未來(lái)房?jī)r(jià)整體下跌的可能性并不大，主要有以下這些原因：
①房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)是和經(jīng)濟(jì)有很大關(guān)系的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，未來(lái)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)越來(lái)越好，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度也是越來(lái)越快，這樣一來(lái)房?jī)r(jià)是沒(méi)有下跌的理由的。當(dāng)人們手上的資金多了之后，絕大部分的人都會(huì)去買(mǎi)房，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的供是小于求的，那整體的價(jià)格社會(huì)上漲。
②房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)也是要看國(guó)家政策的，首先現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)放開(kāi)了二胎政策，并且也鼓勵(lì)三胎，這就意味著未來(lái)年輕人會(huì)越來(lái)越多，買(mǎi)房的人自然也就會(huì)更多了。另外，現(xiàn)在很多地區(qū)也是全面的降低了貸款買(mǎi)房的利率和首付比例，從這一點(diǎn)就可以看出來(lái)，國(guó)家其實(shí)是希望能夠刺激一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的，所以政府也是不會(huì)讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌的現(xiàn)象。

首先，經(jīng)濟(jì)回暖和房?jī)r(jià)波動(dòng)不一定一一對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多種因素的影響，而不僅僅是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。這些因素可能包括政策調(diào)整、供需關(guān)系、投資市場(chǎng)變化等等。
其次，房?jī)r(jià)下跌可能反映市場(chǎng)調(diào)整，因?yàn)樵谥暗囊欢螘r(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致成交量減少，投機(jī)炒作加劇，人們抱著等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的想法而不買(mǎi)房，投資者也開(kāi)始拋售，市場(chǎng)供過(guò)于求，價(jià)格下跌。
另外，政策的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是不容忽視的，在一些城市政府頒布了一系列調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的下跌趨勢(shì)。如利率下降、流動(dòng)性增加、房地產(chǎn)稅、土地出讓金等政策的變化，都會(huì)影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)。
最后，需求變化也是影響房?jī)r(jià)的重要因素。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，不同都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到不同的影響。一些地區(qū)高昂的房?jī)r(jià)使購(gòu)房者難以承擔(dān)，導(dǎo)致需求下降，或者需求轉(zhuǎn)向更為繁華的城市地區(qū)等原因所致。
總之，房?jī)r(jià)受到多種因素的影響，而經(jīng)濟(jì)回暖并不是唯一的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更加完善的政策調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范，才能建立穩(wěn)定、合理的發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)早已悄然步入6月份，樓市基本延續(xù)了5月份以來(lái)調(diào)控繼續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)，雖然天氣漸漸炎熱，但是樓市難言入夏。
其實(shí)，對(duì)于一直處于觀望之中的購(gòu)房者而言，樓市退燒本來(lái)是一件值得高興的事情，但是由于樓市環(huán)境往往復(fù)雜多變，炒作和投機(jī)因素也并沒(méi)有完全消失，所以誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月的樓市還會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，所以目前市場(chǎng)的情緒還是處于觀望和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
因此，面對(duì)樓市的諸多變化和市場(chǎng)存在的疑慮，在剛剛過(guò)去的這兩個(gè)月時(shí)間里，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、自然資源部等權(quán)威部門(mén)密集喊話房地產(chǎn)行業(yè)，明確了房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)發(fā)生動(dòng)搖。此外，值得注意的是，新華社主管主辦的《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》更是連續(xù)兩個(gè)月針對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)作出了明確表態(tài)，直言“房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)非常狹小”。
央媒連續(xù)兩個(gè)月表態(tài)：房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)非常狹小
近日，新華社主管主辦的《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊發(fā)了評(píng)論文章《徹底打破樓市路徑依賴》，文章稱，基于人口、家庭資產(chǎn)配置、購(gòu)買(mǎi)力、房?jī)r(jià)收入比和風(fēng)險(xiǎn)等多維度的觀察分析，當(dāng)前我國(guó)既不存在樓市穩(wěn)增長(zhǎng)的空間，也不可能通過(guò)樓市來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間已經(jīng)非常狹小。
其實(shí)，這并不是官媒第一次作出類似的表態(tài)。其實(shí)，早在一個(gè)月之前，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》就曾刊發(fā)了一篇評(píng)論文章《樓市健康發(fā)展須及時(shí)除“噪”》，文章表態(tài)基本類似，當(dāng)前我國(guó)樓市運(yùn)行到了關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，大家需要理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，而就目前來(lái)看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都已經(jīng)決定了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)非常狹小。
接下來(lái)，我們不妨就結(jié)合房地產(chǎn)出現(xiàn)的新變化，從以下5個(gè)方面來(lái)具體分析未來(lái)的房?jī)r(jià)變動(dòng)空間。
央媒從以下5個(gè)方面給出了明確答案
第一，從人口因素看，樓市人口紅利拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全年出生人口1523萬(wàn)人，人口出生率為10.94‰，為1952年以來(lái)最低；人口自然增長(zhǎng)率為3.81‰，為1961年以來(lái)最低。除此之外，人口老齡化加快到來(lái)也是值得關(guān)注的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的老年人口占到了該人口總數(shù)的10%，就意味著開(kāi)始處于老齡化的階段，而2015年的時(shí)候，我國(guó)60歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎鼐鸵呀?jīng)達(dá)到16.15%。擱以前來(lái)說(shuō)，判斷樓市走向，往往應(yīng)該是“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，但如今樓市人口紅利拐點(diǎn)的出現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)顯然是一大利空因素。
第二，從購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)看，購(gòu)房能力出現(xiàn)明顯分化。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的這十多年時(shí)間里，一二線城市本身房?jī)r(jià)就比較高，而最近這兩三年，一些中小城市也吸引了投機(jī)者的目光，甚至五六線城市的樓市行情也被帶動(dòng)起來(lái)，房?jī)r(jià)紛紛破萬(wàn)幾乎成為了普遍性現(xiàn)象。不可否認(rèn)，樓市行情走高推高了購(gòu)房熱情，也推高了家庭財(cái)務(wù)杠桿的上升，最終使得購(gòu)房能力出現(xiàn)分化：剛需購(gòu)房能力出現(xiàn)下滑，但有能力的依然還可以繼續(xù)買(mǎi)房。對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》認(rèn)為，面對(duì)這種情況，有能力購(gòu)置房產(chǎn)的可能已經(jīng)不屬于剛需的范疇。在筆者看來(lái)，如果沒(méi)有了年輕剛需的堅(jiān)實(shí)支撐，房?jī)r(jià)便很難再有上升空間。
第三，從房?jī)r(jià)收入比看，房?jī)r(jià)不具備再次大漲的空間。衡量一個(gè)城市房?jī)r(jià)是高是低，房?jī)r(jià)收入比是重要的指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比，是指房?jī)r(jià)與家庭年收入之比，按國(guó)際慣例，比值在3-6倍之間是合理區(qū)間。不過(guò)，根據(jù)易居研究院發(fā)布的我國(guó)50個(gè)熱點(diǎn)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)收入比為34.2，位居全國(guó)最高，而長(zhǎng)沙以6.8位于50城末位。此外，三亞、上海、北京、廈門(mén)、福州等5城房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)20。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的城市，意味著房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超過(guò)居民收入漲幅，換言之，整個(gè)城市的購(gòu)房負(fù)擔(dān)上升明顯，這顯然不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定，所以房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)不具備再次大漲的空間了。
第四，從穩(wěn)步去杠桿看，合理控制負(fù)債是大勢(shì)所趨。根據(jù)央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》顯示，2017年末，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)余額40.5萬(wàn)億元，而房貸則占據(jù)了住戶部門(mén)債務(wù)余額的54%。此外，2017年末，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率一度達(dá)到49.0%，10年時(shí)間上升了31.1%。特別是在最近這幾年，除了正常的房貸以外，違規(guī)加杠桿的消費(fèi)貸等行為也十分常見(jiàn)，無(wú)疑助長(zhǎng)了市場(chǎng)的投機(jī)行為。但筆者認(rèn)為，隨著住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)代住房制度的加快推進(jìn)，人們必須買(mǎi)房的住房觀念也隨之發(fā)生變化，疊加穩(wěn)步去杠桿的大環(huán)境，合理控制負(fù)債是大勢(shì)所趨。
第五，從防范風(fēng)險(xiǎn)看，房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型是應(yīng)有之義。眾做周知，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不僅給購(gòu)房者帶來(lái)了買(mǎi)房壓力，擠壓了對(duì)其他商品的消費(fèi)能力，也吸引著社會(huì)資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而對(duì)實(shí)體造成擠壓。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊偉民在演講時(shí)指出，高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體造成擠壓的具體表現(xiàn)之一，就是資金脫實(shí)向虛，可能干一輩子制造企業(yè)，不如在北上廣深買(mǎi)一套小房子。因此，最近這兩年，銀保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)了對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。筆者認(rèn)為，在脫虛向?qū)嵉拇蟓h(huán)境下，房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型是應(yīng)有之義。
在筆者看來(lái)，通過(guò)人口因素、購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)收入比、去杠桿以及防范風(fēng)險(xiǎn)等以上這5個(gè)方面來(lái)看，房?jī)r(jià)顯然不具備了再次大漲的條件和空間。
其實(shí)，以上這5個(gè)方面，歸根結(jié)底來(lái)說(shuō)就是當(dāng)前樓市發(fā)展的大環(huán)境發(fā)生了變化，未來(lái)既要去房地產(chǎn)依賴化，又要加快建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，而大環(huán)境的綜合變化決定了現(xiàn)階段樓市依然會(huì)處于調(diào)整期，也決定了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間會(huì)越來(lái)越小?？偠灾舜窝朊竭B續(xù)兩個(gè)月針對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)作出明確表態(tài)，無(wú)疑讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊繃之弦落地。