認(rèn)定房屋買賣合同無效根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條：開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。由此可見，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了預(yù)售合同，那么，這份房屋買賣合同是無效的。

房屋買賣合同有法律效力。但是，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效要件；因此，雖然合同有效，但不轉(zhuǎn)讓意味著房地產(chǎn)所有權(quán)仍以原所有人的名義。如果以后對(duì)方不想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，只能要求對(duì)方按照買賣合同支付違約金。
一、房屋買賣合同是否有法律效力
1、房屋買賣合同有法律效力。但是，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效要件；因此，雖然合同有效，但不轉(zhuǎn)讓意味著房地產(chǎn)所有權(quán)仍以原所有人的名義。如果以后對(duì)方不想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，只能要求對(duì)方按照買賣合同支付違約金。
2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十四條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第二百二十一條
當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
二、房屋買賣合同何時(shí)生效
房屋買賣合同自成立時(shí)即生效，并且保證合同當(dāng)事人均具有完全民事行為能力；房屋買賣不存在欺詐、重大誤解等可能導(dǎo)致合同被撤銷的情形；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。但是，如果房屋買賣合同中特別約定了附條件或附期限生效的條款，那么自條件或期限滿足時(shí)合同生效。此外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記影響的是物權(quán)效力，不影響房屋買賣合同的效力。