雙方有約定按約定，沒有約定按法定。租房子物業(yè)費由房屋所有權人承擔，房東也可以在租賃合同中約定由房屋使用人交納，但其內部約定不得對抗物業(yè)公司。承租人拒絕繳納的，物業(yè)公司有權要求出租人交納并承擔連帶責任。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第六十五條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

在房屋出租的情況下，如果業(yè)主和承租人在租賃合同中對物業(yè)費的承擔做了約定，就應遵循合同約定。如果合同約定由業(yè)主交納物業(yè)費，業(yè)主便是承擔物業(yè)費的唯一主體。但是如果合同約定由承租人交納物業(yè)費，業(yè)主仍要對物業(yè)費的交納負連帶責任。因為，物業(yè)的實際使用人雖然獲得了物業(yè)服務，但卻不是物業(yè)服務合同的當事人，業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務費的第一責任人。業(yè)主如果與承租人約定由承租人交納物業(yè)費，該約定在性質上屬于債務的轉移，如果物業(yè)公司對該約定予以認可，應視為業(yè)主和承租人之間發(fā)生了債務承擔的法律關系，但這種債務承擔并不是免責式。根據(jù)免責式債務承擔的法理，如果出現(xiàn)拖欠物業(yè)費的情形，物業(yè)公司應當直接起訴物業(yè)的實際使用人，而不能再向業(yè)主主張。而物業(yè)費約定的債務承擔是一種并存式債務承擔，業(yè)主并不能因為債務承擔而免責，仍然要對物業(yè)費負連帶責任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的實際使用人約定由實際使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主要負連帶交納責任。如果業(yè)主和承租人對物業(yè)費沒有約定，則物業(yè)費應由業(yè)主自行承擔。業(yè)主是物業(yè)服務合同的主體，有義務交納物業(yè)費。如果業(yè)主和承租人之間沒有關于物業(yè)費的約定，則交納物業(yè)費的義務并沒有發(fā)生轉移，顯然仍然應當由業(yè)主承擔。業(yè)主在交納物業(yè)費之后，沒有權利要求承租人承擔該項費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定交納租賃費，在沒有特別約定的情況下，房屋租金即包含了物業(yè)費。如果業(yè)主認為應由承租人承擔物業(yè)費，可以與承租人協(xié)商，或以重大誤解或顯失公平為由，向人民法院起訴要求變更與承租人之間的房屋租賃合同。
哪些人可能需要承擔物業(yè)費
1、小區(qū)業(yè)主。通常情況下，小區(qū)入住之時，前期物業(yè)服務企業(yè)便開始為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務，而業(yè)主在購買房屋之時便簽訂了前期物業(yè)服務合同，成為了物業(yè)服務合同的委托方。作為物業(yè)服務合同的締約主體，業(yè)主有權獲取物業(yè)服務企業(yè)的服務，也有義務向其支付對價，依照合同約定交納物業(yè)費。
2、開發(fā)商也可能需要承擔物業(yè)費。如果小區(qū)入住之時，如果開發(fā)商仍然有沒有賣出去的空置房，則這些空置房的物業(yè)費應由開發(fā)商來承擔。如果開發(fā)商已經(jīng)將房屋賣出去，但是一直沒有完成對業(yè)主的交付，則房屋交付之前的物業(yè)費也應由開發(fā)商來承擔。
3、物業(yè)的實際使用人也可能需要承擔物業(yè)費。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市，房屋出租的比例甚至大于業(yè)主自用的比例。在業(yè)主和物業(yè)的實際使用人不一致時，業(yè)主可以和實際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務費用，物業(yè)的實際使用人便成為物業(yè)服務費的交納主體。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第九百四十三條物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
第九百四十四條業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

這個由業(yè)主向法院起訴租戶，也就是合同約定由承租人繳納物業(yè)費，承租人拒交的，出租人承租人承擔連帶責任。
法律分析
出租人應當憑房屋租賃合同可以直接向法院起訴承租人的違法行為。相關法律法律規(guī)定業(yè)主和物業(yè)公司是直接的合同法律關系，與承租人是間接的服務與被服務關系，而業(yè)主就是出租人與承租人是直接的租賃合同直接法律關系。這個要看租房協(xié)議怎么寫的，沒有約定該租戶繳的話，物業(yè)費是由業(yè)主繳，約定了的租戶必須繳，不然從押金里面扣除，可以委托物業(yè)清退租戶。一般情況下，法院審理后如果情況屬實，會判決限期支付物業(yè)費。如若不履行，那么可能會強制執(zhí)行。法律沒有明確規(guī)定物業(yè)費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，比如三月份的物業(yè)費應該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業(yè)公司履行了催告程序也就是通知業(yè)主來交物業(yè)費，業(yè)主還是不交物業(yè)費，就可以起訴了。但是一般物業(yè)為了和業(yè)主保持良好的關系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業(yè)主表示要支付，物業(yè)公司都不會起訴的。實際生活中發(fā)生物業(yè)糾紛較多的要么是業(yè)主接了房就沒交過物業(yè)費，要么就是物業(yè)公司撤場也就是換物業(yè)公司，原物業(yè)公司才會起訴。如果小區(qū)物業(yè)去申請法院進行強制執(zhí)行，法院在受理案件后，首先會通過銀行查封欠物業(yè)費的業(yè)主也就是所謂的被執(zhí)行人的賬戶。如果該被執(zhí)行者的賬戶是有錢的，銀行就會進行劃扣，如果賬戶里沒有錢，法院就會對被執(zhí)行人名下的相關資產(chǎn)進行查封，進行拍賣或者其他處理以抵扣物業(yè)費。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。