關(guān)于買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地合同是否有效，本質(zhì)上是農(nóng)民能否對(duì)其住房及宅基地使用權(quán)進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題當(dāng)初在《物權(quán)法》制定過(guò)程中，也是“十大疑難問(wèn)題”之一，這個(gè)問(wèn)題在現(xiàn)行《物權(quán)法》中沒(méi)有很明確處理?xiàng)l文，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中出現(xiàn)一些困難。

最高法在網(wǎng)上曾經(jīng)刊登著這樣一個(gè)案列，引起了廣泛的討論。時(shí)至今日，包括律師、相關(guān)司法人員對(duì)這個(gè)問(wèn)題還在進(jìn)行討論。那現(xiàn)在就把這個(gè)案例和大家一起分享和討論。

張某是城鎮(zhèn)居民，李某是農(nóng)村村民。李某將自己的一塊宅基地出賣(mài)給張某，地基轉(zhuǎn)讓價(jià)為20萬(wàn)元。雙方達(dá)成協(xié)議后，張某支付了10萬(wàn)元購(gòu)地款。后因雙方發(fā)生矛盾買(mǎi)賣(mài)不成，張某要求李某返還10萬(wàn)元購(gòu)地款。

這個(gè)案件的焦點(diǎn)是：當(dāng)事人雙方達(dá)成的宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效？

第一，無(wú)償性，農(nóng)民按照當(dāng)?shù)匾?guī)定取得宅基地是不需要支付價(jià)款的，是完全無(wú)償?shù)模?/p>

第二，“一戶一宅”原則，一戶人家只能取得一處宅基地建房，不允許有多處宅基地；

第三，只限于農(nóng)村成員取得宅基地，還必須是當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織的成員，戶籍地也在當(dāng)?shù)亍?/p>

目前司法實(shí)踐中，對(duì)于宅基地買(mǎi)賣(mài)合同有效還是無(wú)效還存在較大的分歧，而且類似的案例有不同的判決結(jié)果。

1、宅基地是一種無(wú)償劃撥給農(nóng)民建房的土地，而劃撥地是不能買(mǎi)賣(mài)的，據(jù)此認(rèn)定此宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；

2、合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。這個(gè)宅基地明顯是帶有強(qiáng)制性的，有法律規(guī)定不允許非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員持有，因而這個(gè)合同應(yīng)屬無(wú)效；

3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有社會(huì)福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，不能作為完全商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因而這個(gè)合同就是無(wú)效合同。

1、雙方當(dāng)事人在行使權(quán)利、履行義務(wù)時(shí)應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為已經(jīng)完成，在尊重現(xiàn)狀，維持穩(wěn)定的角度來(lái)看，應(yīng)該認(rèn)定這個(gè)宅基地買(mǎi)賣(mài)合同有效。

2、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同，應(yīng)當(dāng)限定為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，而土地管理法的規(guī)定應(yīng)屬“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張某和李某簽訂的宅基地合同有效。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地一種具有福利和保障性質(zhì)的土地，具有非常獨(dú)特的性質(zhì)，就像是限定銷售對(duì)象的城市福利房一樣，而且現(xiàn)有法律已經(jīng)規(guī)定了宅基地只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員（村民）使用。

李某將屬于自己具有福利性質(zhì)有特定使用對(duì)象的宅基地，賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民張某，違背了農(nóng)村宅基地?zé)o償劃撥的初衷，兩人之間的契約違反了宅基地只能由特定對(duì)象使用的強(qiáng)制性，應(yīng)該屬于無(wú)效契約。張某支付的宅基地款10萬(wàn)元，李某全額返還；宅基地也應(yīng)歸還給李某。

農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)不合法，但宅基地上建的房子可以在本村合法買(mǎi)賣(mài)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：

1、經(jīng)本村村民委員會(huì)同意，且最終取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；

3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；

4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

《農(nóng)村宅基地管理辦法》

第八條

農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。第九條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)（包括附屬用房、庭院用地），使用耕地最高不得超過(guò)125平方米；使用其他土地最高不得超過(guò)140平方米；山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過(guò)160平方米。

法律分析：宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)如果發(fā)生在內(nèi)部集體組織成員和內(nèi)部成員之間的有效的。如果發(fā)生在內(nèi)部集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

宅基地買(mǎi)賣(mài)合同滿足以下要求就是有效的：宅基地買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人是具有相應(yīng)的民事行為能力人；宅基地買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)；宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)或公序良俗；法定其他有效條件等。

《土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。