答案來(lái)源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件。

(1)按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)、屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對(duì)以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機(jī)牟取暴利的現(xiàn)象，以維護(hù)國(guó)家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中總結(jié)了我國(guó)一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設(shè)的資金達(dá)到總額的25%;上海市、海口市等地也有類似規(guī)定。與此同時(shí)，也參考了國(guó)外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準(zhǔn)作為投機(jī)交易的對(duì)象。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償?shù)幕蛘邇H繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后而取得的。因此，原則上不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地的處理作出規(guī)定，另近最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的批復(fù)》法釋 [2003]6號(hào)也作了明確規(guī)定。

按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

(1)土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分兩種情況：

(1)辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

(2)不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲*中的土地*上繳國(guó)家或者作其他處理。這里所說(shuō)的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形包括：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地用于下列目的：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家核心扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。(4)同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。(7)縣級(jí)以上人民政府暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

二、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形有哪些？

禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;2、依法收回土地使用權(quán)的;3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的等情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈(zèng)等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人，而且該權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)必須擁有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和建在國(guó)有土地上的房屋的所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。即地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，公民的下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，沒(méi)有按約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，或者沒(méi)有按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)的。

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

依法收回土地使用權(quán)的。

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有上述情形之一的，一律認(rèn)定為無(wú)效。

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的等情形。

什么情況下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，主要有以下七種情形：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律依據(jù)：

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。