1、開發(fā)商的數(shù)量與房價(jià)上漲沒有必然的聯(lián)系。
2、房價(jià)上漲是房產(chǎn)市場需求過旺造成的。
3、在市場需求中，有居住需求，投資需求兩大類。
4、區(qū)域性人口激增是居住需求增長的原因之一，改善居住條件也是居住需求之一。
5、投資需求源于投資品種的匱乏，源于從事其他行業(yè)投資環(huán)境的惡劣，源于社會保障的不到位等等原因。
6、土地供應(yīng)量小是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個重要因素。

共同探討！答案來自：百度房產(chǎn)交流團(tuán)，敬請關(guān)注！
鏤空窗花

一、進(jìn)行調(diào)研地塊四周目前產(chǎn)品市價(jià)如何。二、未來發(fā)展性如何(主要讓你了解是要規(guī)劃 的是商品房、還是寫字樓還是商鋪)，三、向政府部門取得立項(xiàng)、國土證…等直到取得銷售許可證件應(yīng)有的時間表(時間代表金錢若項(xiàng)目操作需要融資時一定要算一下，不要現(xiàn)金流量出問題)

項(xiàng)目的失敗，有許多因素是可以預(yù)見的。要想做好一個項(xiàng)目，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行研究分析是必不可少的。它包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性、可行性研究的誤區(qū)及對策、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析、設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程等。一兩句話也講不清，你可以進(jìn)水清木華地產(chǎn)網(wǎng)站看看，里面有篇《房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究》的文章，很專業(yè)，也很詳細(xì)。

擇居網(wǎng)提供

一般普通商品房，其《國有土地使用證》上應(yīng)蓋有“房屋土地管理局有償土地使用證專章”。如果《國有土地使用證》上加蓋了“房屋土地管理局臨時土地使用證專章”，則表明開發(fā)商尚未繳足地價(jià)款，可能會給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

在審查《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，應(yīng)注意查驗(yàn)開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和接線上是否與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一致。依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用不需符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，并非為建設(shè)活動進(jìn)行過程中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。

同時呼和浩特房地產(chǎn)來說，如果是現(xiàn)房銷售，開發(fā)商無需辦理預(yù)售許可證，不過購房者可以審查其

營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證，房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，預(yù)售許可證，規(guī)劃許可證，施工許可證，土地使用證。

到房管局查詢相關(guān)手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。
應(yīng)答時間：2021-05-07，最新業(yè)務(wù)變化請以平安銀行官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書，否則不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。

國家規(guī)定開發(fā)商在售房時必須公示五證。
如果沒有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門舉報(bào)，罰死他們！

五證兩書
一、《建筑用地規(guī)劃許可證》
建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》
建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”
《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數(shù)
※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);
※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念
※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。
※ 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。
※ 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。
※ 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關(guān)的概念
※ 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；
2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e
※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積
※ 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。
※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。
※ 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。
※ 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e
※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積
※ 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
※ 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
※ 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和
※ 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。
※ 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。
※ 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
※ 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關(guān)概念
※ 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復(fù)印件；
2、 戶口本復(fù)印件；
3、 結(jié)婚證復(fù)印件；
4、 學(xué)歷證復(fù)印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復(fù)印件；
7、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
8、 三個月的連續(xù)稅單；
9、 固定資產(chǎn)的發(fā)票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所定契約按房價(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房價(jià)的1.5%

五、與住宅相關(guān)的概念
※ 公寓式住宅：相對于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。
※ 經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房價(jià)格相對市場價(jià)格而言即比市場商品房價(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。

六、經(jīng)濟(jì)適用房
我國在1998年房改的同時就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。
※ 經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策
免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格構(gòu)成
•住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；
•審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；
•住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
•建設(shè)工程費(fèi)；
以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同
•獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結(jié)構(gòu)不同；
•租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場決定。
※ 經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？
居民個人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個人；
房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。

可我們老百姓那里知道那5證是真是假