致房價下跌。

從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。上世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買房、結婚的高峰。但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化將非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。

沒錯，從我國國情出發，對于人口大國的中國，人口結構變化卻是對房價影響是相當大的。

三、奧運會的結束導致房地產市場缺乏再度膨脹的空間。

奧運會舉辦之后，北京的房地產市場必然沒有前期“大興土木”給房價帶來巨大的升值空間，而且開發商也失去了炒作的題材。可能有人說了，這僅僅是北京，對中國的房價可能沒有影響。其實不然，我們都知道，開發商炒作的力度絕非我們所能想到的，不光是北京在拿奧運說事，跟北京沾邊的，不沾邊的，跟奧運會沾邊的，不沾邊的，只要是能扯上，都給它扯上關系。畢竟奧運會在中國嘛！

一、價格由價值決定，同時受供求關系影響。

看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上，因為土地的價格并不代表價值。

從經濟學根本上開始分析，看來是比較科學的。

二、人口結構的變化導致房價下跌。

從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。上世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買房、結婚的高峰。但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化將非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。

沒錯，從我國國情出發，對于人口大國的中國，人口結構變化卻是對房價影響是相當大的。

三、奧運會的結束導致房地產市場缺乏再度膨脹的空間。

奧運會舉辦之后，北京的房地產市場必然沒有前期“大興土木”給房價帶來巨大的升值空間，而且開發商也失去了炒作的題材。可能有人說了，這僅僅是北京，對中國的房價可能沒有影響。其實不然，我們都知道，開發商炒作的力度絕非我們所能想到的，不光是北京在拿奧運說事，跟北京沾邊的，不沾邊的，跟奧運會沾邊的，不沾邊的，只要是能扯上，都給它扯上關系。畢竟奧運會在中國嘛！

四、政府宏觀調控的效果的影響。

政府宏觀調沒有錯，但為什么對房價調控的收效總是甚微呢？其實，這種調控尤其是對房地產這種特殊的市場的影響畢竟有一定的滯后性，經預測估計到2008年后可能效果會凸現出來。

中小戶型的房子數量將空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，現在正好倒了個個。也就是說，即使房價不變，由于房子的小戶型的數量多了，以前假設10000平米只能解決100戶的住房問題，現在可以解決200戶了，從而可以在建筑面積相同的情況下，為更多的購房者解決住房問題。

另外還有的說，中國房價必跌無疑，否則，政府就是狠狠抽了自己一個耳光，如果預見無錯，接下來的國土、建設、規劃、金融機構將要陸陸續續出現新聞----肯定有幾只“雞”被干掉，以便給猴看，對不？

話雖說得不好聽，但是很容易理解。

五、土地不能再成為房價上漲的理由。

10月25日，北京市國土局局長安家盛在談到第一批上市限價房地塊時，再次強調“房價和地價沒有直接的邏輯關系”。數據分析顯示，北京公開出讓的住宅用地成交單價已經出現大幅回落，住宅用途為主的土地成交單價從2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅約12%。由此可以看出，開發商所提出的房價上漲是因為地價在不斷上漲顯然不成立。

另外，北京住宅土地招標方式出讓不但沒有使地價上漲，反而招標達到了抑制盲目競價出現地價上升的現象。

六、房價不僅是經濟問題，而且上升到政治高度。

現在房價已經不單單是經濟問題，它關系到整個社會廣大人民的切身利益。穩定房價已經是中央堅定不移的政策。2005年許多地方政府逆向調節已經讓中央感到惱怒了，讓我們敬愛的溫總理都在2006年的人代會答記者問時，將房價問題作為自己最痛心的三件事之一了。今年出臺的《意見》由2005年的7部委增加為9部委，尤其引人注意的是，增加了國家監察部，大家知道監察部是干什么的嗎？監察部是處理干部的。也就是說，如果今年再有地方政府穩定房價不力，頂風而上，必將作為出頭鳥被干掉。哪個當官的不為自己的烏紗帽擔憂啊，想想吧？

七、任何事物都有一個度，房價漲到一定程度肯定會下降。

其實這就是哲學上講的，說這句話可以不用擔心會負責任。因為這是真理，房價再怎么漲它總有回返的一天，我也知道房價必跌，但是究竟哪一天會降呢，2年、10年還是30年，我說不準。但是說2008年后房價必跌應該算是一個比較聰明的說法。

八、購房者觀念的改變。

可能現在越來越多的人迫于壓力和無奈，以及媒體的宣傳，人們開始學習國外租房模式的行為，摒棄居者有其屋的傳統觀念，把“真正的生活不是看你擁有多少房子，而是看你一套房子里擁有多少生活”作為自己的生活境界，如果成為一種時尚和潮流，那將是對將來房價的一個嚴厲的沖擊。其實購房和安居不能劃等號。

九、建設成本的降低導致房價降低。

隨著科學技術的不斷發展，以及節能建筑的推廣，建設成本應該是越來越低，所以房價下跌是必然的。

十、開發商的種種劣行導致購房者望而卻步。

最近關于開發商的罪行屢屢曝光，購房者與開發商的官司不斷，可能由此導致不少購房者對開發商失去信心，處于一種觀望的狀態。購房者攥著錢不撒手，不會有什么損失，而開發商就不同了，房子出不了手，那銀行高額的貸款利息你可是要月月繳啊。購房者和開發商就這樣僵著，你說最后誰會受不了？

以上就是市面上常見的幾種力挺房價必跌的所謂理由，我覺得既然能找出來的理由那就是對的，但是不能光圖我們無房族的一時之快，而忽略了最根本的東西——責任。

這個不一定，目前的房價一直都是處于上升狀態的，如果房子遲遲賣不出去的話會降，不過可能性很小。

這個房價未必會降低，我覺得反而會升高呢，現在的科技越來越發達，經濟條件也越來越好。

在未來的十年內，中國的房價不會降低，畢竟現在的房價還是很高，人們也處于房子短缺的一個狀態。

對于未來十年的中國，我覺得房價還是不會降低的，因為房價牽連到的利益還是挺多的，降價很難。

房價應該是不會降低的，而且現在科技越來越發達，大家都想有個房子，有個自己的家。

我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）房價高。

一線城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，大學畢業生有多少，世界五百強有多少，都落戶那些大城市，員工都去那里買房子，自然把房價推高了。

而一線城市周圍的房價根本就不高。舉個簡單例子，上海市里房價好幾萬，但是昆山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鐘，多則也就半個小時。

其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什么不能這樣，原因如下：

我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫療，而無法享受南京的。

所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分數......

這就是中國房價高的根本原因。
中國一線城市一共有幾個呢？？如果北京上海房價暴跌，由十幾萬跌至幾萬（或者幾千）我也要去北京買房了......
但是現實是——上海房價，2015年均價5萬，2016年均價6萬，2017年均價7萬......
中國這么多人，總是有想買房的，想兒子結婚的，想投資的，想上北大的.....

如果沒有錢，那就去房價低的地方買房子，例如：甘肅酒泉，房價三千；黑龍江雞西，房價也就2000左右。這樣的房價，買個60平方的房子，也就十幾萬！去大城市當個快遞小哥，干2年的工資購買一套房子了。