1、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、在房價(jià)上漲時(shí)，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購回遷房的一切權(quán)利。
3、很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。
4、物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，回遷房通常戶型相對(duì)較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。
回遷房和商品房有什么區(qū)別
回遷房這個(gè)概念是源于拆遷。拆遷安置的過程中，采用貨幣補(bǔ)償方式，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房和普通人購買商品房是沒有區(qū)別的。而如果采取回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，是不能當(dāng)做商品房出售的。
1、在房價(jià)款方面，商品房和拆遷房是有區(qū)別的。商品房能夠立即上市交易，而且在銀行作抵押進(jìn)行貸款。回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格比商品房低廉，所以不享有商品房上述權(quán)能。拆遷人以回遷房為補(bǔ)償給被拆遷人，補(bǔ)償房屋是有市政府有關(guān)部門參照經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行價(jià)格核定并且按照經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行管理。
2、回遷房和商品房買賣雙方的關(guān)系是不同的。商品房是開發(fā)商和購房者簽訂《商品房買賣合同》為購買基礎(chǔ)，在合同中約定房屋的價(jià)款。拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

一、 回遷房買賣 合同協(xié)議是否有效? 只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的 房屋買賣合同 ，系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。 依據(jù)《 合同法 》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的， 合同無效 ： 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政 法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得 房產(chǎn)證 ，但對(duì)該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有 買賣合同 上的債權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對(duì)該債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 二、回遷房買賣注意什么事項(xiàng)? 1、業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，需要注意的事項(xiàng)。 業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些 回遷房 是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。 2、業(yè)主只持有回遷協(xié)議，需要注意的事項(xiàng)。 業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要 購房 者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比 商品房 便宜。因此，當(dāng)你需要購買回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)。 如果在購買回遷房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)該套回遷房只有和政府簽訂的回遷協(xié)議，在這種情況下簽訂的回遷房買賣合同最好是辦理公證，而且得等到回遷房的房產(chǎn)證出來了以后，再把回遷房的款項(xiàng)交給當(dāng)事人。所以這些細(xì)節(jié)上的問題要全部在買賣合同當(dāng)中約定清楚了，合同中存在著欺詐的意思表示才是 無效合同 。

回遷房買賣 有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 回遷房 的風(fēng)險(xiǎn)有許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取 房產(chǎn)證 ；因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能 辦房產(chǎn)證 ，但辦證時(shí)間難保障。回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個(gè)二手市場的10%.而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 2. 無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理 按揭貸款 手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。大多購買回遷房的交易行為，一時(shí)無法辦理備案登記或 產(chǎn)權(quán)過戶 登記，有的回遷戶故意 一房多賣 ，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)已無賠償能力。在未 辦理房產(chǎn)證 前，若回遷戶對(duì)外有 債務(wù) ，回遷房可能會(huì)被的法院查封。 回遷房買賣交易流程有哪些 1. 回遷房買賣。對(duì)于房屋買賣的雙方來說，了解房屋的相關(guān)信息是需要的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋 房屋買賣合同 (或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)的房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 4. 回遷房買賣。買賣雙方共同向的地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 回遷房與 商品房 的區(qū)別 1、回遷房的概念源于 拆遷 ，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑疬w戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢 買房 ， 購房 者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別： 回遷房 1、在房價(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做 抵押 進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含 土地轉(zhuǎn)讓 金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。 2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《 商品房買賣合同 》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷 安置房 屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的 拆遷補(bǔ)償協(xié)議 ，在協(xié)議中進(jìn)行約定。 另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是 集體土地 上的私房，或者是 經(jīng)濟(jì)適用房 ，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交 土地出讓金 ，正式辦理過戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。 綜合上面所說的，回遷房一般要比商品房便宜很多，但是回遷房要比商品房的風(fēng)險(xiǎn)大很多，最大的問題就是在于沒有房產(chǎn)證，因此，我們?cè)谫徺I回遷房的時(shí)候一定要有兩證才能夠進(jìn)行購買，而且還必須要辦理正式的過戶手續(xù)，簽訂 買賣合同 ，這樣才能更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益。