1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制

購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，需要注意該二手房的產(chǎn)權(quán)交易是否受限制，主要需要看看該二手房是否存在被抵押、訴訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題，如果有這些特殊性質(zhì)的房屋，就一定要謹(jǐn)慎了。

2、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子

如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋長(zhǎng)期沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，那么這類型的房屋也是值得大家注意的，對(duì)于這類型的房產(chǎn)，很有可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在一定的問(wèn)題，所以才導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。

3、共有人是否同意出售房產(chǎn)

現(xiàn)在很多房屋的房產(chǎn)證上寫(xiě)的都不止一個(gè)人的名字，有些房產(chǎn)證上甚至有兩個(gè)或者三個(gè)名字，購(gòu)房者在買房時(shí)要注意該房屋的共有人是否同意出售房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定：未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，所簽署的合同可能無(wú)法履行。

4、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

有些賣方在出售房屋之前是先把房屋出租出去的，對(duì)于已經(jīng)有人承租的二手房，購(gòu)房者應(yīng)該問(wèn)清楚承租人的租期是多久，以及承租人是否知道該房屋要出售等問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)核實(shí)所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而請(qǐng)求撤銷出售人與你的買賣合同關(guān)系。

5、房屋的土地使用性質(zhì)

房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還包括了該房屋的土地性質(zhì)如何，并不是所有的房產(chǎn)都是可以上市交易的，現(xiàn)在很多郊區(qū)的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

首先，二手房通常地理位置較好。如今，由于城市的擴(kuò)張，新樓房通常只能建于遠(yuǎn)離城市中心之地，交通便利性較差，遠(yuǎn)不如建于城市中心地帶的二手房。

其次，二手房周邊配套完備。一個(gè)新的社區(qū)從建立之初到成為一個(gè)成熟的社區(qū)通常要經(jīng)過(guò)好幾年的時(shí)間，所以新房周邊配套普遍不如二手房，這也是很多人熱衷于購(gòu)買二手房的重要原因。

第三，二手房的房屋質(zhì)量更有保障。經(jīng)過(guò)幾年的使用，房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)，想要考察二手房的質(zhì)量情況，除了通過(guò)自己的觀察，還可以多與周圍鄰居交流，這樣更容易買到質(zhì)量有保障的房子。

第四，新房最大的問(wèn)題之一就是污染超標(biāo)，如甲醛、苯等有害物質(zhì)，而二手房經(jīng)過(guò)幾年的使用，有害物質(zhì)基本已經(jīng)揮發(fā)，從健康角度出發(fā)，選擇二手房更明智。

最后，如果你夠幸運(yùn)，買到了房齡較久的即將拆遷的二手房的話，將獲得可觀的拆遷安置費(fèi)作為補(bǔ)償。當(dāng)然已列入拆遷公告范圍的房屋就千萬(wàn)不能買。

不同于新房的交易簡(jiǎn)單，購(gòu)買二手房每一個(gè)環(huán)節(jié)都暗藏風(fēng)險(xiǎn)。首要的一點(diǎn)是，按照相關(guān)規(guī)定，一些二手房是不允許買賣的，如果買了后續(xù)會(huì)很麻煩，對(duì)此本文一起來(lái)看看。

一、已經(jīng)出租的房屋，可能無(wú)法入住

按照買賣不破租賃的原則，即使房子已經(jīng)賣掉，新房東也不能把租客趕走，只能等租賃到期，方能正式入住。另外，購(gòu)買已經(jīng)出租的房屋還可能侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，租客有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求損害賠償。

二、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，無(wú)法過(guò)戶

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買此類房子不合法，合同無(wú)效，無(wú)法完成過(guò)戶，即使買的是學(xué)區(qū)房也無(wú)法享受對(duì)口入學(xué)待遇。

三、未經(jīng)所有共有人同意出售的房屋，合同可能無(wú)效

房屋所有權(quán)人和房屋所有權(quán)共有人不是一個(gè)人，例如夫妻共有房屋。共有人之一想賣掉這套房子，必須征得其它所有共有人的同意，否則合同無(wú)效，購(gòu)房者只能退房。

四、違規(guī)搭建的房屋，無(wú)法過(guò)戶

違章建筑是指未經(jīng)許可擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，購(gòu)買此類房屋無(wú)法過(guò)戶，購(gòu)房者權(quán)益無(wú)法得到法律保障，且違章建筑隨時(shí)有可能被強(qiáng)制拆除。

五、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，沒(méi)有房產(chǎn)證

農(nóng)民在集體土地上建造的房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，只允許集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能對(duì)外出售。購(gòu)買此類房屋無(wú)法過(guò)戶，合同無(wú)效，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者權(quán)益將得不到法律保障。

六、已被抵押或依法被查封的房屋，無(wú)法過(guò)戶

過(guò)戶之后房子才是購(gòu)房者的，在此之前房子還是賣家的，付了房款卻拿不到房屋所有權(quán)，為此購(gòu)房者需要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

七、已經(jīng)列入拆遷公告的房屋

對(duì)于此類房屋，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)。另外，通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，買了戶口可能無(wú)法遷入。

八、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、未滿3年的動(dòng)遷房，交易無(wú)效

此類房屋不允許上市買賣，也無(wú)法過(guò)戶，私下交易合同無(wú)效。

房多多建議：

購(gòu)買二手房之前做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)房屋沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，且能順利完成過(guò)戶。另外，簽合同時(shí)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)違約責(zé)任做詳細(xì)約定，如果因?yàn)橘u家故意隱瞞等原因造成交易失敗，賣家要退還全部房款并賠償損失。

（以上回答發(fā)布于2017-05-27，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

買新房，就上搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

隨著二手房交易市場(chǎng)制度的完善，和人們購(gòu)房心態(tài)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)如今越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房。但是二手房交易有很多注意事項(xiàng)，并不是所有的二手房都可以進(jìn)行購(gòu)買的，因此購(gòu)房者在買房前一定要了解好相關(guān)的房產(chǎn)知識(shí)。下面小編為大家總結(jié)了一些二手房不能進(jìn)行購(gòu)買的類別，希望能幫助大家選購(gòu)正確的二手房，及時(shí)的規(guī)避風(fēng)向，從而保障自己的利益。現(xiàn)在就跟我一起來(lái)看一下吧！

購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)該規(guī)避的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：

1、單位公房

現(xiàn)在部分公房已經(jīng)可以上市了，但是我們?cè)谫?gòu)買公房之前一定要確定一下該房產(chǎn)是否屬于“單位優(yōu)先購(gòu)買”的類型。

如果是這樣的情況，在買房之前應(yīng)該讓原房主前往單位開(kāi)具原單位放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的證明方可出手，以免日后產(chǎn)生糾紛的可能。

2、產(chǎn)權(quán)限制房

在購(gòu)買二手房之前我們還要確定的是該房產(chǎn)不存在被抵押或涉訟等問(wèn)題。同時(shí)也要注意土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房、被列入拆遷范圍等不能上市交易的問(wèn)題。

如果在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題則應(yīng)該注意回避。

3、小產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題我已經(jīng)不是第一次提到了，由于小產(chǎn)權(quán)房不受國(guó)家的法律保護(hù)，一時(shí)貪圖便宜的購(gòu)房者很有可能最后落個(gè)“血本無(wú)歸”的后果。所以，一旦發(fā)現(xiàn)意向購(gòu)買的房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)則應(yīng)馬上放棄購(gòu)買計(jì)劃。

4、房改房

購(gòu)買房改房時(shí)要注意的是確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足了費(fèi)用。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。”

5、特別提示

對(duì)于軍隊(duì)（軍產(chǎn)房）、學(xué)校（校產(chǎn)房）和醫(yī)院（院產(chǎn)房）的二手房交易要特別注意——由于這些單位的特殊性，在購(gòu)買上述類型的二手房時(shí)必須先由原單位蓋章同意交易方可購(gòu)買。以免日后帶來(lái)不必要的麻煩。

購(gòu)買二手房一定要多加留意，雖然二手房交易現(xiàn)如今已經(jīng)十分規(guī)范，但是還是存在一些漏洞，各位購(gòu)房者買房前一定要留意。

以上就是二手房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和哪些二手房是不能買的相關(guān)知識(shí)，了解了上述內(nèi)容之后，相信各位購(gòu)房者不會(huì)買到這些不能買的二手房了。希望上述內(nèi)容能幫助大家正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障自身的利益。

（以上回答發(fā)布于2015-12-02，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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