二手房買賣業務，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；并向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。

1、買賣雙方主體資格審查

（1）二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。

（2）二手房受讓人可以是人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

（4）二手房屬于國有或集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。

2、共有財產審查

共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。

3、權利限制審查

應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。

4、他項權利設置審查

應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

5、優先購買權審查

（1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。

（2）已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。

（3）應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。

應合理提示買受人如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

6、審查二手房有無下列禁止買賣情形

（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；

（2）依法收回土地使用權的；

（3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的；

（4）權屬有爭議的；

（5）未依法登記領取權屬證書的；

（6）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（7）列入動拆遷范圍的；

（8）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

（9）境外人士買賣的限制

委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。

可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。

購買二手房的注意事項：

1、要 明確房屋的權屬

（1）凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起很多不必要的麻煩。

（2）另外，特別要注意產權上的房主與賣房人是否是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。

2、要注意房屋結構

（1）二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，因此，我們要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產證上注明的一致，房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況；

（2）了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私塔、改建造成主體結構損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。

3、要選擇正規中介機構

（1）購房大事，不能草草了事，后期還關聯很多手續和一些風險告知，所以選擇正規中介機構是很有必要的。首先要選擇經政府行業主管部門批準、已取得執業資質的中介公司，要親自到中介機構辦公場所進行考察。

（2）同時，在委托中介機構代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費，如果未能如愿成交，如何退款，如果買賣雙方發生糾紛，中介公司有無能力負責賠償等。

4、不要急于交定金

沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解，否則就不要急于交定金。畢竟現在是買方市場，好房子也很多，沒有必要那么急于成交。

5、不要輕信虛假報價

二手房交易的最大“水分”就是價格的不透明化。所以，在買房之前就要對同區域、同檔次的二手房價格有個詳細的了解。在買房之前走訪一下距離該房最近的大型的、信譽好的中介公司，通常就可以得到一個比較合理的價格。勿輕信小中介、網絡上的虛假報價，使自己承受不應該有的損失。

參考資料來源：人民網-買房簽約注意事項:明確房屋的權屬 注意房屋結構

參考資料來源：人民網-購買二手房過程中要注意四大禁忌 產權調查一定要做

一、買二手房的注意事項有：

1、核實產權是否清晰，出售方必須是房屋的擁有人，并且已辦理房屋權屬登記。通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤。

2、核實清楚房屋基本狀況，在看房的時候從以下幾個方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況，有無共有人、有無抵押、有無出租等情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。

3、明確交易程序，二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。

4、違約責任要明確，要有力度，買賣雙方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰約定或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。

二、買二手房的手續：

1、買方需要對房子的產權進行調查：需要審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，我們要注意產權證上的業主姓名是否與售房者是否相符，有無抵押或共有人等;

2、準備好過戶材料：買賣雙方準備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明，賣方帶好房產證原件及復印件即可;

3、遞交材料辦理過戶;

4、辦理稅費減免及繳稅;

5、拿證：經過二級審批之后，便可到房地產交易中心取不動產證以及他項權證;

6、交房：取得不動產證之后便可辦理物業交割，也就是交房。