公積金貸款月沖劃算還是年沖劃算?
純公積金貸款,月沖和年沖區(qū)別非常大,月沖是每個月都要還款,年沖是年底還款,年沖比較劃算。利息會少扣不少。
住房公積金,是指國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工,對等繳存的長期住房儲蓄。
提前還貸
只要提前一個月向銀行申請就行了。具體各地各銀行規(guī)定或合同簽的不一樣,就可能稍有不同,比如有的銀行提前還貸還需支付一定的違約金。
有的就不需要,你可以仔細(xì)看一下你跟銀行簽訂的公積金貸款合同,上面對提前還貸有什么約定(一般人簽合同時可能不太在意這條)。
有沒有提前還貸需支付違約金這條,沒有的話就不需要提前還貸了,可能還需跟銀行另行再簽訂還貸合同,可以選擇縮短貸款時間或減少月供,一般縮短貸款時間較為節(jié)省一點(diǎn)。
公積金還貸是月沖好,還是年沖好
公積金賬戶里有6萬余額,每個月還能有1300元的公積金入帳,要還56萬的公積金貸款,等額本息的話,每個月月還4000。到底怎么沖才劃算。有人教我第一年年沖,后面年份改月沖最劃算,對不對 公積金賬戶上的錢不能作為購房的首付款,它的最大功能是“沖還貸”,抵減房貸的還款額。
因此,如何用每個月的公積金來沖抵自己的房貸便是一門學(xué)問,一般而言,公積金“沖還貸”的常見方式有兩種:月沖和年沖。到底哪種方式能達(dá)到最佳“減負(fù)”效果,并不能一概而論,關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。
年沖:一次性沖抵最省利息
“年沖”,又稱為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同,“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金中心的規(guī)定,“年沖” 須優(yōu)先歸還公積金貸款本金,也就是說,償還完全部公積金貸款本金后,才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實(shí)是一種提前還款,節(jié)省的多為公積金貸款的利息,同時,這種方式更適用于公積金賬戶余額較多,且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者。
根據(jù)公積金中心規(guī)定,使用“年沖”還需要滿足一些條件:第一,住房貸款必須滿一年以后,才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù);第二,在一般情況下,沖抵的本金額度不低于6個月還款額。另外,“年沖”之后,減少了貸款的本金,相應(yīng)的每月還款額也會有所降低,對于那些還貸能力充足的人,此時可以到銀行更改一下自己的還款方式,比如保持每月還款額不變,同時縮短自己的還款期限,以達(dá)到進(jìn)一步節(jié)省利息的目的。
月沖:可減輕貸款月供壓力
“月沖”,又叫逐月還款法,是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來,用于支付住房貸款的本息。對于多數(shù)購房者而言,其所能夠申請到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸,而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額,因此,公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見選擇。
舉例來說,劉先生夫婦倆購房選擇組合貸款,共35萬元公積金貸款(15年)和65萬元商業(yè)貸款(30年),而兩人公積金賬戶每個月進(jìn)賬總額是3500 元,除抵扣公積金貸款部分外,還可富余500多元。劉先生夫婦每月工資稅后收入合計約12000元,購房首付款的一部分為親戚資助,同時,兩人計劃在一年內(nèi)添丁,所以,在貸款初期還債壓力較大,所以,他們選擇了月沖方式。
在銀行辦理好“公積金沖還貸”的委托書后,銀行每個月將3500元的公積金支取出來,先償還公積金貸款的每月本息約3000元,剩余的500多元則用來償還商貸(商貸每月本息約3000多元)。這樣,劉先生還需要每月向還款賬戶存入2500元,用來補(bǔ)足商貸部分。
這樣,兩人每月在扣除房貸、各項生活費(fèi)、還親戚借款等支出后,每月可節(jié)余近5000元,這樣,一年后兩人可積攢約6萬元的“生育基金”,基本可解除添丁的后顧之憂。
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