二手房買賣業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件,未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,不得買賣;并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
1、買賣雙方主體資格審查
(1)二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
(2)二手房受讓人可以是人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
(3)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
(4)二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
2、共有財(cái)產(chǎn)審查
共有二手房,應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
3、權(quán)利限制審查
應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定,決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
4、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有,要審查有無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
5、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查
(1)共有二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(2)已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(3)應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。
應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
6、審查二手房有無下列禁止買賣情形
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2)依法收回土地使用權(quán)的;
(3)共有二手房,未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(6)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
(7)列入動(dòng)拆遷范圍的;
(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
(9)境外人士買賣的限制
委托人,出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮,國(guó)家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。
可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng):
1、要 明確房屋的權(quán)屬
(1)凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使再合適都不要購(gòu)買,以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時(shí)也會(huì)引起很多不必要的麻煩。
(2)另外,特別要注意產(chǎn)權(quán)上的房主與賣房人是否是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí),一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
2、要注意房屋結(jié)構(gòu)
(1)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有些房子還經(jīng)過多次改造,因此,我們要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)證上注明的一致,房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況,更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況;
(2)了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外,購(gòu)買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察,了解戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)。如果存在上述問題,則不要購(gòu)買,以免購(gòu)買后既要加大維修費(fèi)用,又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
3、要選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)
(1)購(gòu)房大事,不能草草了事,后期還關(guān)聯(lián)很多手續(xù)和一些風(fēng)險(xiǎn)告知,所以選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)是很有必要的。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司,要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。
(2)同時(shí),在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前,還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目,如何收費(fèi),如果未能如愿成交,如何退款,如果買賣雙方發(fā)生糾紛,中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償?shù)取?/p>
4、不要急于交定金
沒有了解意向購(gòu)買的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因?yàn)榘凑蘸贤s定,在大多數(shù)情況下,定金是不退的。所以,除非自己對(duì)該房的情況非常了解,否則就不要急于交定金。畢竟現(xiàn)在是買方市場(chǎng),好房子也很多,沒有必要那么急于成交。
5、不要輕信虛假報(bào)價(jià)
二手房交易的最大“水分”就是價(jià)格的不透明化。所以,在買房之前就要對(duì)同區(qū)域、同檔次的二手房?jī)r(jià)格有個(gè)詳細(xì)的了解。在買房之前走訪一下距離該房最近的大型的、信譽(yù)好的中介公司,通常就可以得到一個(gè)比較合理的價(jià)格。勿輕信小中介、網(wǎng)絡(luò)上的虛假報(bào)價(jià),使自己承受不應(yīng)該有的損失。
參考資料來源:人民網(wǎng)-買房簽約注意事項(xiàng):明確房屋的權(quán)屬 注意房屋結(jié)構(gòu)
參考資料來源:人民網(wǎng)-購(gòu)買二手房過程中要注意四大禁忌 產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定要做
一、買二手房的注意事項(xiàng)有:
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰,出售方必須是房屋的擁有人,并且已辦理房屋權(quán)屬登記。通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí),確認(rèn)無誤。
2、核實(shí)清楚房屋基本狀況,在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解:房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況,有無共有人、有無抵押、有無出租等情況。這些情況的核實(shí),有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
3、明確交易程序,二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。
4、違約責(zé)任要明確,要有力度,買賣雙方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中,小額的定金處罰約定或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”,缺少實(shí)際效果。
二、買二手房的手續(xù):
1、買方需要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查:需要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性,我們要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名是否與售房者是否相符,有無抵押或共有人等;
2、準(zhǔn)備好過戶材料:買賣雙方準(zhǔn)備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明,賣方帶好房產(chǎn)證原件及復(fù)印件即可;
3、遞交材料辦理過戶;
4、辦理稅費(fèi)減免及繳稅;
5、拿證:經(jīng)過二級(jí)審批之后,便可到房地產(chǎn)交易中心取不動(dòng)產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)證;
6、交房:取得不動(dòng)產(chǎn)證之后便可辦理物業(yè)交割,也就是交房。
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