哪些二手房是不能買賣的
您好，根據我國《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得進行轉讓：
1）未依法取得房屋所有權證的房屋。
2）違章建筑的房屋。
3）所有權為共有，未取得其他所有人同意而轉讓的房屋。
4）鑒定為危樓的房屋。
5）在農村集體土地上興建的房屋。
6）已經被列入拆遷公告范圍的房屋。
7）已經抵押，并且未經抵押人同意而出售的房屋。
8）依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋。
9）已經出租給他人，出賣人未按規定通知承租人、侵害承租人優先購買權等權益的房屋
10）未滿5年的經濟適用住房、限價商品住房。
11）存在超標未經處理的房改房。
一、未依法取得房屋所有權證的房屋。
我國房屋所有權的取得以登記為準，房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權證之前，法律上還不能確定房屋的合法所有權人，這樣的房屋是不能進行轉讓的。
二、違章建筑的房屋。
違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無土地使用權的角度上講，違章建筑可以分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權就擅自建造房屋；二是在已經取得土地使用權，但是尚未取得建設規劃許可證等相關批準的文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權，購房者購買此類房屋是沒有任何法律權利保障的。
三、所有權為共有，未取得其他所有人同意而轉讓的房屋。
房屋所有權共有人和房屋所有權人不是一個人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣這套房子，必須征得其他共有人的書面同意，否則，即使進行了交易，這種交易也是無效的。
四、鑒定為危樓的房屋。
房屋一旦屬于危樓，不但居住沒有安全感，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等其他情況，做出是否屬于危樓的初步判斷，或者直接交給評估機構評估。
五、在農村集體土地上興建的房屋。
根據《土地管理法》有關規定，我國土地所有權包括兩種方式，就是國家所有土地和集體所有土地。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每戶可以申請一處宅基地，農村土地不能用于非農業用途，因此，利用農村集體土地建設的房屋對外出手的二手房，法律并不認可，是不受法律保護的。
六、已經被列入拆遷公告范圍的房屋。
通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而且已經列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過戶登記手續。因此，如購買了此種房屋，會面臨相當大的法律風險。
七、依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋。
國家司法機關主要是指法院、檢察院，行政機關如公安、海關等。上述機關代表國家行使司法權力和行政權力，對房屋的查封和扣押就是上述機關行使權力的表現，其目的在于限制所有權的轉移。因此房屋所有權的轉移是不能對抗此種公權力的。
八、已經出租給他人，出賣人未按規定通知承租人、侵害承租人優先購買權等權益的房屋。
根據《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權力。“因此，在出售房屋存在出租的情形下購買，也會有相應的法律風險。
九、未滿5年的經濟適用住房、限價商品住房。
經濟適用住房是政府給特定對象的政策性優惠住房，因此在轉讓的時候是有一定的限制的，未滿5年是不得以市場價格轉讓。同樣，由于限價商品住房屬于政策性商品房，在二次轉讓時也要受到一定的限制。
十、存在超標未經處理的房改房。
房改房是單位給員工的福利，面積是根據員工的行政級別、工齡待遇等因素決定的，在二次轉讓時如原產權單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢才可以交易。
該內容僅在北京適用
一、已經出租的房屋，可能無法入住
按照買賣不破租賃的原則，即使房子已經賣掉，新房東也不能把租客趕走，只能等租賃到期，方能正式入住。另外，購買已經出租的房屋還可能侵害承租人的優先購買權，租客有權向法院起訴請求損害賠償。
二、沒有房產證的房子，無法過戶
房產證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一憑證，沒有房產證的房子是不能進行轉讓。購買此類房子不合法，合同無效，無法完成過戶，即使買的是學區房也無法享受對口入學待遇。
三、未經所有共有人同意出售的房屋，合同可能無效
房屋所有權人和房屋所有權共有人不是一個人，例如夫妻共有房屋。共有人之一想賣掉這套房子，必須征得其它所有共有人的同意，否則合同無效，購房者只能退房。
四、違規搭建的房屋，無法過戶
違章建筑是指未經許可擅自動工新建的各種建筑物，購買此類房屋無法過戶，購房者權益無法得到法律保障，且違章建筑隨時有可能被強制拆除。
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一、產權不明確的二手房
產權是對房子的擁有權，是擁有者的法律保證。在購買二手房的時候，最重要的是弄清楚產權是否存在問題。買房之前要確定賣家是否擁有這套房子的產權，產權證登記人名字是否相符。如果你購買的二手房產權不明確或者產權有糾紛等情況，就會導致之后房產證根本辦不出來，就算你交了房款最后房子也不是你的。
二、已經設定抵押的二手房買賣
根據《城市房地產抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。購買已經設定抵押的二手房，要先到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查，看是否該房產設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產。購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件為佳。
在實際生活中，需要抵押權人出具書面同意抵押房產轉讓的法律文書，同時在轉讓協議上也要請抵押權人簽字，轉讓協議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然后抵押人應與購房人一起辦理產權過戶手續。
三、房齡老存在嚴重質量風險
房齡超過20年的老房子，因為這種房子不僅表面看起來已經出現質量問題了，內部設施也已經老化了，因為一般水電和房屋的裝修材料都是有使用壽命的，后期維修和保養花費較多。購房者在購買之前，需要請專門的檢驗機構進行房屋的檢測，查看房屋是否有需要大修整的質量問題，比如漏水、墻體開裂、下水道堵塞、水壓不足等問題。老房子產權年限短，房產估值低，銀行貸款額度小，貸款也比較困難，需要支付更多首付，增加購房者的買房負擔。
四、共同擁有產權的二手房買賣
1、夫妻共有產權的二手房
房產證上有夫妻兩人的名字，任何一方不能獨自侵占共有的財產。在房產交易時，如果夫妻一方不出面簽字，應該簽定一份授權書。此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。只有夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議這樣才有效。房產證上有的沒有寫明夫妻二人的名字，房主是已婚狀態。這種情況針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。
2、多人共同擁有產權的二手房買賣
二手房如果是幾人共同擁有的共有財產，其中任何一個人都無權單獨處置共有的房產。只有所有的共有人一致同意轉讓該二手房，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委托書。在轉讓協議簽訂時，所有的共有人都應當在協議上簽字，如果有的共有人不能出席，需要簽訂一份經過公證或律師見證過的授權委托法律文件，委托給指定的代理人代簽。但該應該是該法律文件的原件應該附在合同后面作為轉讓合同的附件。如果共同所有人里有一個人不同意轉讓，則轉讓協議在法律上歸于無效，任何人未經授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。
我之前也遇到過類似的問題，問的是跟小區物業合作的宅貓找房的人，不知道是不是每個人的情況一樣！你可以去物業問問具體情況。
如果想買二手房，哪些產權的房屋不能交易？
一、法律不允許進行買賣的二手房主要有：
1、違章建筑的房屋
2、鑒定為危房的房屋
3、在農村集體土地上興建的房屋
4、已經列入拆遷公告范圍內的房產
5、產權有爭議的房產
6、共有產權房產，未經其他產權人書面同意的
7、期房
8、未領取產權證書的房產
9、已經抵押的房產，未經抵押權人書面同意的
10、已經被法院查封和凍結的房產
11、擅自改變房屋使用性質的房產
12、小產權房
13、軍隊、醫院、學校產權的公房
二、如何保證二手房交易的順利進行？
（一）、仔細查看中介公司證件
找中介時應該找正規的房地產中介公司，并查看其營業執照、備案證書、稅務登記證、機構代碼證以及房地產經紀人執業證。在看三證時，要看原件，不要看復印件，還要注意營業執照、備案證書的有效期及地址與現實是否相符，房地產經紀人的執業單位與執業證是否一致。
（二）、實地查看房源是否合意
很多人在購買二手房時，為省時省力，通過中介機構查找房源，付款之后才發現中介為促成交易，故意隱瞞了房屋質量方面存在的瑕疵。因此，這提醒廣大購房者在看房屋消息的同時，應進行詳細實地考察，核實中介公司、廣告媒體以及互聯網提供的房源信息的真實性。
(三)、搞清楚售房者的賣方身份
在 選定房產后要同轉讓人協商轉讓價格，并核對賣房人的身份證和房產證上的“房屋所有權人”是否一致。買房時，應注意賣方必須夫妻兩人同時到場，共同簽訂房屋 買賣合同。在看房屋產權證時，最好到房地產管理部門查驗房產權有沒有瑕疵，即產權是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產權單位是否存在限制 出售約定等。
(四)、查清待購二手房的房齡面積
很多中介公司會美化所購買的房屋，房齡和面積就是其中一部分，因此，對房齡和面積有要求的購房者不能片面聽信中介的介紹，而應該看清房產證上的房屋建成時間和建筑面積與中介方或賣方的描述是否一致，以防上當受騙。
（五）、明確戶口遷移的時間和條件
簽訂合同時要把戶口遷移的問題書面說清楚，不能模糊了事。此外在正式過戶前，查詢戶籍狀況，否則后續糾紛不斷，且法院對于此類案件是不予受理。
（六）、弄清楚該二手房是否處于出租狀態
有些二手房在轉讓時，還在租賃中。如果買房人不注意審查房屋是否在租，就極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產，也極有可能因賣方得到長期大額租金和大部分售房款（物業交割金除外）后不再露面而使買房人既住不上房又拿不到租金。
（七）、簽訂合同時只能簽訂明確的書面合同，不能定口頭合同
買方、賣方和中介公司通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、產權辦理、中介費用等事項達成一致意見后，簽三方合同，注意，這里的合同必須是書面合同。所有的承諾和好處只有落實在書面合同上才能算數。
合同在簽訂過程中要慎之又慎：要對所簽條款逐條推敲，不能模棱兩可；要弄清楚所有條款的內容，不要勉強簽訂。別忽視買賣合同的附件，如戶口遷移，水、電、煤氣、物管、維修基金等費用的結清與過戶以及解除抵押的費用等。
（八）、保留所有過程中的費用清單
購買人買二手房承擔的費用包括房款、中介費以及相關稅款。在繳交費用過程中要保留費用清單和發票，以便以后查對，同時還可以作為證據使用。
（九）、避免全權委托中介
很多購房者怕麻煩，往往全權委托中介幫助購買二手房，這是一種非常危險的做法。因為不良中介利益熏心可能吃差價，這個差價有時候是驚人的。因此，在委托中介時不可全部放權，關鍵的權力應該掌握在購房者自己的手中。
以上就是關于法律不允許進行買賣的二手房是哪些以及買二手房需要注意的相關事項的解答。買房需要花費不少的錢，如果買到的二手房是上述13種房中被法律所禁止交易的房子，那可謂是賠了夫人又折兵。
哪些房屋不能買賣？
不能買賣的房屋千萬不能買，否則你的購房款付出去了，賣房者攜款逃之夭夭，那就只剩下國家有關單位來收回你的房屋了。為了謹防此類事件發生，請慎記以下房屋是不能買賣的。
教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑。
著名建筑或文物古跡等需加以保護的房屋。
是由于國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣。
出租人、共有權人、出典人房屋可以出售；在同等條件下，承擔人、共有權人、承典人有優先購買權。
單位不得擅自購買的城市私房。
出賣享有國家或單位補助廉價購買或建造的房屋有一定限制。
違法或違章建筑。
房屋使用權不能買賣。房屋產權糾紛或產權未明確時，也不能買賣。
一、沒有房產證的房子證件齊全、房產證產權清晰才能證明房主對房屋享有所有權，這也是證明買房權利的惟一憑證。如果買沒有房產證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉賣狀態，沒辦法確保購房者的權益受到保障。二、正在出租的房子俗話說“買賣不破租賃”，房屋買賣合同不能對抗先前成立的租賃合同，無論您是通過中介買房還是自由交易，都應該提前看好房屋物質情況，避免因租賃情況影響過戶，甚至產生糾紛。房屋在同等條件下，承認人對房屋具有優先購買權。三、單位福利房單位福利房屬性特殊，賣家可能只有部分產權，在賣家轉讓單位福利房的時候，單位具有優先購買權，并且單位福利房土地性質為劃撥，買這類房子還需繳納土地出讓金。因此買這類房子需約定由賣家繳納土地出讓金，并且取得單位愿意放棄優先購買權的證明，不然容易產生糾紛四、小產權房小產權房一般是集體所有土地開發的房產，售價只有商品房一半，甚至更低，買房成本也低。但是，按照現行法律，“小產權房”沒有合法流轉空間，它建在集體土地上，不允許對外銷售，購買這類房子拿不到產權證。五、未滿5年經濟適用房經濟適用房未滿5年不允許上市交易，如果私下交易，一旦房東毀約，購房者可能會面臨失去房子的風險，因為這類房產交易不受法律保護，風險很大。六、未滿三年的動遷房未滿三年的動遷房可以交易，但是不能辦理過戶，沒有房產證，不能辦理貸款，一旦房東毀約，買房的權益得不到保障。
哪些二手房不能買賣 如何鑒定？
哪些二手房不能買賣 如何鑒定？二手房買賣陷阱常見，購房者屢屢上當，直接造成經濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經上市交易并取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房，包括：按照成本價、標準價以及按標準價優惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;集資合作建設的住房;按市人民政府規定的指導價購買的經濟適用住房;按照高于規定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房等等。但是在法律規定下不能參與二手房買賣的房屋包括哪些呢？購房者又如何來鑒別？讓我們一起來看看：
不可交易二手房:
1.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；
2.未依法取得房屋所有權證的房屋；
4.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
5.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；
6.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；
7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；
8.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的；
9.法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
如何鑒定房屋是否能進行二手房買賣？
核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應該對對方的身份進行確認，尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐。查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產權共有人，是否抵押出去，是否為小產權房等。一方面要實際去看房，對物業和周邊住戶進行咨詢，另外區房管局進行信息咨詢，查明產權，謹防受騙。
二手房買賣個人權益的維護都是無法保證的，購房者應該提前將以上九中不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋權屬狀況，同時在簽署二手房買賣合同的時候，要仔細核對合同內容，有什么修改可詳細落款與合同上，避免日后發生合同糾紛事件。如果購房者實在是不能進行判斷，可以找中介進行評估或者咨詢，能買到放心的二手房才是最重要的。
（以上回答發布于2015-10-12，當前相關購房政策請以實際為準）
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