雙方有約定按約定，沒有約定按法定。租房子物業費由房屋所有權人承擔，房東也可以在租賃合同中約定由房屋使用人交納，但其內部約定不得對抗物業公司。承租人拒絕繳納的，物業公司有權要求出租人交納并承擔連帶責任。法律依據：《物業管理條例》第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）監督物業服務企業履行物業服務合同。第七條 業主在物業管理活動中，履行按時交納物業服務費用的義務。第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。第六十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

在房屋出租的情況下，如果業主和承租人在租賃合同中對物業費的承擔做了約定，就應遵循合同約定。如果合同約定由業主交納物業費，業主便是承擔物業費的唯一主體。但是如果合同約定由承租人交納物業費，業主仍要對物業費的交納負連帶責任。因為，物業的實際使用人雖然獲得了物業服務，但卻不是物業服務合同的當事人，業主仍然是交納物業服務費的第一責任人。業主如果與承租人約定由承租人交納物業費，該約定在性質上屬于債務的轉移，如果物業公司對該約定予以認可，應視為業主和承租人之間發生了債務承擔的法律關系，但這種債務承擔并不是免責式。根據免責式債務承擔的法理，如果出現拖欠物業費的情形，物業公司應當直接起訴物業的實際使用人，而不能再向業主主張。而物業費約定的債務承擔是一種并存式債務承擔，業主并不能因為債務承擔而免責，仍然要對物業費負連帶責任。根據《物業管理條例》第42條的規定，業主與物業的實際使用人約定由實際使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主要負連帶交納責任。如果業主和承租人對物業費沒有約定，則物業費應由業主自行承擔。業主是物業服務合同的主體，有義務交納物業費。如果業主和承租人之間沒有關于物業費的約定，則交納物業費的義務并沒有發生轉移，顯然仍然應當由業主承擔。業主在交納物業費之后，沒有權利要求承租人承擔該項費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定交納租賃費，在沒有特別約定的情況下，房屋租金即包含了物業費。如果業主認為應由承租人承擔物業費，可以與承租人協商，或以重大誤解或顯失公平為由，向人民法院起訴要求變更與承租人之間的房屋租賃合同。
哪些人可能需要承擔物業費
1、小區業主。通常情況下，小區入住之時，前期物業服務企業便開始為小區業主提供物業服務，而業主在購買房屋之時便簽訂了前期物業服務合同，成為了物業服務合同的委托方。作為物業服務合同的締約主體，業主有權獲取物業服務企業的服務，也有義務向其支付對價，依照合同約定交納物業費。
2、開發商也可能需要承擔物業費。如果小區入住之時，如果開發商仍然有沒有賣出去的空置房，則這些空置房的物業費應由開發商來承擔。如果開發商已經將房屋賣出去，但是一直沒有完成對業主的交付，則房屋交付之前的物業費也應由開發商來承擔。
3、物業的實際使用人也可能需要承擔物業費。在現實生活中，業主擁有的物業或房屋，不一定為業主占有和使用，而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市，房屋出租的比例甚至大于業主自用的比例。在業主和物業的實際使用人不一致時，業主可以和實際使用人約定，由使用人交納物業服務費用，物業的實際使用人便成為物業服務費的交納主體。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第九百四十三條物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

這個由業主向法院起訴租戶，也就是合同約定由承租人繳納物業費，承租人拒交的，出租人承租人承擔連帶責任。
法律分析
出租人應當憑房屋租賃合同可以直接向法院起訴承租人的違法行為。相關法律法律規定業主和物業公司是直接的合同法律關系，與承租人是間接的服務與被服務關系，而業主就是出租人與承租人是直接的租賃合同直接法律關系。這個要看租房協議怎么寫的，沒有約定該租戶繳的話，物業費是由業主繳，約定了的租戶必須繳，不然從押金里面扣除，可以委托物業清退租戶。一般情況下，法院審理后如果情況屬實，會判決限期支付物業費。如若不履行，那么可能會強制執行。法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，比如三月份的物業費應該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。但是一般物業為了和業主保持良好的關系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業主表示要支付，物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要么是業主接了房就沒交過物業費，要么就是物業公司撤場也就是換物業公司，原物業公司才會起訴。如果小區物業去申請法院進行強制執行，法院在受理案件后，首先會通過銀行查封欠物業費的業主也就是所謂的被執行人的賬戶。如果該被執行者的賬戶是有錢的，銀行就會進行劃扣，如果賬戶里沒有錢，法院就會對被執行人名下的相關資產進行查封，進行拍賣或者其他處理以抵扣物業費。
法律依據
《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。