1、無法辦理房屋產權證，不能將房屋過戶至自己名下。產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
3、很多回遷房的建設并未通過規劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。
4、物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。
回遷房和商品房有什么區別
回遷房這個概念是源于拆遷。拆遷安置的過程中，采用貨幣補償方式，拆遷戶用補償款購買商品房和普通人購買商品房是沒有區別的。而如果采取回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，是不能當做商品房出售的。
1、在房價款方面，商品房和拆遷房是有區別的。商品房能夠立即上市交易，而且在銀行作抵押進行貸款。回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格比商品房低廉，所以不享有商品房上述權能。拆遷人以回遷房為補償給被拆遷人，補償房屋是有市政府有關部門參照經濟適用房政策進行價格核定并且按照經濟適用房政策進行管理。
2、回遷房和商品房買賣雙方的關系是不同的。商品房是開發商和購房者簽訂《商品房買賣合同》為購買基礎，在合同中約定房屋的價款。拆遷安置房屋的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

一、 回遷房買賣 合同協議是否有效? 只要買賣雙方是經協商在平等、自愿基礎上簽訂的 房屋買賣合同 ，系雙方的真實意思表示，合同內容并未違反法律強制性規定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。 依據《 合同法 》第五十二條的規定，有下列情形之一的， 合同無效 ： 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政 法規 的強制性規定。而根據《房地產管理法》第三十八條的規定：未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。 綜上所述，因為《房地產管理法》只是說明不得轉讓，該條真實的立法意圖不在于禁止轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。雖然回遷人未取得 房產證 ，但對該房屋享有準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產權證之前，享有 買賣合同 上的債權，當然有權對該債權進行轉讓。 二、回遷房買賣注意什么事項? 1、業主已經持有房產證，需要注意的事項。 業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些 回遷房 是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。 2、業主只持有回遷協議，需要注意的事項。 業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要 購房 者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。 部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題，或者當取得真正的《房產證》時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比 商品房 便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節。 如果在購買回遷房的時候，發現該套回遷房只有和政府簽訂的回遷協議，在這種情況下簽訂的回遷房買賣合同最好是辦理公證，而且得等到回遷房的房產證出來了以后，再把回遷房的款項交給當事人。所以這些細節上的問題要全部在買賣合同當中約定清楚了，合同中存在著欺詐的意思表示才是 無效合同 。

回遷房買賣 有什么風險？ 回遷房 的風險有許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領取 房產證 ；因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能 辦房產證 ，但辦證時間難保障。回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%.而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。 2. 無房產證的回遷房，銀行不會給辦理 按揭貸款 手續，只能雙方協商分期付款或一次性付款。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或 產權過戶 登記，有的回遷戶故意 一房多賣 ，致購買者出資后無法取得房屋產權，有的即使索賠也會已無賠償能力。在未 辦理房產證 前，若回遷戶對外有 債務 ，回遷房可能會被的法院查封。 回遷房買賣交易流程有哪些 1. 回遷房買賣。對于房屋買賣的雙方來說，了解房屋的相關信息是需要的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋 房屋買賣合同 (或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對的房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 4. 回遷房買賣。買賣雙方共同向的地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 回遷房與 商品房 的區別 1、回遷房的概念源于 拆遷 ，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢 買房 ， 購房 者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別： 回遷房 1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做 抵押 進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含 土地轉讓 金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。 2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《 商品房買賣合同 》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷 安置房 屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的 拆遷補償協議 ，在協議中進行約定。 另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是 集體土地 上的私房，或者是 經濟適用房 ，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交 土地出讓金 ，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。 綜合上面所說的，回遷房一般要比商品房便宜很多，但是回遷房要比商品房的風險大很多，最大的問題就是在于沒有房產證，因此，我們在購買回遷房的時候一定要有兩證才能夠進行購買，而且還必須要辦理正式的過戶手續，簽訂 買賣合同 ，這樣才能更好的保護自己的合法權益。