未來(lái)的房?jī)r(jià)到底上漲還是下跌，從根本上而言，應(yīng)該從供需關(guān)系來(lái)看待。因?yàn)樯唐贩科鋵?shí)也是一種商品，只不過(guò)價(jià)值量比較大而已，如果供給大于需求房?jī)r(jià)可能下跌，相反的則房?jī)r(jià)可能上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。在商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，具體表現(xiàn)為建的房子多少、有沒(méi)有更多人來(lái)買(mǎi)房子的問(wèn)題。很多人說(shuō)，現(xiàn)在的房子已經(jīng)足夠多了，站在任何一座城市（不管是大城市，還是小縣城），放眼望去，到處都是高樓大廈，似乎高樓大廈就是城市化的代名詞、成為了我國(guó)城市化的唯一象征。從1998年房改以來(lái)，中國(guó)大大小小幾萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日日夜夜在使勁建造房子，人口雖然有所增長(zhǎng)，但是增速下滑，按照這樣的情況來(lái)說(shuō)，房子應(yīng)該早就供過(guò)于求了，一個(gè)最為直觀的現(xiàn)象就是，空置房越來(lái)越多。現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)上，房子夠多少人住了呢？根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，中國(guó)房子現(xiàn)在夠30億人居住。

隨著房地產(chǎn)規(guī)范到來(lái)，房子多的人或許會(huì)逐漸出售房子。例如房地產(chǎn)稅、空置稅、房東稅等，近些年來(lái)都被逐漸提及，這些政策都會(huì)直接增加房子多的人的房產(chǎn)持有成本，這是一個(gè)方面。另一方面，我國(guó)房住不炒就逐漸落實(shí)，在頻頻加碼的房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市今后會(huì)更加趨于平穩(wěn)，沒(méi)有了大漲的市場(chǎng)環(huán)境，炒房就不可能了。

那么既然房子這么多了，當(dāng)更多人把房子拿出來(lái)推向房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)回落空間有多大？潘石屹12字透底：中國(guó)房?jī)r(jià)下跌20%就是底限了。潘總認(rèn)為如果我國(guó)的房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%的這個(gè)幅度，那么絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將不可能存在。因?yàn)槔麧?rùn)不足以支撐繼續(xù)發(fā)展下去。

很多人表示不認(rèn)可。第一、房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)在近些年來(lái)雖然說(shuō)略有下滑，但是水平大家都有目共睹，不能說(shuō)下跌20%就干不下去了，這不符合市場(chǎng)基本邏輯和行情；第二、從SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的話也可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)依然很高的，至少在20%以上，這比一般實(shí)體經(jīng)濟(jì)制造業(yè)要高得多。

根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)上的新建商品房遵循70%的90平米戶(hù)型原則，從1998年到2016年這幾十年里，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，新建商品房竣工面積達(dá)到9,797,340,000平方米。那么這些竣工面積大致有多少套房子呢？我們大致?lián)Q算一下，按照70%的90平米原則，大約是9797.34萬(wàn)套房子。截止2022年末，我國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到14億人，根據(jù)居住經(jīng)驗(yàn)，戶(hù)均人口大約為4-5人/戶(hù)，那么這9797.34萬(wàn)套房子其實(shí)足夠4-5億人居住使用了。看到這里，很多人會(huì)說(shuō)，這房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠我們的14億人居住的，所以房?jī)r(jià)上漲在所難免。以上只是截止到2016年的數(shù)據(jù)，還有2017年至2022年新建商品房還沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)，故而實(shí)際的房子只會(huì)更多，不會(huì)更少。除了公布的商品房住宅數(shù)據(jù)之外，在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上，扮演重要角色的還有農(nóng)村的宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。這兩種房子曾經(jīng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體住宅類(lèi)型，不管是規(guī)模、分布區(qū)域、數(shù)量都要比商品房更多。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，我國(guó)的非商品房（宅基地房子或者小產(chǎn)房）數(shù)量大約是商品房3到4倍左右，居住人數(shù)可以達(dá)到6-7人/戶(hù)，所以從這個(gè)方面來(lái)算，當(dāng)下的房子足夠30億人居住了。

未來(lái)十年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，這個(gè)就要看國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平了，而且現(xiàn)在我國(guó)分為很多城市的，不同的城市房?jī)r(jià)是上漲還是下跌也是不一樣的。比如一些二線和三線城市未來(lái)十年之后的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)上漲，因?yàn)槎€三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)越來(lái)越高，大家對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子的需求量也越來(lái)越多，所以房?jī)r(jià)上漲也會(huì)成為必然趨勢(shì)。但是一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，所以未來(lái)十年房?jī)r(jià)并不一定會(huì)上漲。

時(shí)近年關(guān)，又到了盤(pán)點(diǎn)全年市場(chǎng)的時(shí)候。2015年的樓市，商品房的銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開(kāi)等政策為樓市保駕護(hù)航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績(jī)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商放低身段推貨搶客，購(gòu)房者入市意愿加強(qiáng)。明年房?jī)r(jià)的8大趨勢(shì)！看看現(xiàn)在買(mǎi)房到底值不值？

1、大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間。

中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。

你讓中國(guó)人過(guò)“買(mǎi)個(gè)牙刷也要開(kāi)車(chē)10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

2、房產(chǎn)稅的出臺(tái)將使樓市未來(lái)發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

房產(chǎn)稅的出臺(tái)至少將在以下三個(gè)方面逐漸發(fā)揮作用：

首先是改變?nèi)藗兊睦碡?cái)觀念。以往可能是買(mǎi)房就發(fā)財(cái)，但是從房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財(cái)概率就降低了。

其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識(shí)的覺(jué)醒，人們對(duì)于上繳的稅款天然有追問(wèn)透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門(mén)在資源配置端重新調(diào)配資源。

第三，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入這一市場(chǎng)，而且也確實(shí)獲利豐厚。

3、計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)。

日本在1992年出現(xiàn)人口拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。而如今，中國(guó)樓市的人口拐點(diǎn)也已越走越近。從這個(gè)意義上說(shuō)，二胎政策的放開(kāi)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨；即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。

曾經(jīng)有無(wú)數(shù)專(zhuān)家在說(shuō)，中國(guó)樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來(lái)，都應(yīng)驗(yàn)了。

未來(lái)10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。

5、未來(lái)將有部分將淪為鬼城或空城。

未來(lái)三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題的突出，未來(lái)將有部分新城將淪為鬼城或空城。

6、逆城市化很難出現(xiàn)。

很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

7、商鋪面臨價(jià)值重估。

商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。

傳統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

8、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛。

網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。

（以上回答發(fā)布于2015-12-18，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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