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商品房交房必須得具備那些條件?(商品房交房必備條件是什么)

首頁 > 財產房產2023-08-08 17:17:31

商品房交付需要滿足什么條件?


首先是需要滿足法定交付條件。我國多部法律、法規以及地方性法規都有所涉及并先后做了相應的規定。如《城市房地產管理法》第二十七條第二款規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”具有驗收合格的確認文件是現行法律法規中對房屋交付使用的強制性規定,是商品房交付的最基本的質量條件。在實際中,主要有《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等證書。
其次是需要滿足約定交付條件。開發商和業主往往在簽訂《商品房買賣合同》時就交房條件和質量標準進行了約定,其約定具有法律效力。如果《商品房買賣合同》對房屋交付的質量標準有明確約定,房屋交付時只要存在不符合合同約定的質量標準,那么業主就可以拒收房屋,待開發商將房屋質量問題解決,并達到合同約定的交付標準后再辦理房屋交接手續。
二、商品房質量瑕疵的責任承擔
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任”。上述《司法解釋》第十三條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”也就是說,如果商品房出現了嚴重主體質量問題,通過修復等方式難以保證買受人的正常使用居住,屬于嚴重影響正常使用居住的情況,買受人有權解除合同并要求賠償損失。如果屬于一般的質量問題,不會嚴重影響商品房買受人的正常居住使用,并能經過簡單處理就能恢復原狀。此種情況下,業主可以先行收房,然后根據合同約定要求開發商承擔保修義務,如果因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發商承擔相應的賠償責任。

商品房交房必須要滿足哪些條件?


1、應取得相關部門出具的綜合驗收合格證
房屋建筑竣工后,建設單位應組織建設、施工、監理、設計、勘察等五方進行工程的竣工驗收,并需要有當地(通常為區縣級)質監站對竣工驗收的組織程序及人員進行現場監督。工程驗收合格后會填寫并簽字產生《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》,一般在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案并取得驗收合格證。
2、應取得房屋交付使用許可證(有的地方無此要求)
建設單位取得此證,表示該住宅已經滿足相關部門規定的交付使用要求,可合法交付業主使用。新建住宅如果沒有《住宅交付使用許可證》,公安部門不予辦理入住手續。
3、開發商應與物業公司簽訂前期物業管理服務合同
因為住宅房屋交付使用后,要有合法的物業公司對小區進行日常管理,而此時本小區業主還沒有成立業主委員會,只能由開發商先行招聘物業公司,所以必須簽訂前期物業管理合同,待小區入住率達到一定值時,就可以成立業主委員會,此時就可以由業委會招聘物業公司,可以選擇與原物業公司續簽合同,也可以聘請新的物業公司。
4、房屋質量保證書
《住宅質量保證書》是建設單位針對房屋的質量及保修期限、保修范圍作出的書面承諾,是購房合同不可缺少的附件,與購房合同具有同等的法律效力。建設單位應當按《住宅質量保證書》中的約定,對房屋承擔保修責任。建設單位不提供,業主可以拒簽房屋交接書。商品房售出后,建設單位委托物業管理公司等單位維修的,應該在《住宅質量保證書》中明確所委托的單位。
5、房屋使用說明書
《住宅使用說明書》是對結構形式、建筑物各部位的性能、標準、抗震指數等建筑技術指標作出的相關說明,并提出房屋使用時應注意的事項(為了房屋安全,業主裝修應參照此文件),交房時應一并提交給業主。
6、《實測面積登記表》
要求開發商出具,工程竣工后,建設單位應按要求請當地建設行政管理部門所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定,取得準確的實測面積,并形成《實測面積測繪報告》,進而核對與銷售面積存在的誤差,若實測面積誤差超出3%,業主可以中止收房。

交房要具備哪些條件

按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件:

 

一、經建設工程質量監督機構核驗合格。商品房一般是由所在區、縣建設工程質量監督站核驗,出具是否合格的書面證明,如果驗收合格,還須說明質量等級,如合格、優良等。

        

 

二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區住宅發展局頒發的。未取得許可證的房屋,不允許交付,公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續。 

三、辦理房地產初始登記手續,取得了新建商品房房地產權證,俗稱"大產證"。實際上只要取得"大產證",就必須具備一、二條所列條件。未取?quot;大產證"的,開發商不能辦理交房手續,開發商向買方預先交付房屋交鑰匙的,買方應拒絕接受。不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時,就提前進房裝修,等交房期屆滿,開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質量存在問題或產權有糾紛;或有些費用未繳付,導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產權證。這時購房者只能是左右為難:退房吧,已投入大量裝修資金和時間、精力;不退吧,住下去確有諸多不便,或干脆無法居住,再說,即使是要求退房,購房者也無法要求開發商賠償自己的全部經濟損失,因為購房者也有過錯,也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。 

 

交房手續有哪些?

 

一、通知

開發商取得商品房房地產權證后,應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內,按有關規定,如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續,則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用。

 

二、驗收

購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收,并做好記錄,同時,不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。驗收時,開發商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產權證。開發商不出示的,購房者可以拒絕驗收,由開發商承擔責任。

 

三、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規,商品房交付使用時,應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定,《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。開發商不提供的,購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后,委托物業管理公司等單位維修的,應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項。

 

四、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產權進行檢驗,認為符合合同約定條件的,應與開發商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的,應做好記錄,要求開發商簽字,直至開發商的房屋完全符合交房標準,再簽署房屋交接書。

 

逾期交房的責任應該如何?

 

商品房買賣合同示范文本第七條是關于買受人逾期付款的違約責任的約定,第九條是關于出賣人逾期交房的違約責任,兩者是對應的關系。按照合同法的公平原則,第七條和第九條對買受人義務和出賣人義務的約定應當具有對等性。但是在實踐中,一些開發商事先填好的合同文本卻明顯地違背了這一公平原則。如某開發商在第七條中約定?quot;(付款)逾期超過30日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金。"而第九條的約定則是:"(交房)逾期超過90日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款,并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。"對類似的這種不公平約定,購房人應當予以警惕。最理想的結果,是爭取把第七條和第九條需要填空加以約定的數字統一起來。但是一些樓盤特別是緊俏樓盤,開發商往往不輕易讓步。買房人最好要據理力爭,盡量縮小兩者的差距,一旦在履行合同的過程中出現問題,可以更好地維護自己的合法權益。

 

逾期交房可否先收房后追究責任?

 
擔心開發商逾期交房,擔心一旦接收房屋后,就不能再追究開發商違約責任是沒有必要的。因為:第一、接收房屋與追究開發商逾期交房責任之間并無法定的先后順序,也沒有任何法律規定接收房屋后就不能再追究開發商違約責任;第二、在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下,是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利;第三、除購房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然,追究開發商違約責任受到訴訟時效限制,購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。
此外,你不能僅以開發商未先行承擔違約責任為由拒絕接收房屋。因為在交房條件滿足的情況下,只要開發商依約發出了交房通知,即使你沒有按約前來接收房屋,也算開發商履行了交房義務,房屋毀損、滅失風險在交房通知確定的交房日就已經轉移給你。在此情況下,拒絕接收房屋,對你并無益處。

 

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