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哪些情況下購(gòu)房者可獲雙倍賠償?違約金應(yīng)如何確定?(違約金雙倍賠償原則)

首頁(yè) > 財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)2023-07-31 10:31:23

商品房合同違約金為總房款30%是否有效


購(gòu)房合同中違約金約定一般是雙方進(jìn)行協(xié)商。如果當(dāng)初約定是30%那么是合理的。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
退房違約金如何計(jì)算
1、違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定,且約定優(yōu)先。
所以,合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的,從其約定;如果沒(méi)有約定,按照法律規(guī)定處理,如:支付定金一方違約的,定金不予返還;收取定金一方違約的,雙倍返還定金。雙方都有過(guò)錯(cuò)的,按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的,可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。
2、退房違約金的協(xié)議:
(1)關(guān)于開(kāi)發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數(shù)額或比例問(wèn)題,要查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相應(yīng)條款,一般在該合同中都會(huì)有明確約定,那么您可依據(jù)本合同及開(kāi)發(fā)商違約事實(shí)向法院提起訴訟,要求開(kāi)發(fā)商支付未履行合同的違約金。
(2)至于退房協(xié)議的條款約定,沒(méi)有統(tǒng)一格式,應(yīng)一次性將雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚,并約定如果在退房過(guò)程中開(kāi)發(fā)商未按照協(xié)議履行退款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,這樣對(duì)您的權(quán)益可以實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)。
(3)綜上,開(kāi)發(fā)商在第一次違約時(shí),應(yīng)支付您違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約金,如在今后退款的過(guò)程中出現(xiàn)違約情形,仍需向您支付違約金。
購(gòu)房者在哪些情況下可獲雙倍賠償
按照規(guī)定,若出現(xiàn)以下情形,導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o(wú)效,又或者合同被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人,便將該房屋抵押給第三人或出賣(mài)給第三人;
2、出賣(mài)人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
3、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
4、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
5、房屋面積誤差比絕對(duì)值超3%,買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息;買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同,且房屋面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定價(jià)格補(bǔ)足,超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān),權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人,超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

購(gòu)房合同如何約定違約責(zé)任

一、購(gòu)房合同如何約定違約責(zé)任? 違約責(zé)任的承擔(dān)方式 包括以下幾種: 1、 解除合同 是指在合同有效成立之后,當(dāng)具備解除合同的條件時(shí),因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的 債權(quán)債務(wù) 歸于消滅的行為。合同的解除,分為約定解除和法定解除兩種主要類(lèi)型。 《 合同法 》第93條規(guī)定了合同的約定解除:當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件滿足時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。 2、支付違約金 違約金是指 合同當(dāng)事人 不履行或不按約定履行合同時(shí),應(yīng)付給對(duì)方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金,凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金,由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金。 3、賠償損失 對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失,這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。 買(mǎi)受人是否有權(quán)拒絕收房,應(yīng)依據(jù) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 約定的交付條件來(lái)看,而不是說(shuō)只要 商品房 存在質(zhì)量問(wèn)題,買(mǎi)受人就可以拒絕收房。當(dāng)然,買(mǎi)受人可以約定更為具體的交付條件。 對(duì)于精裝修房,對(duì)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定的違約責(zé)任尤其要詳細(xì)具體。 如果合同沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計(jì)算方式作出明確約定,而僅僅約定賠償損失的,則買(mǎi)受人舉證證明其損失金額有一定難度。 法律規(guī)定或合同約定買(mǎi)受人行使 合同解除權(quán) 應(yīng)在一定期限內(nèi)行使的,買(mǎi)受人應(yīng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)行使,否則,買(mǎi)受人喪失合同解除權(quán)。 二、購(gòu)房合同違約金怎么計(jì)算? 購(gòu)房合同中,開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的,一般從其約定。但如約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的,可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定,法院可以支持超過(guò)造成的損失30%的違約金。舉例說(shuō),如合同約定的違約金為2萬(wàn),而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元,那么法院最終會(huì)支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí),當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。 購(gòu)房合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定: 1、 逾期交房 的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同,又為大家提供了一種可以借鑒的方式。 2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照已付房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn),如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn),過(guò)高或過(guò)低時(shí),法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn),即上限不低于實(shí)際損失,上限不高于實(shí)際損失的130%。

違約金雙倍賠償原則

在實(shí)踐中,為了保障合同的有效實(shí)施合同的雙方當(dāng)事人在簽訂的時(shí)候就可以約定好合同違約的責(zé)任。如果合同對(duì)違約責(zé)任的約定是雙倍賠償合同價(jià)款的,那么違約雙倍賠償具體規(guī)定都有哪些呢?閱讀完以下為您整理的內(nèi)容,一定會(huì)對(duì)您有所幫助的。一、違約雙倍賠償具體規(guī)定      合同法對(duì)于違約金問(wèn)題的主要規(guī)定如下:      1、如果合同當(dāng)事人在合同中沒(méi)有約定違約金的,違約金等于違約所造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。      合同法第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

      2、合同法規(guī)定當(dāng)事人可以對(duì)違約金進(jìn)行約定。      第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。      《合同法》第114條第2款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。”要正確適用該條,關(guān)鍵在于正確解釋該條違約的性質(zhì)。      該條規(guī)定的違約金屬于約定的違約金,而不是法定的違約金,沒(méi)有爭(zhēng)議。但該條規(guī)定的違約金性質(zhì)上是屬于賠償性違約金,還是懲罰性違約金,亦或二者兼有,則沒(méi)有形成一致意見(jiàn)。      另外合同法解釋二還有規(guī)定,條文如下:      第二十七條當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式,請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的,人民法院應(yīng)予支持。      第二十八條當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院增加違約金的,增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后,當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的,人民法院不予支持。      第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。      當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。二、合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式1、支付違約金      違約金:指合同當(dāng)事人在合同中約定的,在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí),向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢(qián)。      (第一百一十六條當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。)      (第114 條第3款 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。)2、損害賠償      損害賠償:是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí),違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。      范圍:包括直接損失和間接損失,但不包括非財(cái)產(chǎn)損失,即精神損害。      (第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。      經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(雙倍返還))      限制規(guī)則:合同預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減輕損害規(guī)則、損益同銷(xiāo)規(guī)則。      (第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。)3、繼續(xù)履行      繼續(xù)履行:是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令,強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。      (第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:      (一)法律上或者事實(shí)上不能履行;      (二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;      (三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。)4、其他補(bǔ)救措施      第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。      第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對(duì)方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。三、合同履行中的違約責(zé)任1、可以約定違約金條款或者損害賠償金條款      在簽訂合同時(shí)當(dāng)事人可以在合同中約定一方當(dāng)事人違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金條款,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償?shù)挠?jì)算方法。如果實(shí)際發(fā)生的損失過(guò)分低于當(dāng)事人約定的違約金,受損失的一方可以向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)要求增加違約金,如果實(shí)際發(fā)生的損失過(guò)分高于當(dāng)事人約定的違約金,則負(fù)有賠償義務(wù)的一方當(dāng)事人可以向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)要求減少違約金。根據(jù)《合同法解釋二》第27條的規(guī)定,當(dāng)事人可以通過(guò)反訴或者抗辯的方式提出調(diào)整違約金的數(shù)額。      根據(jù)《合同法解釋二》第二十八條的規(guī)定:“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院增加違約金的,增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后,當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的,人民法院不予支持。”      第二十九條的規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。      當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式,請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的,人民法院應(yīng)予支持。2、可以約定定金條款      當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。      以上就是為您整理的最新違約雙倍賠償具體規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。綜上,當(dāng)遇到合同違約時(shí),一定要注意收集并保護(hù)好相關(guān)違約證據(jù),這樣才能更好地尋求后期的賠償,以救濟(jì)自己的受損權(quán)益。如果您還有其他的法律問(wèn)題,歡迎咨詢(xún)我們的律師。

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