關于買賣農村宅基地合同是否有效,本質上是農民能否對其住房及宅基地使用權進行自由轉讓的問題,這個問題當初在《物權法》制定過程中,也是“十大疑難問題”之一,這個問題在現行《物權法》中沒有很明確處理條文,導致在司法實踐中出現一些困難。
最高法在網上曾經刊登著這樣一個案列,引起了廣泛的討論。時至今日,包括律師、相關司法人員對這個問題還在進行討論。那現在就把這個案例和大家一起分享和討論。
張某是城鎮居民,李某是農村村民。李某將自己的一塊宅基地出賣給張某,地基轉讓價為20萬元。雙方達成協議后,張某支付了10萬元購地款。后因雙方發生矛盾買賣不成,張某要求李某返還10萬元購地款。
這個案件的焦點是:當事人雙方達成的宅基地買賣協議是否有效?
第一,無償性,農民按照當地規定取得宅基地是不需要支付價款的,是完全無償的;
第二,“一戶一宅”原則,一戶人家只能取得一處宅基地建房,不允許有多處宅基地;
第三,只限于農村成員取得宅基地,還必須是當地集體經濟組織的成員,戶籍地也在當地。
目前司法實踐中,對于宅基地買賣合同有效還是無效還存在較大的分歧,而且類似的案例有不同的判決結果。
1、宅基地是一種無償劃撥給農民建房的土地,而劃撥地是不能買賣的,據此認定此宅基地買賣合同無效;
2、合同法規定,違反法律、行政法規的強制性規定簽訂的合同無效。這個宅基地明顯是帶有強制性的,有法律規定不允許非該集體經濟組織成員持有,因而這個合同應屬無效;
3、農村宅基地使用權具有社會福利性質和社會保障功能,不能作為完全商品進行買賣,因而這個合同就是無效合同。
1、雙方當事人在行使權利、履行義務時應遵循誠實信用原則,宅基地的買賣行為已經完成,在尊重現狀,維持穩定的角度來看,應該認定這個宅基地買賣合同有效。
2、違反法律強制性規定的合同,應當限定為“效力性強制性規定”,而土地管理法的規定應屬“管理性強制性規定”,應當認定張某和李某簽訂的宅基地合同有效。
根據相關規定,農村宅基地一種具有福利和保障性質的土地,具有非常獨特的性質,就像是限定銷售對象的城市福利房一樣,而且現有法律已經規定了宅基地只能由本集體經濟組織的成員(村民)使用。
李某將屬于自己具有福利性質有特定使用對象的宅基地,賣給非本集體經濟組織以外的城鎮居民張某,違背了農村宅基地無償劃撥的初衷,兩人之間的契約違反了宅基地只能由特定對象使用的強制性,應該屬于無效契約。張某支付的宅基地款10萬元,李某全額返還;宅基地也應歸還給李某。
農村宅基地買賣不合法,但宅基地上建的房子可以在本村合法買賣。農村宅基地使用權可以轉讓,但必須具備以下條件:
1、經本村村民委員會同意,且最終取得鄉級政府的批準;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一并轉讓。
《農村宅基地管理辦法》
第八條
農村村民宅基地的所有權屬于集體,個人只有使用權,未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的,原宅基地使用人應當服從。第九條
農村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地),使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區有條件利用荒地、荒坡的,最高不得超過160平方米。
法律分析:宅基地房屋買賣如果發生在內部集體組織成員和內部成員之間的有效的。如果發生在內部集體組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同無效。
法律依據:《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
宅基地買賣合同滿足以下要求就是有效的:宅基地買賣合同當事人是具有相應的民事行為能力人;宅基地買賣合同當事人意思表示真實;宅基地買賣合同的內容不得違反法律法規或公序良俗;法定其他有效條件等。
法律客觀:《土地管理法》第八條城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。《民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。
相關推薦: