法律主觀：

1.判定開發商現已進行初始登記： 辦理房產證 的必要前提條件即是要斷定開發商現已進行初始登記。依據《 商品房出售 管理辦法》第34條的規定， 房地產開發 公司應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要處理房子權屬登記的材料抄送房子所在地房地產行政主管部分。 2.到管理部分收取并填寫請求表： 接下來即是去管理部分收取一份《房子(地)所有權登記請求表》而且填寫好，不過在請求表填寫完以后，需要開發商簽字蓋章，有些開發商手里會有現成蓋好章的表格，那么直接填寫就能夠了。不過能夠事先向開發商問詢，房產證到哪個部分處理，這樣能夠節省許多時間。 3.到有關部分收取測繪圖(表)： 測繪圖(表)也是必需的材料之一，因為它是登記部分斷定房產證上標示面積的重要依據。咱們能夠到開發商指定的房子面積計量站請求而且收取測繪表，或許也能夠帶上身份證到開發商處收取，向登記部分請求對房子面積進行測繪。 4.處理過戶登記： 買賣雙方進行房產買賣后一個月內持 房子買賣合同 和別的證件到 房地產買賣 所處理買賣過戶登記。去處理登記需要帶著身份證、戶口本、《商品房出售合同》等證件和材料。買賣雙方接到買賣所處理過戶手續的告訴后，應帶著身份證、戶口本、圖書印章等，在交納了手續費、契稅、印花稅后就能夠處理過戶手續。 5.收取房產證： 處理好過戶手續今后，買方應持房地產買賣所發給的房產賣契，在三個月內到房子所在地的市或區(縣)的房子土地管理局登記請求。處理請求時需要帶好證件和材料，管理部分檢查驗證后，就可收取房產證。 本來處理房產證的流程看似雜亂和費時，只需把握了這個流程的次序，那么就便利多了。值得提示的是，處理房產證的注意事項，要細心核對賣房人的有關證件是不是真實有效，細心檢查協議上的內容是不是依照請求嚴格執行。

法律客觀：

第一，明確由誰來辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”由此，法律上看，購房者本身是申請辦理房產證的法定義務人。房開商對房產證的辦理具有協助義務。根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定：“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定房地產開發企業“應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記”。基于房開商對辦理房產證的協助義務，現實情況中，尤其是對于購買商品房的購房者而言，在購房合同中約定由房開商代為辦理也不在少數。第二，明確辦證期限。《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定了辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續的期限。若是選擇由房開商代為辦理的，就應當在購房合同中約定一個合理的期限，從而有效的督促開發商及時辦理產權證。若房開商在約定期限內未能辦好房產證的，就應當按照合同的約定承擔違約責任。另根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果買受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同訂立之日起90日(現房)未能取得房屋權屬證書的，開發商應當承擔違約責任，賠償額可以按照中國人民銀行規定的金融機構計收預期貸款利率計算。若購房者未在合同中與開發商達成辦理房產證期限及違約責任的約定的，可依據上述規定追究開發商的責任。第三，可以解除合同。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條的約定：“商品房買賣合同或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”由此，若由于房開商的原因，致使購房者自房屋交付之日起超過一年零九十日無法辦理房屋所有權登記，則購房者有權請求法院解除合同并賠償損失。

房產轉移相關法律問題：
（一）房屋權屬轉移登記的性質
長期以來，很多購房人認為自己支付購房款后，辦理房屋權屬轉移登記是開發商的事情，與自己無關，于是對辦理房屋權屬轉移登記漠不關心；還有些購房人認為，既然辦理房屋權屬轉移登記是自己的義務，而自己又要交納很多稅費，索性就不去辦理房屋權屬登記，致使出賣人“一房二賣”，或者賣房后因為房屋價值增加反悔、買受人入住所購房屋后久久不能取得房屋產權證的現象較為突出；因此，無論是買受人、出賣人，都需對房屋買賣中權屬轉移登記的性質及效力及自己在其中應承擔的責任有一清醒的認識，不斷提高法律意識，以維護自身的合法權益。《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”
2、房產權屬登記是房產產權管理的主要行政手段，也是依法確認房地產產權的法定手續。根據上述法律規定，并結合我國《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續或者辦理批準登記等手續才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后才生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”、《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
因此，房屋所有權的轉移以登記為要件，未經登記，不發生房屋所有權轉移的效力。由于房屋權屬登記是不動產物權登記的一種，而不動產物權登記是一種行政行為，它所體現的是國家行政權力對不動產物權關系的合理干預，干預的目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。因此，房產權屬登記的實質是對房屋物權進行公示，屬于不動產物權的公示方法。
（二）房屋權屬轉移登記的效力
1、房屋權屬轉移登記產生房屋所有權轉移的效力
房產權屬登記的實質是不動產物權公示行為，因此，根據物權公示原則，只有當事人依法辦理了房屋權屬轉移登記手續，房屋所有權才發生轉移。所有權轉移的時間即到房地產交易中心辦理交易登記的時間。如果不進行房屋權屬轉移登記，即使買方已經入住，房屋的所有權也沒有發生轉移，在未來的時間內，出賣人（原產權人）仍然可以在房屋產權上設立抵押，甚至可以將房產轉讓給第三人。如果購買人對房屋的產權沒有被確認，不僅有可能因為出賣人的緣故被法院查封、拍賣，也可能因此與第三人發生產權糾紛。同樣，購買人也不能行使處分權，也不能設定抵押。
2、房屋買賣中權屬轉移登記與房屋買賣合同的關系
我國《物權法》、《城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》等法律法規雖然規定轉移房屋所有權要進行房屋權屬過戶登記手續，但未規定登記后生效。所以辦理所有權過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記，只是不發生所有權轉移的效力，而不是買賣合同不生效力。這是因為交付標的物或者交付提取標的物的單證是動產的物權變動方式，而并不是不動產的物權變動方式，不動產物權的變動不能通過交付來實現公示而只能是登記來實現公示，所以過戶登記是已經生效的合同一方當事人應當履行的義務，房屋買賣未登記過戶，買受人僅僅是不能取得房屋所有權，但房屋買賣合同本身并不因此而不生效力；另一方面，房屋所有權登記，僅是房屋所有權轉移的公示程序，而并不是買賣合同生效的要件。綜上所述，房屋權屬轉移登記的實質是對不動產物權的公示，其目的在于向他人展示，標的物所有權已發生轉移，若沒有進行公示登記，則不發生物權變動的效力，不能對抗善意第三人，而是否進行轉移登記不影響合同的效力。
二、合同當事人在房屋權屬轉移登記中的權利、義務
（一）買賣雙方當事人在權屬轉移登記過程中的地位和義務
1、我國現行有關法律、法規規定
《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”；《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”；《房屋登記辦法》第31條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”、第32條規定：“發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；（八）法律、法規規定的其他情形。”第33條規定：“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。”
2、雙方權利、義務
依據上述法律、法規規定，出賣人在房屋買賣合同依法成立并生效后，應保證及時將所出賣的房屋的所有權轉移給買受人，買受人應當會同出賣人到房屋管理部門進行登記，辦理過戶手續，交納契稅，領取房產證。
第一，購房人是辦理房屋權屬登記的申請義務人。房屋權屬登記是國家對房產權屬管理的行政行為，既然購房人購買了有關房屋，那么對有關房屋所有權提出轉移登記申請也是當然的。同理，如果房屋要辦理抵押登記（如按揭購房），那么也只有由房屋所有權人（按揭購房人）提出申請，方能辦理。目前，開發商常常為購房人代辦有關手續，雖然其作為買賣合同的一方當事人，又代為履行合同另一方的法定義務，在法律上并無不妥但并非必須；從法律上的權利義務關系來講，開發商的行為是一種代理行為，其進行房屋權屬轉移登記的行為是代理購房人而為，其行為產生的權利義務也由購房人承擔，因此，房屋權屬登記的申請義務人，仍然系購房人一方。
第二，開發商的義務為協助購房人辦理權屬登記，為房屋權屬轉移登記，提供相關資料、文件。房屋出賣人最基本的一項義務是交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人。而房屋出賣人在房屋權屬轉移登記過程中的義務就是向房屋權屬登記部門提交轉移房屋所有權辦理權屬登記所需要的相關文件，協助辦理權屬登記。雖然開發商的義務為協助義務，但是，根據合同法規定，協助義務是合同的附隨義務，是基于法律規定而產生法定義務，開發商不盡協助義務，導致購房人房屋權屬登記不能，取得房地產權屬證書的，購房人可以選擇退房或要求開發商支付違約金、直至解除合同。此外，依據《城市房地產開發經營管理條例》第27條的規定，商品房預售合同的預售登記備案手續，則完全是應由開發商履行的義務，而不是協助辦理，開發商必須在簽約后法定時間進行預售備案登記。
（二）購買人申請登記的期限和開發商資料報送的期限
1.購買人申請預售商品房過戶登記的期限
依據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
2.購買人申請現售商品房過戶登記的期限
依據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定：“現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”
3.開發商資料報送的期限
《商品房銷售管理辦法》第34條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。”
4.預售合同的預售備案登記
《城市房地產開發經營管理條例》第27條的規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”
（三）買受人未在約定或規定期限內取得房產證時享有的權利
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”、第19條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
也就是說，由于出賣人的原因，如果購房人在合同約定或者缺乏約定時在法定期限內不能取得房屋權屬證書，那么在該期限屆滿一年后，購房者可以退房并要求出賣人賠償經濟損失。
三、房屋權屬登記中存在的問題和法律實務
（一）存在的問題
在權屬登記的過程中，盡管買受人作為權屬登記的申請人，出賣人所履行的是一種協助義務。但是在權屬糾紛中，大多數糾紛恰恰是由這個協助義務引起，而能否辦理權屬轉移登記的關鍵因素通常取決于出賣人。我國《城市房地產管理法》第39條和《城市房地產轉讓管理規定》第10條對房地產轉讓的條件作了嚴格的規定。通常，由于出賣人的如下原因，可能導致不能進行房屋權屬轉移登記，買受人不能取得房屋產權證：
1、土地使用手續不合法。如在農村集體所有土地上建造而出賣的房屋。
2、出賣人未支付全部土地使用權出讓金。支付土地出讓金是土地使用權受讓人的主要義務，在受讓人沒有按約履行全部義務前，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權的變更手續。
3、房地產開發企業違章建房。開發企業超過審批進行建房，超出的部分就無法辦理產權證。
4、房地產開發企業不能提供規定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。
5、其他原因。如開發企業沒有將抵押權注銷、涉及訴訟房子被人民法院查封等情況，也會影響房屋產權登記手續的辦理。
一旦發生糾紛，當買受人為此提起訴訟時，依據我國民事訴訟法規定“誰主張誰舉證”原則，買受人必須對不能辦理房屋權屬轉移登記及不能辦理房屋產權證的事實進行舉證，使買受人常常處于不利地位。
（二）房屋權屬登記中的法律實務
1、謹慎簽訂合同，明確雙方的義務
在簽訂合同前，應當對出賣人是否具備辦理產權登記所需手續進行必要的審查，在簽訂合同時，明確出賣人在辦理產權登記的義務，出賣人向房地產產權登記管理部門遞交辦理產權登記的各項完整材料的具體時間及其他義務履行的具體時間，并合理約定違約責任。
2、提高法律意識，及時辦理房屋權屬轉移登記
由于房產權屬登記的實質是不動產物權公示行為，因此，只有當事人辦理了房屋權屬過戶登記手續，房屋所有權才發生轉移。我們必須有較強的法律意識，在合同簽訂后，應當按約定或者法定的時間前往申請或者督促出賣人及時代為申請，辦理房產權屬轉移登記。并在履行過程中，對自己的權利義務要有清楚的認識，在對方違約時及時督促對方履行義務，以維護自己的權益。

一、房產證由開發商辦理嗎
《城市房地產開發經營管理條例》規定:“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權證的法定義務人。
《城市房地產開發經營管理條例》還規定了“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發商對買受人申請辦理產權證負有的是協助義務。因此,房屋買受人是申辦房產證的法定義務人，開發商負有協助的義務。
二、購房者如何辦理房產證
按照建設部原《城市房屋權屬登記管理辦法》，房屋權屬登記應當由權利人向房產管理部門提出申請，出賣人予以配合。但是，權利人在申辦房產證時往往發現，申辦房產證的一些關鍵資料在開發商或房屋出賣人手里，而開發商或出賣人往往怠于提供資料或根本就不具備這些資料，于是，糾紛就發生了。
為了解決這些矛盾，所以《城市房地產開發經營管理條例》作出了上述新的規定：房屋權利的登記，應由有關當事人共同申請，登記應提交申請人身份證明、房屋所有權證書、證明房屋所有權發生轉移的材料等。由于購房人購房前的房屋所有權證書在開發商或出賣人手上，因此，該規定實際上表明，開發商或出賣人應對申辦房產證承擔更多的義務。
因此，法律規定配合買房人辦理產權證是開發商的義務。如果開發商故意不予配合，您可以采取法律手段迫使他履行法律義務。
三、房產證辦理流程
(1)買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
(2)買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
(3)辦理完買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。
(4)經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

協助辦理 產權過戶 是房地產公司的附隨義務。對于存在附隨義務的，在法院作出判決之后，那么法院就是可以 強制執行 的，對于辦理房屋的過戶手續，也是在 買賣合同 當中的附隨義務，那么也就可以強制執行。 附隨義務，只要法院作出判決，法院就可以強制執行，比如現在辦理 房屋過戶 手續，就是 房屋買賣合同 的附隨義務，就可以強制執行。 《 民事訴訟法 》第二百五十一條 在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。 目前，各國立法對附隨義務并沒有明確規定其涵義，故學界對其表述也并不一致。附隨義務有廣義和狹義之分，廣義的附隨義務包括先合同義務、 合同履行 中的附隨義務、后合同義務。狹義的附隨義務是指合同履行過程中，為協助實現主給付義務，遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣而履行的通知、協助、保密等義務。 廣義的附隨義務包括先合同義務、合同履行中的附隨義務、后合同義務。這種附隨義務勢力范圍涉及合同的訂立、履行、變更和終止的整個過程。狹義的附隨義務是指合同履行過程中，為協助實現主給付義務，遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣而履行的通知、協助、保密等義務。后者排除了先合同義務與后合同義務，理由在于這三者在義務功能、違反義務的責任等方面存在較大的差異。筆者傾向于采用前者，即廣義的附隨義務涵義。先合同義務、合同履行中的附隨義務、后合同義務雖然在一些方面存在差異，但它們在維護 合同當事人 的利益，實踐誠實信用原則，保護交易的安全性和穩定性上更多的是一種共同性。因此應將其統一在附隨義務的涵義中，以構建完整的現代 合同法 義務群。 根據我國相關法律規定，附隨義務主要是法院作出相關判決的話。那么被判決的人或者組織就需要立刻進行履行相關的義務。如果不進行相關履行的義務，那么原告就可以向法院提出申請進行強制執行。法院也有對該項事務進行全面的強制執行。