認定房屋買賣合同無效根據《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售，應當符合下列條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;2、持有建設工程規劃許可證;3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。根據《城市商品房預售管理辦法》第九條：開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而開發商在沒有取得《商品房預售許可證》的條件下，違規與買受人訂立的商品房預售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規定，屬無效合同。由此可見，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。如果開發商與購房者簽訂了預售合同，那么，這份房屋買賣合同是無效的。

房屋買賣合同有法律效力。但是，房地產應當以轉讓登記為所有權轉讓的有效要件；因此，雖然合同有效，但不轉讓意味著房地產所有權仍以原所有人的名義。如果以后對方不想轉讓房產，只能要求對方按照買賣合同支付違約金。
一、房屋買賣合同是否有法律效力
1、房屋買賣合同有法律效力。但是，房地產應當以轉讓登記為所有權轉讓的有效要件；因此，雖然合同有效，但不轉讓意味著房地產所有權仍以原所有人的名義。如果以后對方不想轉讓房產，只能要求對方按照買賣合同支付違約金。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百一十四條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
二、房屋買賣合同何時生效
房屋買賣合同自成立時即生效，并且保證合同當事人均具有完全民事行為能力；房屋買賣不存在欺詐、重大誤解等可能導致合同被撤銷的情形；不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。但是，如果房屋買賣合同中特別約定了附條件或附期限生效的條款，那么自條件或期限滿足時合同生效。此外，房屋所有權轉移登記影響的是物權效力，不影響房屋買賣合同的效力。