房屋租賃合同 無效的情形： (一)因簽訂合同主體不適格致使房屋 租賃合同無效 ： 1、 無民事行為能力人 或者 無權代理人 簽訂的房屋租賃合同； 2、 限制民事行為能力人 或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。 (二)因租賃的房屋不 符合法律規定 或者合同約定，致使房屋租賃合同無效： 1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效： (1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋； (2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑； (3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效； (4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋； 2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。 3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。 4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

租房合同無效的12種情形如下：
1、出租的房屋還沒有經過竣工驗收，此時簽訂的租房合同無效。
2、出租的房屋屬于違章建筑的，簽訂的租房合同無效。
3、出租的房屋已經被確定為拆遷房屋的，簽訂的租房合同無效。
4、約定的租房期限超過了20年的，此時超過的期限無效。
5、出租房屋屬于沒有經過批準或者沒有按照批準內容建設的臨時建筑，簽訂的租房合同無效。
6、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
7、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
8、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
9、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
10、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
11、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
12、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
法律依據
《商品房屋租賃管理辦法》
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(三)違反規定改變房屋使用性質的;
(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

1、租賃的房屋為違法建筑的，這種情況由于標的物不合法，故合同無效。但在一審法庭辯論終結前違法情節消失的應被認定為有效。
2、承租人擅自將房屋轉租給其他人，出租人在知道或應當知道轉租行為之日起6個月內提起轉租無效或可撤銷之訴的，該情形無效。
3、承租人經出租人同意將房屋出租給其他人，但約定租賃期限超過承租期的，出租人不予認可的，該情形無效。
房屋租賃合同需要注意的事項
1、在簽訂房屋合同前，作為承租人，需要對出租人的主體資格進行審查，包括是否取得了產權證。出租人不是產權人的，應當審查是否有產權人的授權，房屋是否可以轉租。
2、簽訂房屋租賃合同時，應當在合同中約定房屋的位置、租賃房屋的建筑面積和輔助設施。作為出租人，最好明確房屋用途，防止承租人不按規定使用房屋。
3、應當約定履行租賃合同的期限。涉及免租期限的，應當明確規定，避免發生租金支付糾紛。此外，單筆合同租賃的最長期限不得超過20年。
4、明確規定租金的計算方法、支付時間和支付方式。租金可以采取固定租金和逐年遞增的方式支付。租金的支付分為按月支付、按季支付、按年支付等，逐一明確各階段租金的具體支付時間。
5、租賃房屋交付過程中，需結算雙方承擔的水、電、氣、物業服務等費用，并對房屋交付過程作出書面確認。
6、出租人可以要求承租人支付一定數額的履約保證金，并同意在租賃合同期滿后返還。
7、租賃、出租經營性房屋涉及辦理相關資質、許可證的，雙方還應明確提供的相關文件或合作事項。

房屋租賃合同無效的情形
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超越二十年的，超越有些無效。
8、承租人經租賃人贊同將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超越承租人剩下租賃期限的，大家法院應當確定超越有些的約定無效，但租賃人與承租人還有約定的除外。
當事人關于租賃房屋的裝飾裝飾應當怎么處理?
租賃人是不是贊同使用，不能僅依據租賃人的口頭表明，還應當聯系租賃人的事實做法來判別。如租賃人在事實上現已實習使用了裝飾裝飾物，則應視為租賃人贊同使用;又如裝飾裝飾物為房屋使用人一切必要物品，則應恰當考慮通過折價方法處理。承租人未經租賃人贊同進行裝飾裝飾的，關于租賃人贊同使用的裝飾裝飾物，可折價歸于租賃人一切;關于租賃人不贊同使用的，則應當由承租人自行承當損失。
租賃合同無效，轉租合同是不是有效?
租賃合同與轉租合同的效能應當別離檢查，即別離依據合同法及有關司法解說的規則對合同效能進行各自檢查。租賃人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
房屋租賃合同無效的信任利益損失怎么確定?
房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判定的損失數額通常以不超越六個月的房屋使用費為限。