你是說 劃撥和出讓嗎
出讓的流通性一般沒有太多的限制，劃撥土地在抵押時必須由政府允許，收益部分要么由出讓人上繳國家或由受讓人補交土地出讓金

住房的土地使用權有兩種：國有土地使用權和集體土地使用權；國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地；而農村的住房肯定是集體土地使用權；農村住房限制流通，只能在本集體內轉讓，而且需要符合條件；國有土地使用權又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金，國有出讓土地轉讓繳納規定稅費即可，可正常流通；一般情況下，國有土地使用權才可以抵押；有部分涉農貸款，農民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續。

我國的土地性質有兩種：

一種是國有入地，另一種是農民集體所有的土地。

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用入地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等，有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出資、抵押和繼承。

農民集體土地使用權則是指農民集體土地的使用人依法利用入地并取得收益的權利。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地性質分五類:

商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。

在我國，土地使用權的主體廣泛，國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。

　　房屋土地性質：
　　按所有權性質，國有土地（國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地）和集體土地（農村的住房肯定是集體土地使用權）。
　　按獲得途徑，有出讓土地（國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金)和劃撥土地(國有出讓土地轉讓繳納規定稅費即可，可正常流通）。
　　按利用現狀三大類分類，有農用地、建設用地和未利用地。按利用現狀八大類分類，有耕地、園地、林地、草地、其他農用地、建設用地和未利用地。按城市規劃用途分類，有住宅用地、商業用地、工業用地、倉儲用地、交通用地、水利用地、綠地等。

住房的土地使用權有兩種：國有土地使用權和集體土地使用權；國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地；而農村的住房肯定是集體土地使用權；農村住房限制流通，只能在本集體內轉讓，而且需要符合條件；國有土地使用權又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金，國有出讓土地轉讓繳納規定稅費即可，可正常流通；一般情況下，國有土地使用權才可以抵押；有部分涉農貸款，農民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續。
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住房的土地使用權有兩種：國有土地使用權和集體土地使用權；國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地；而農村的住房肯定是集體土地使用權；農村住房限制流通，只能在本集體內轉讓，而且需要符合條件；國有土地使用權又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金，國有出讓土地轉讓繳納規定稅費即可，可正常流通；一般情況下，國有土地使用權才可以抵押；有部分涉農貸款，農民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續。

　　土地基本性質分類有：國有用地（包括出讓和劃撥）；集體用地。
　　土地使用用途分類：住宅用地；工業用地；商業用地。
　　土地特殊用地：國防用地、教育用地、公共事業用地等。
　　土地開發
　　土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。
　　房屋開發
　　就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

房地產開發是對城鎮進行土地和房屋的建設開發。從廣義上講，房地產開發是以城鎮土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規劃、設計、經營管理活動的全過程。狹義的房地產開發是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。

房地產經營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產企業對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產開發與房地產經營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。

根據劃分標準的不同，房地產開發具有多種形式。

1、根據房地產開發內容的不同，可以分為以上三種形式：

（1）綜合開發。是指從規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發公司科學地組織開發建設、經營管理、服務的一項系統工程。

（2）土地開發。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發的區別在于，土地開發不包括房屋建設的過程，一般是土地開發以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規定收取土地開發費。

（3）房屋開發。是在土地開發的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營的全過程。

2、根據房地產開發承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：

（1）獨自開發。即房地產開發公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經營的全過程。

（2）委托開發。即房地產開發公司接受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進行規劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發公司按規定收取開發管理費或承包費。

（3）分包開發。即房地產開發公司接受某項開發工程后，根據公司自身的能力和工程項目的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業工程公司。

3、根據房地產開發階段的不同，可分為以下三種形式：

（1）前期開發。即指開發區破土動工以前的一切準備工作。包括開發區的可行性研究，選定開發區的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規劃設計，制定建設方案，施工現場的“三通一平”等工作。

（2）中期開發。即指對房地產的經營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經營目標，經營決策，經營方式，方法及綜合開發公司自身的專業管理和綜合管理等內容。

（3）后期開發。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發對解決用戶的后顧之憂尤為重要
一、房地產經營的內容

房地產經營范圍廣泛，內容也很多，經營內容就主要方面講有以下幾種：

1、房地產開發與購置。開發與購置，雖然二者在經濟性質上完全不同，但就經營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉換為商品資金。這種轉換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構成了房地產經營活動的重要內容和不可缺少的環節。

2、房地產品的銷售。是房地產經營活動中又一重要內容。開發與購置是和生產相連結而銷售是和消費相連結，它使商品資金通過出賣再轉換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發、購置一樣，是房地產經營中最基本的內容。

3、房屋互換。在房地產市場不基發達和供給嚴重不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產經營的一項內容。

4、房地產信托和咨詢。信托和咨詢是房地產經營者利用自己的技術、管理、信用和信息等方面的優勢，接受委托而進行的經營和服務活動。房地產信托，是接受產權人或產權代理人的委托，代為進行房地產的經營管理。信托的內容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關業務。房地產咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產出售者的要求，就投資環境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務。信托和咨詢都是有償服務，經營者通過經營服務活動，獲得按規定收取的經濟報償，也擴大了經營范圍。

二、房地產經營的方式

對于房地產經營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產經營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經營方式問題。

狹義上的房地產經營方式，主要是指房地產產品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地產出售的經營方式

出售是商品經營的最普遍方式。房地產品作為商品，其價值的實現也要通過這種方式。房地產品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分為現貨與期貨兩種出售方式。現貨出售就是所謂的現場選擇，拍板交易。成效后賣者實現了商品價值的同時，買者得到了房地產的部分或全部產權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產開發和流通。但在失控的情況下，也容易發生轉手倒賣的投機行為。

（2）按成交方式分為訂購、現購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產品移交后再付清貨款。現購是在新建產品驗收出售給購買者，或原有物業出售、拍賣時對準備出售的房地產預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。

（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款條件可分為平價出售和優惠價出售。

（5）按出售數量，可為為批量出售和單宗出售。

2、房地產出租的經營方式

出租，是房地產經營的另一種基本方式，也是房地產商品交換的特殊形式。就其經濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產的所有權，但卻只需用房地產價值中的很小部分——租金，就可在規定的期限內獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。

房地產出租按所經營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經營的唯一方式。國家規定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產經營企業來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經開發的土地，或連同地上建筑物的產權一同轉讓。當土地連同房地產一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。

房產出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產出租在城市房地產經營中占很大比重，是不容忽視的經營內容和方式。房產出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格。
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土地的性質分為：國有劃撥土地、商業用地、工業用地、居住用地、公益事業用地

商業用地 住宅用地

房屋土地性質：
　　按所有權性質，國有土地（國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地）和集體土地（農村的住房肯定是集體土地使用權）。
　　按獲得途徑，有出讓土地（國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金)和劃撥土地(國有出讓土地轉讓繳納規定稅費即可，可正常流通）。
　　按利用現狀三大類分類，有農用地、建設用地和未利用地。按利用現狀八大類分類，有耕地、園地、林地、草地、其他農用地、建設用地和未利用地。按城市規劃用途分類，有住宅用地、商業用地、工業用地、倉儲用地、交通用地、水利用地、綠地等。