首先,什么叫公攤所謂公攤面積,是分攤的公用建筑面積的簡稱,是由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤包括哪些內容公攤范圍各住戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室,以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。公攤怎么計算建筑面積=套內建筑面積+公攤面積,公攤面積=公攤系數*套內建筑面積,公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數);套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積。影響公攤面積的因素a、房型結構(幾梯幾戶)例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾,可戶數增加了,總套內建筑面積增加了,則每戶需要分攤的公用面積就會減小。b、樓盤形態一般來說高層得房率最低,小高層次之,多層則得房率較高。c、物業類型一般來說板式得房率最高,疊式次之,點式則較低。d、公共活動區域大小一般來說,高品質的物業多建有高挑大堂,寬敞電梯、室內車庫,這些都會占用到大量公攤面積,故得房率相對較低公攤越小越好?不少購房者對公攤面積概念的認識較模糊,認為公攤面積大就是讓自己吃虧。其實面積太小,則公共空間,例如樓梯、大堂都會受到一定的影響。為此,公攤面積越少對于個人來說,則是好事。對于整體而言,則在美-觀和居住舒適度上有一定的影響。一般電梯房的公攤面積樓房高度一般公攤范圍7層以下13%-18%7-11層15%-20%12-33層20%以上
法律客觀：根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字〖2000〗369號)：可分攤的公用建筑面積主要包括以下兩大部分：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房。2.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應計入公用建筑空間的主要有：1.倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2.售房單位自營、自用的房屋。3.為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。此外，其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。369號文對于預售商品房的分攤面積，做了如下規定，“售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告”。“售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位”。“建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房者結算房價。在建設項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變;面積減少的，售房單位應按實際售價退款”。根據這一規定，自去年10月份以后開盤銷售的新樓盤，面積要測量兩次：一次在預售前，一次在竣工后。由于目前大量開盤的商品房都是期房，建議買房人在購房時注意以下幾點：把相關內容寫進合同，并在合同中加一條：當面積結算發生誤差時，分攤面積和套內建筑面積的比率也應當相應調整。比如買房人買了一套100平方米的商品房，如果實測總建筑面積增加了3平方米，那么套內建筑面積也應按比例相應增加，否則買房人補交了3平方米的錢，很可能得到的是3平方米的分攤面積。入住時向開發商索要測繪部門的實測報告，因為買房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產契稅，都和房屋面積有直接關系。房改房的面積結算與此不同。根據規定，單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用369號文的規定。
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