一、所簽合同無效
一般來說，在房屋買賣交易的時候，往往都是需要靠購房合同來保障買賣雙方權益的。但是，根據我國的相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護，這也就意味著，即便你簽了小產權房買賣合同，那么也是無效的。
也許有些剛需購房者覺得，購房合同無效也沒有關系，反正自己買房也是為了自住。如果你真的是如此想，那就大錯特錯了，既然購房合同無效，那么一旦出現房產糾紛，又該怎么維權呢？若無法維護自己作為購房者的權益，一旦將來房屋產權出了問題，還會是房主嗎？
二、賣方違約較多
在購買房產時，人們最怕的不是碰到買房陷阱，最怕的就是賣方違約。在小產權房交易時，雖然賣方口口聲聲承諾，日后絕不會違約，但是在現實生活中，賣方違約的情況屢見不鮮，一旦賣方違約了，由于簽訂的小產權房買賣合同不受法律保護，那么你可就難以維權了。
三、拿不到拆遷款
如果你現在身處正在開發的城市，那么就會常常看到不少地方都要拆遷了。其實，這是由于隨著城鎮化快速發展，因此現在越來越多的城市都面臨著拆遷，而一旦涉及到拆遷，賣方會提出要求分拆遷款，此時你可就拿不到拆遷款了，就算鬧到法庭上，法院也不會支持你的。
四、房屋質量差勁
人們買房是為了什么？大多都是為了自住，而自住最重要的是什么？就是房屋質量安全了。一般來說，小產權房多由開發商與村委會協商建設，不受國家部門的監督管理，這樣就無法保證小產權房的質量了，如果你買了質量差勁的房子，那么你的人財安全可就難以保證了。
五、配套設施簡陋
房子不同其它生活中隨處可見的普通商品，它往往具備著金融屬性，因此買房不能忽略配套設施，因為它可給房子帶來上升空間。但是，與普通商品房相比，小產權房往往存在配套設施不完善的情況，比如沒有雙氣、沒有物業管理，這樣你的生活質量和房子價值就不會太高了。

近幾年來，小產權房成了眾多無房家庭的寵兒，尤其是在一二線城市，很多家庭都會選擇價格便宜的小產權房，因為他們的普遍價格是市場商品房價格的一半。在面對如此實惠的小產權房時，有些購房者也產生了置疑：小產權房能買嗎？小編提醒大家，購買小產權房是有風險的。
1、無法辦理房產證、產權證
其實，小產權房是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房大嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
我們都知道，小產權房是沒有房產證的，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。
3、配套不完善
通常，小產權的房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
4、小產權房交易難
想要向非集體成員的第三人出售小產權房，由于小產權房沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
5、拆遷補償難
購買小產權房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
6、質量沒保障
開發商在建設小產權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監管，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。
7、子女繼承很麻煩
小產權房在子女繼承時，也會比較麻煩。就算最后你僥幸完成了子女繼承，也需要付出巨大的代價，還不如老老實實買正經的商品房。
8、易發生糾紛
我國一直都明令禁止買賣小產權房，因此買小產權房是不受法律保護的，這也就意味著，一旦發生房產糾紛，那么購房者可就難以維權了。近兩年，不斷有相關報道，當小產權房拆遷時，賣方都紛紛露面索要拆遷款，這也是小產權房易發生糾紛的一大原因。

1、小產權房無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
2、小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款。
3、小產權房沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
小產權房與商品房的區別是什么
1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護。
2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利。
4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。
小產權房有沒有拆遷補償？
雖然在實踐中，有的小產權房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產權房始終面臨著產權問題。
《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，國土部下發的另一個通知也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。
一旦小產權房面臨土地征收，購買房屋的城鎮居民是無法享受到屬于農村居民的宅基地使用權的補償，也無法享受屬于基于農村居民身份的拆遷福利。

什么是小產權房？購房風險有哪些？
相信不少人聽說過小產權房這個詞，但是很多人又說不清什么是小產權房。那么小產權房到底是什么意思呢？購買小產權房又會有哪些風險？下面我們將為您詳細做出解答。
什么是小產權房？
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
小產權房產生原因：
1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
2、擦邊球的空間：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
3、農地制度不合理：小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
小產權房購買風險：
1、法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2、房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
3、政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4、監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
以上就是什么是小產權房？購房風險有哪些？的全部內容。