二手房貸款年限與房齡是購房者在選擇二手房時需要考慮的兩個重要因素。本文將介紹什么是二手房貸款年限和房齡，以及如何計算它們。
一、什么是二手房貸款年限
二手房貸款年限是指購房者在貸款購買二手房時，銀行或其他金融機構所提供的貸款期限。根據國家規定，目前商業性貸款年限最長為30年，而公積金貸款年限最長為25年。具體貸款年限還要看購房者的個人情況，如借款人的年齡、職業、收入情況等。
二、如何計算二手房貸款年限
計算二手房貸款年限需要考慮兩個方面：首先是購房者的個人情況，其次是銀行或金融機構的貸款要求。一般情況下，銀行或金融機構會根據購房者的個人情況來確定貸款年限。
例如，如果購房者的年齡比較大，那么銀行或金融機構會根據購房者的退休時間來確定貸款年限。如果購房者的年齡較小，那么貸款年限一般較長。同時，購房者的職業和收入也會對貸款年限有影響。如果購房者的收入情況比較穩定，職業比較穩定，那么銀行或金融機構會給予更長的貸款年限。
三、什么是二手房房齡
二手房房齡是指房屋竣工日期至購房日的時間間隔。根據國家規定，二手房房齡在五年以下的屬于新房，五年及以上的屬于舊房。
四、如何計算二手房房齡
計算二手房房齡需要知道房屋的竣工日期和購房日期。竣工日期可以通過房屋產權證上的竣工日期來查看，購房日期是購房合同簽訂日期。二手房的房齡影響著貸款年限和購房價格。
一般來說，二手房房齡越長，貸款年限越短。因為銀行或金融機構認為舊房房屋質量會逐漸下降，且貸款期限太長會增加貸款風險。
同時，二手房房齡也會影響到購房價格。一些老舊的二手房具有一定的歷史價值，但其房齡過長，房屋質量可能不如新房，所以價格相對較低。購買者應該根據自己的實際情況選擇房齡適中的二手房，既可以享受較長的貸款年限，也可以獲得合適的購房價格。
總之，購買二手房需要考慮諸多因素，其中貸款年限和房齡是兩個重要的因素。購買者應根據自身情況和銀行或金融機構的要求來選擇合適的貸款年限，同時也要注意房齡對購房價格的影響。

一、二手房商業貸款年限
1、40或50年產權的住宅，40年、50年產權的二手商用或商住房的商貸年限長是10年。
2、70年產權的住宅，70年產權住宅的商貸年限手房齡和貸款人兩個因素影響：
（1）看房齡：貸款年限＝50－房齡。二手房房齡多大，都是以銀行認可的評估機構的評估報告為準的。
（2）看貸款人年齡，貸款年限＝65－貸款人年齡（部分銀行是70－貸款人年齡），商業貸款年限一般長為30年，以上兩種算法取較短的那個年限。此外，銀行還要求貸款到期日不能超過土地使用權年限。
二、二手房公積金貸款年限
1、40或50年產權的住宅，40年、50年產權的二手商用或商住房，不能使用公積金貸款買二手房。
2、70年產權的住宅
（1）按房屋結構來計算：磚混結構：貸款年限＝47－房齡，鋼混結構：貸款年限＝57－房齡。大多房屋的房產證在房屋狀況一欄會體現出房屋是磚混結構還是鋼混結構。這里的房齡也是由公積金中心認定的評估機構的判斷為準。
（2）按不同公積金中心來認定：國管公積金：貸款年限＝69－貸款人年齡，市管公積金：貸款年限＝70－貸款人年齡，公積金貸款年限長也是30年，通過房齡和貸款人年齡計算出來的貸款年限，取較短那個年限。
三、二手房組合貸款年限
組合貸款要求商業貸款年限和公積金貸款年限必須一樣長。通過以上的方式初步計算出來的商業貸款年限、公積金貸款年限取二者當中較短的作為組合貸款的年限。當然，組合貸款的年限也是以評估機構的評估為準，而且一般不能自行找評估公司，要找公積金中心認可的評估機構。
四、二手房貸款流程
1、向銀行遞交申請材料：買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。
2、房產價值評估：約定時間，武漢房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3－5個工作日內即可完成。
3、銀行審批：銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批，審批過程一般在5個工作日左右。
4、放款：銀行審批合格之后就會對貸款人放款。如果審核不合格，貸款人也會接到審核不通過的通知。

二手房貸款與新房貸款的貸款年限不太一樣，銀行對于二手房貸款年限的考慮因素會更多，比如二手房的房齡。銀行對于二手房貸款年限的具體規定如下：
1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過30年;
2、二手房的房齡不能超過15年;
3、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;
4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過60周歲。
值得注意的是，上述關于貸款期限的四點規定，必須同時符合。也即是說，最長的貸款期限必須同時滿足上述四個條件。
二手房貸款額度
原則上來講，二手房貸款的最高額不能超過*押房屋評估價格即其確認價格和成交價格兩者中較低者的70%。
對于竣工3年以內并且房屋價值穩定或者升值的商品房，借款人如果受過高等教育，職業收入前景優良，貸款的最高金額不能超過*押房屋評估價格即確認價格和成交價格兩者中較低者的80%。
此外，如果是非當地戶籍或當地無固定居所的購房者，貸款額度會相對有所減低。
買二手房貸款前的注意事項1、了解貸款額度
無論新房還是二手房，目前國內商業貸款的貸款額度最高約為市場價的70％～80％（各地政策不同）。但是這里也有需要各位購房者注意的，新房的市場價往往以合同價為準，所以說大家的貸款額度也就是新房總價減掉您付的首付款后的價格，因此貸款額度較容易提前計算，這也就為購房者準備首付款提供了很大的依據。
2、選擇貸款銀行
其實大家應該也都知道，不同的銀行貸款政策肯定是不太一樣的。購房者在選擇銀行的時候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網點數量、還款是否便利等條件。所以說，大家在選擇銀行的時候可以多多去了解幾個銀行，最后選擇最適合自己的。
3、選擇合適的貸款年限
一般來說，銀行個人住房貸款的最長貸款期限為30年。如果是購買新房的話，通常大家的貸款年限是可以達到30年的。但是購買二手房的話，貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。
4、注意還款能力
銀行對于還款能力的一個重要判斷標準就是收入證明，大家在申請貸款之前都是要去單位開收入證明的。一般由借款人所在單位開具。對于已婚人士，可以夫妻雙方同時開具。當然除此之外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30％－50％。