房地產(chǎn)市場早已悄然步入6月份，樓市基本延續(xù)了5月份以來調(diào)控繼續(xù)收緊的態(tài)勢，雖然天氣漸漸炎熱，但是樓市難言入夏。
其實，對于一直處于觀望之中的購房者而言，樓市退燒本來是一件值得高興的事情，但是由于樓市環(huán)境往往復(fù)雜多變，炒作和投機因素也并沒有完全消失，所以誰也無法準確預(yù)測未來幾個月的樓市還會不會發(fā)生變化，所以目前市場的情緒還是處于觀望和謹慎的態(tài)度。
因此，面對樓市的諸多變化和市場存在的疑慮，在剛剛過去的這兩個月時間里，銀保監(jiān)會、住建部、自然資源部等權(quán)威部門密集喊話房地產(chǎn)行業(yè)，明確了房地產(chǎn)調(diào)控不會發(fā)生動搖。此外，值得注意的是，新華社主管主辦的《經(jīng)濟參考報》更是連續(xù)兩個月針對未來的房價上漲趨勢作出了明確表態(tài)，直言“房價上漲空間已經(jīng)非常狹小”。
央媒連續(xù)兩個月表態(tài)：房價上漲空間已經(jīng)非常狹小
近日，新華社主管主辦的《經(jīng)濟參考報》刊發(fā)了評論文章《徹底打破樓市路徑依賴》，文章稱，基于人口、家庭資產(chǎn)配置、購買力、房價收入比和風(fēng)險等多維度的觀察分析，當前我國既不存在樓市穩(wěn)增長的空間，也不可能通過樓市來拉動經(jīng)濟增長，我國房地產(chǎn)市場增長空間已經(jīng)非常狹小。
其實，這并不是官媒第一次作出類似的表態(tài)。其實，早在一個月之前，《經(jīng)濟參考報》就曾刊發(fā)了一篇評論文章《樓市健康發(fā)展須及時除“噪”》，文章表態(tài)基本類似，當前我國樓市運行到了關(guān)鍵的節(jié)點，大家需要理性認識房地產(chǎn)市場的新變化，而就目前來看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都已經(jīng)決定了我國房價上漲空間已經(jīng)非常狹小。
接下來，我們不妨就結(jié)合房地產(chǎn)出現(xiàn)的新變化，從以下5個方面來具體分析未來的房價變動空間。
央媒從以下5個方面給出了明確答案
第一，從人口因素看，樓市人口紅利拐點已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全年出生人口1523萬人，人口出生率為10.94‰，為1952年以來最低；人口自然增長率為3.81‰，為1961年以來最低。除此之外，人口老齡化加快到來也是值得關(guān)注的趨勢。根據(jù)國際通用標準看，一個國家或地區(qū)60歲以上的老年人口占到了該人口總數(shù)的10%，就意味著開始處于老齡化的階段，而2015年的時候，我國60歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎鼐鸵呀?jīng)達到16.15%。擱以前來說，判斷樓市走向，往往應(yīng)該是“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，但如今樓市人口紅利拐點的出現(xiàn)，對房價顯然是一大利空因素。
第二，從購買力結(jié)構(gòu)看，購房能力出現(xiàn)明顯分化。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的這十多年時間里，一二線城市本身房價就比較高，而最近這兩三年，一些中小城市也吸引了投機者的目光，甚至五六線城市的樓市行情也被帶動起來，房價紛紛破萬幾乎成為了普遍性現(xiàn)象。不可否認，樓市行情走高推高了購房熱情，也推高了家庭財務(wù)杠桿的上升，最終使得購房能力出現(xiàn)分化：剛需購房能力出現(xiàn)下滑，但有能力的依然還可以繼續(xù)買房。對此，《經(jīng)濟參考報》認為，面對這種情況，有能力購置房產(chǎn)的可能已經(jīng)不屬于剛需的范疇。在筆者看來，如果沒有了年輕剛需的堅實支撐，房價便很難再有上升空間。
第三，從房價收入比看，房價不具備再次大漲的空間。衡量一個城市房價是高是低，房價收入比是重要的指標。房價收入比，是指房價與家庭年收入之比，按國際慣例，比值在3-6倍之間是合理區(qū)間。不過，根據(jù)易居研究院發(fā)布的我國50個熱點城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳房價收入比為34.2，位居全國最高，而長沙以6.8位于50城末位。此外，三亞、上海、北京、廈門、福州等5城房價收入比均超過20。筆者認為，房價收入比過高的城市，意味著房價漲幅遠超過居民收入漲幅，換言之，整個城市的購房負擔(dān)上升明顯，這顯然不利于樓市的長期穩(wěn)定，所以房價顯然已經(jīng)不具備再次大漲的空間了。
第四，從穩(wěn)步去杠桿看，合理控制負債是大勢所趨。根據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》顯示，2017年末，我國住戶部門債務(wù)余額40.5萬億元，而房貸則占據(jù)了住戶部門債務(wù)余額的54%。此外，2017年末，我國住戶部門杠桿率一度達到49.0%，10年時間上升了31.1%。特別是在最近這幾年，除了正常的房貸以外，違規(guī)加杠桿的消費貸等行為也十分常見，無疑助長了市場的投機行為。但筆者認為，隨著住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)代住房制度的加快推進，人們必須買房的住房觀念也隨之發(fā)生變化，疊加穩(wěn)步去杠桿的大環(huán)境，合理控制負債是大勢所趨。
第五，從防范風(fēng)險看，房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型是應(yīng)有之義。眾做周知，房價過快上漲不僅給購房者帶來了買房壓力，擠壓了對其他商品的消費能力，也吸引著社會資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而對實體造成擠壓。對此，經(jīng)濟學(xué)家楊偉民在演講時指出，高房價對實體造成擠壓的具體表現(xiàn)之一，就是資金脫實向虛，可能干一輩子制造企業(yè)，不如在北上廣深買一套小房子。因此，最近這兩年，銀保監(jiān)會多次強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并加強了對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。筆者認為，在脫虛向?qū)嵉拇蟓h(huán)境下，房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型是應(yīng)有之義。
在筆者看來，通過人口因素、購買力結(jié)構(gòu)、房價收入比、去杠桿以及防范風(fēng)險等以上這5個方面來看，房價顯然不具備了再次大漲的條件和空間。
其實，以上這5個方面，歸根結(jié)底來說就是當前樓市發(fā)展的大環(huán)境發(fā)生了變化，未來既要去房地產(chǎn)依賴化，又要加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機制，而大環(huán)境的綜合變化決定了現(xiàn)階段樓市依然會處于調(diào)整期，也決定了未來房價上漲的空間會越來越小。總而言之，此次央媒連續(xù)兩個月針對未來的房價上漲趨勢作出明確表態(tài)，無疑讓房地產(chǎn)市場的緊繃之弦落地。

經(jīng)濟形勢：經(jīng)濟的繁榮與不景氣對房價有很大的影響。如果經(jīng)濟景氣，房價可能會上漲，因為人們更容易負擔(dān)得起房價更高的房子。
房屋供需：如果當?shù)氐姆课莨┎粦?yīng)求，房價可能會上漲。這可能是因為人們對該地區(qū)的需求增加了，但建造新房的速度沒有跟上。
政策影響：政策變化可以對房價產(chǎn)生影響，例如政府的房屋補貼計劃或政策限制外來購房人士等，都可能對房價產(chǎn)生影響。
地區(qū)特征：房價也受到地區(qū)特征的影響，如當?shù)氐奈幕⒕包c、交通、醫(yī)療設(shè)施等，這些因素可能會吸引更多的人前往該地區(qū)，從而推動房價上漲。
利率變化：利率的變化可能對房價產(chǎn)生影響。如果利率下降，那么買房變得更加便宜，房價可能會上漲，反之亦然。
總之，房價重新上漲需要考慮多個因素，并且不同地區(qū)的情況可能會有所不同。因此，在做出任何投資決策之前，建議您充分了解當?shù)厥袌鰻顩r，并考慮所有因素的影響

2020以后房價會繼續(xù)上漲嗎
1、2020以后房價會繼續(xù)上漲嗎？從政府的角度來看，未來幾個月仍會保持嚴厲的調(diào)控狀態(tài)，“房住不炒”仍然會是主旋律。只要那個城市房價出現(xiàn)過快過熱的情況，就會迎來一輪調(diào)控。
如蘇州就被限售，新房購入3年才能售，二手5年。因此，在國家對房地產(chǎn)的調(diào)控下，樓市很大一部分購買力被“冰封”，房價難出現(xiàn)大幅度的上漲。
2、另外，房貸利率的調(diào)整，去年壓抑了一整年的樓市，并且房貸利率就一直不斷上調(diào)，甚至出現(xiàn)部分地區(qū)銀行停貸現(xiàn)象，抑制樓市“小陽春”繼續(xù)蔓延。使的購房者的成本上漲，導(dǎo)致大家都在紛紛觀望。
3、從人口的需求上來看，我國目前還存在很大的住房需求，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2019-2030年，還是有1.3億新增城市人口有住房需求。并且還有改善置換，跨區(qū)域騰挪的人群，這些都是樓市的主要購買力。