怎樣解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同?有什么方法?
合同的解除在合同法上有三種形態(tài):
1、是約定解除,指的是合同有效成立之后,沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前,當(dāng)約定的解除條件具備時(shí),因享有解除權(quán)一方的意思表示,使合同關(guān)系溯及既往地消滅。
這種解除要以合同中有解除權(quán)條件的約定為前提。這實(shí)際上是意思自治原則在合同解除問(wèn)題上的另一種體現(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)這三種解除中上述不是真正的合同解除權(quán)的行使導(dǎo)致的,后兩種情況下的解除才能被稱(chēng)為真正的解除,其解除權(quán)屬于形成權(quán)。
2、是法定解除,指的是合同有效成立之后,沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前,當(dāng)法定的解除條件具備時(shí),因享有解除權(quán)一方的意思表示,使合同關(guān)系溯及既往地消滅。這種解除是有解除權(quán)的一方依據(jù)合同法中關(guān)于解除權(quán)的規(guī)定解除合同的情況,由于這種解除會(huì)完全消除合同的效力,與合同應(yīng)當(dāng)信守的原則是背離的,所以合同法有著嚴(yán)格的限制,根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”根據(jù)該條的規(guī)定一般只有在當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同約定的情況下才能使對(duì)方具有解除權(quán),這就是理論上所稱(chēng)的根本違約。
3、解除是協(xié)議解除,指的是在合同成立之后,未履行或者未完全履行之前,當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商解除合同,是合同的效力消滅的行為,這種解除是當(dāng)事人意思自治的一種體現(xiàn)。合同法對(duì)于這種解除的規(guī)定在第九十三條,該條規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。”
二手房買(mǎi)賣(mài)什么情況下可以解除合同
以下情況可以解除合同:
1.由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議解除合同。這里所說(shuō)的由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議解除合同的意思是當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同之后,在買(mǎi)賣(mài)雙方均沒(méi)有開(kāi)始履行合同中固定的內(nèi)容之前,雙方當(dāng)事人是可以通過(guò)協(xié)商解除該合同的。
2.法定解除合同。這里所說(shuō)的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前,當(dāng)法定的解除條件具備時(shí),享有解除權(quán)一方如想要解除合同是可以解除合同的。
3.在具備約定解除條件時(shí)可以解除合同。指的是合同有效成立之后,沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前,當(dāng)約定的解除條件具備時(shí),因享有解除權(quán)一方的意思表示,使合同關(guān)系溯及既往地消滅。
二手房退房的條件是什么
二手房退房的條件如下,滿(mǎn)足其一即可退房: 1、合同因不可抗力,無(wú)法實(shí)際履行; 2、經(jīng)過(guò)催告后,賣(mài)方對(duì)合理期限內(nèi)延遲交房; 3、賣(mài)方拒絕 履行合同義務(wù) ; 4、符合合同約定的退房條件。根據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款的規(guī)定,有下列情形之一的,當(dāng)事人 可以解除合同 : (一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (二)在 履行期限屆滿(mǎn) 前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù); (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; (四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 (五)法律規(guī)定的其他情形。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (二)在履行期限屆滿(mǎn)前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù); (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; (四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (五)法律規(guī)定的其他情形。 以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除怎么辦
二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除怎么辦一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除怎么辦
1、解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同的方式有:
(1)合同中如規(guī)定了解除合同的條件,那么滿(mǎn)足這些條件當(dāng)事人就可以解除合同;
(2)交易雙方在簽訂合同后,未履行或者未完全履行前,雙方達(dá)成一致和平解決,簽訂解約協(xié)議即可,如涉及到中介,則需要三方共同協(xié)商;
(3)合同中未約定解除條件的情況,可根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷是否可以解除。
2、法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條
當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。
二、法律規(guī)定哪些情形下可以解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同
法律規(guī)定在以下情形下可以解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同:
1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的事件,一般指地震、臺(tái)風(fēng)等,在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類(lèi)事件,導(dǎo)致房屋滅失;
2、在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣(mài)方不想賣(mài)房,并明確告知買(mǎi)方房子不賣(mài)了,則買(mǎi)方就可以提出解除合同;
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣(mài)方不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),超過(guò)半年或者一年仍未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的;
4、當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。
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