二手房貸款年限與房齡是購房者在選擇二手房時(shí)需要考慮的兩個(gè)重要因素。本文將介紹什么是二手房貸款年限和房齡，以及如何計(jì)算它們。
一、什么是二手房貸款年限
二手房貸款年限是指購房者在貸款購買二手房時(shí)，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款期限。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，目前商業(yè)性貸款年限最長(zhǎng)為30年，而公積金貸款年限最長(zhǎng)為25年。具體貸款年限還要看購房者的個(gè)人情況，如借款人的年齡、職業(yè)、收入情況等。
二、如何計(jì)算二手房貸款年限
計(jì)算二手房貸款年限需要考慮兩個(gè)方面：首先是購房者的個(gè)人情況，其次是銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。一般情況下，銀行或金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)購房者的個(gè)人情況來確定貸款年限。
例如，如果購房者的年齡比較大，那么銀行或金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)購房者的退休時(shí)間來確定貸款年限。如果購房者的年齡較小，那么貸款年限一般較長(zhǎng)。同時(shí)，購房者的職業(yè)和收入也會(huì)對(duì)貸款年限有影響。如果購房者的收入情況比較穩(wěn)定，職業(yè)比較穩(wěn)定，那么銀行或金融機(jī)構(gòu)會(huì)給予更長(zhǎng)的貸款年限。
三、什么是二手房房齡
二手房房齡是指房屋竣工日期至購房日的時(shí)間間隔。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，二手房房齡在五年以下的屬于新房，五年及以上的屬于舊房。
四、如何計(jì)算二手房房齡
計(jì)算二手房房齡需要知道房屋的竣工日期和購房日期。竣工日期可以通過房屋產(chǎn)權(quán)證上的竣工日期來查看，購房日期是購房合同簽訂日期。二手房的房齡影響著貸款年限和購房?jī)r(jià)格。
一般來說，二手房房齡越長(zhǎng)，貸款年限越短。因?yàn)殂y行或金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為舊房房屋質(zhì)量會(huì)逐漸下降，且貸款期限太長(zhǎng)會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，二手房房齡也會(huì)影響到購房?jī)r(jià)格。一些老舊的二手房具有一定的歷史價(jià)值，但其房齡過長(zhǎng)，房屋質(zhì)量可能不如新房，所以價(jià)格相對(duì)較低。購買者應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇房齡適中的二手房，既可以享受較長(zhǎng)的貸款年限，也可以獲得合適的購房?jī)r(jià)格。
總之，購買二手房需要考慮諸多因素，其中貸款年限和房齡是兩個(gè)重要的因素。購買者應(yīng)根據(jù)自身情況和銀行或金融機(jī)構(gòu)的要求來選擇合適的貸款年限，同時(shí)也要注意房齡對(duì)購房?jī)r(jià)格的影響。

一、二手房商業(yè)貸款年限
1、40或50年產(chǎn)權(quán)的住宅，40年、50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或商住房的商貸年限長(zhǎng)是10年。
2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅，70年產(chǎn)權(quán)住宅的商貸年限手房齡和貸款人兩個(gè)因素影響：
（1）看房齡：貸款年限＝50－房齡。二手房房齡多大，都是以銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)的。
（2）看貸款人年齡，貸款年限＝65－貸款人年齡（部分銀行是70－貸款人年齡），商業(yè)貸款年限一般長(zhǎng)為30年，以上兩種算法取較短的那個(gè)年限。此外，銀行還要求貸款到期日不能超過土地使用權(quán)年限。
二、二手房公積金貸款年限
1、40或50年產(chǎn)權(quán)的住宅，40年、50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或商住房，不能使用公積金貸款買二手房。
2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅
（1）按房屋結(jié)構(gòu)來計(jì)算：磚混結(jié)構(gòu)：貸款年限＝47－房齡，鋼混結(jié)構(gòu)：貸款年限＝57－房齡。大多房屋的房產(chǎn)證在房屋狀況一欄會(huì)體現(xiàn)出房屋是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)。這里的房齡也是由公積金中心認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)的判斷為準(zhǔn)。
（2）按不同公積金中心來認(rèn)定：國(guó)管公積金：貸款年限＝69－貸款人年齡，市管公積金：貸款年限＝70－貸款人年齡，公積金貸款年限長(zhǎng)也是30年，通過房齡和貸款人年齡計(jì)算出來的貸款年限，取較短那個(gè)年限。
三、二手房組合貸款年限
組合貸款要求商業(yè)貸款年限和公積金貸款年限必須一樣長(zhǎng)。通過以上的方式初步計(jì)算出來的商業(yè)貸款年限、公積金貸款年限取二者當(dāng)中較短的作為組合貸款的年限。當(dāng)然，組合貸款的年限也是以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估為準(zhǔn)，而且一般不能自行找評(píng)估公司，要找公積金中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
四、二手房貸款流程
1、向銀行遞交申請(qǐng)材料：買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限。三方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評(píng)估。
2、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估：約定時(shí)間，武漢房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3－5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。
3、銀行審批：銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批，審批過程一般在5個(gè)工作日左右。
4、放款：銀行審批合格之后就會(huì)對(duì)貸款人放款。如果審核不合格，貸款人也會(huì)接到審核不通過的通知。

二手房貸款與新房貸款的貸款年限不太一樣，銀行對(duì)于二手房貸款年限的考慮因素會(huì)更多，比如二手房的房齡。銀行對(duì)于二手房貸款年限的具體規(guī)定如下：
1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過30年;
2、二手房的房齡不能超過15年;
3、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;
4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過60周歲。
值得注意的是，上述關(guān)于貸款期限的四點(diǎn)規(guī)定，必須同時(shí)符合。也即是說，最長(zhǎng)的貸款期限必須同時(shí)滿足上述四個(gè)條件。
二手房貸款額度
原則上來講，二手房貸款的最高額不能超過*押房屋評(píng)估價(jià)格即其確認(rèn)價(jià)格和成交價(jià)格兩者中較低者的70%。
對(duì)于竣工3年以內(nèi)并且房屋價(jià)值穩(wěn)定或者升值的商品房，借款人如果受過高等教育，職業(yè)收入前景優(yōu)良，貸款的最高金額不能超過*押房屋評(píng)估價(jià)格即確認(rèn)價(jià)格和成交價(jià)格兩者中較低者的80%。
此外，如果是非當(dāng)?shù)貞艏虍?dāng)?shù)責(zé)o固定居所的購房者，貸款額度會(huì)相對(duì)有所減低。
買二手房貸款前的注意事項(xiàng)1、了解貸款額度
無論新房還是二手房，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)貸款的貸款額度最高約為市場(chǎng)價(jià)的70％～80％（各地政策不同）。但是這里也有需要各位購房者注意的，新房的市場(chǎng)價(jià)往往以合同價(jià)為準(zhǔn)，所以說大家的貸款額度也就是新房總價(jià)減掉您付的首付款后的價(jià)格，因此貸款額度較容易提前計(jì)算，這也就為購房者準(zhǔn)備首付款提供了很大的依據(jù)。
2、選擇貸款銀行
其實(shí)大家應(yīng)該也都知道，不同的銀行貸款政策肯定是不太一樣的。購房者在選擇銀行的時(shí)候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款是否便利等條件。所以說，大家在選擇銀行的時(shí)候可以多多去了解幾個(gè)銀行，最后選擇最適合自己的。
3、選擇合適的貸款年限
一般來說，銀行個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)貸款期限為30年。如果是購買新房的話，通常大家的貸款年限是可以達(dá)到30年的。但是購買二手房的話，貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。
4、注意還款能力
銀行對(duì)于還款能力的一個(gè)重要判斷標(biāo)準(zhǔn)就是收入證明，大家在申請(qǐng)貸款之前都是要去單位開收入證明的。一般由借款人所在單位開具。對(duì)于已婚人士，可以夫妻雙方同時(shí)開具。當(dāng)然除此之外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30％－50％。