提前解除租賃合同如何賠償
提前解除租賃合同如何賠償一、提前解除租賃合同如何賠償
1、提前解除租賃合同如何賠償,需根據(jù)具體情況決定:
(1)租賃雙方在合同中約定了租賃期限的,出租人和租賃人提前解除租賃合同的,按合同賠償。
(2)合同中有規(guī)定違約金的,按照違約金來賠償,沒有約定違約金的,按照當(dāng)事人的實(shí)際損失來進(jìn)行賠償。
2、法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百八十條
當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以請(qǐng)求履行,但是有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;
(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;
(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。
有前款規(guī)定的除外情形之一,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。
二、租賃合同注意哪些細(xì)節(jié)
租賃合同需要注意以下細(xì)節(jié):
1、簽訂書面賃房合同,口頭合同容易發(fā)生糾紛;
2、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明;
3、中介處租房需明確對(duì)方是否有代理權(quán);
4、注意租賃合同內(nèi)容是否明確、完備。
提前解除租房合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)
提前接觸租房合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)如下:
提前解除租房合同有約定的按照合同約定賠付,沒有約定的按實(shí)際造成的損失賠償,但不應(yīng)超過實(shí)損30%。雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定履行自身的義務(wù),提前解除租賃合同屬于違約,除損害賠償外承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行該租賃合同。要求其繼續(xù)履行合同。
租房合同:
租房合同是指出租人將房屋提供給承租人使用,承租人定期給付約定的租金,并在租賃關(guān)系終止時(shí)將房屋完好無損地返還給出租人的一種協(xié)議。租賃合同期限由當(dāng)事人協(xié)議確定,最長(zhǎng)期限是二十年。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
租賃合同的主要內(nèi)容如下:
(一) 雙方當(dāng)事人的情況。
(二)住房具體情況住房的具體位置、住房面積、住房裝修情況等。
(三)住房用途。
(四)租賃期限。
(五)房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定,在租賃期限內(nèi),出租人不得擅自提高房租。
(六)修繕住房是出租人的責(zé)任。
(七)住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施,不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。(八)雙方在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租問題所做規(guī)定。
(九)違約責(zé)任在簽訂合同時(shí),雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。
(十)租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款。
解除租房合同的注意事項(xiàng):
押金不是違約金,提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問題,如果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議,尤其是承租人提前解約,出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。實(shí)際上,押金并非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金,是因?yàn)槌鲎馊税炎约旱姆孔雍拖嚓P(guān)附屬物品交給承租人使用,為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償,才設(shè)定押金。從這個(gè)角度講,不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系,還是一方提前解除租賃合同,只要租賃物沒有受以損害,押金都應(yīng)該退還。
除非雙方在租賃合同中明確約定,一方違約解除合同,以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。
法律依據(jù):
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,造成對(duì)方損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
租客提前退租需要承擔(dān)哪些責(zé)任
租客提前退租需要承擔(dān)違約責(zé)任。房客提前退租,房東沒有理由扣除押金。但是應(yīng)按照租賃合同上的相應(yīng)條款合理賠償。租戶提前退租屬違約,應(yīng)按照出租人和承租人簽訂的租房合同的約定來承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金,如果雙方對(duì)違約金的數(shù)額沒有約定,則按照出租人的損失來確定。
一、提前退租是否要付違約金
1、一般情況下,提前退房屬于違約,承租人需要支付一定金額的違約金。但是若符合相關(guān)的法律規(guī)定,承租就不用支付違約金。如:因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金。致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
2、租房提前退租,承租人會(huì)對(duì)房東造成一定的損失。因?yàn)椋绻崆巴朔苛耍繓|會(huì)短暫的時(shí)間內(nèi)無法找到租客,導(dǎo)致自己的房屋一直空著。造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。所以說,租客提前退租是需要交一定的違約金的。
在租賃合同當(dāng)中,如果雙方有約定了違約的情況,那么出現(xiàn)違約的時(shí)候,就按照合同的約定來進(jìn)行執(zhí)行,如果沒有約定違約金的相關(guān)信息,那么就根據(jù)實(shí)際造成的損失來進(jìn)行賠償,一般不會(huì)超過造成損失的30%。當(dāng)然也可以根據(jù)事后雙方自愿協(xié)商來進(jìn)行賠償。
二、提前退租能要回押金嗎
租客違約,提前退租。按照一般的租賃付款方式,房東手里至少有等同于一個(gè)月租金的押金。一旦遇到租客提前退租,房東可以用這筆押金來繳納由租客所造成的如水電煤等遺留費(fèi)用,或者用來支付尋找下一租客時(shí)所產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)。通常,房東認(rèn)為租客提前退租應(yīng)視為違約,押金不該返還。但有的租客認(rèn)為自己結(jié)清了水電煤等費(fèi)用,且未給房屋內(nèi)家具家電造成損壞,理應(yīng)拿回押金。這時(shí)糾紛產(chǎn)生了。關(guān)鍵是租賃合同中是否有約定違約金或是怎樣約定的。
租客提前退租,雙方要求中介返還中介服務(wù)費(fèi)。這類糾紛雖然也是由租客提前退租引起的,但卻轉(zhuǎn)變?yōu)榕c中介之間的糾紛。雙方的租賃合同已經(jīng)存在,中介方的責(zé)任就告一段落。盡管租客提前退租,但因?yàn)楹贤缫焉В虼耍蜃饪吞崆巴俗饨o雙方帶來的損失,按照合同約定履行各自的義務(wù)與責(zé)任。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
提前解除租賃合同該怎么賠償
在租賃房屋的時(shí)候,一般都會(huì)簽訂合同。那么在簽訂合同之后,由于種種原因,需要提前解除合同,那么提起那解除合同需要怎么賠償對(duì)方呢?下面就和我一起來看看吧。提前解除租賃合同該怎么賠償一、提前解除租賃合同的情形 房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋:(1)房屋租賃協(xié)議到期,房屋出租人按約收回租賃房屋;(2)協(xié)議未到期,出租人家庭人口增多,住房困難,可與承租人協(xié)商收回租賃房屋;(3)房屋承租人確實(shí)另有住房,承租房屋長(zhǎng)期閑置,不能物盡其用的;(4)房屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞,改變房屋用途、拒絕修復(fù)或者賠償?shù)摹?nbsp; 如果承租人在上述情況下,不允許出租人提前解除租賃合同,出租人可以起訴到該房屋所在地的人民法院,請(qǐng)求法院調(diào)解或者判決,來保護(hù)自己的合法權(quán)益。二、提前解除租賃合同該如何賠償? 問:今年,我租了一間店面房,租期約定兩年。在經(jīng)營(yíng)使用了3個(gè)月后,我因故無法繼續(xù)承租該房屋,并向房東提出解除合同。房東稱,不租也行,但我要將剩余租期的租金賠給他。請(qǐng)問,如果我提前解除租房合同,要賠房東那么多錢嗎? 答:處理此類糾紛的原則是,租賃合同中對(duì)此有約定的,按約定辦理;沒有約定的,應(yīng)看租賃合同能否繼續(xù)履行。當(dāng)合同確實(shí)無法繼續(xù)履行或者履行成為不必要時(shí),合同才能解除。 至于租賃合同提前解除的賠償問題,如果租賃合同未對(duì)此約定,承租人單方解除合同的,應(yīng)由承租人賠償出租人的損失。一般來說,剩余租期超過3個(gè)月的,賠償數(shù)額按3個(gè)月租金計(jì)付;剩余租期不滿3個(gè)月的,賠償數(shù)額以剩余租期的租金計(jì)付。因此,就你的情況而言,你需賠償3個(gè)月的租金給房東。三、提前解除房屋租賃合同需注意的問題 1、押金不是違約金,提前解除合同不能直接扣除。 在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問題,如果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議,尤其是承租人提前解約,出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。實(shí)際上,押金并非是提前解約的違約金。 之所以出租人要收取押金,是因?yàn)槌鲎馊税炎约旱姆孔雍拖嚓P(guān)附屬物品交給承租人使用,為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償,才設(shè)定押金。從這個(gè)角度講,不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系,還是一方提前解除租賃合同,只要租賃物沒有受以損害,押金都應(yīng)該退還。 除非雙方在租賃合同中明確約定,一方違約解除合同,以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。
2、單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定? 律師會(huì)經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)詢問:“法律有沒有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?” 回答是沒有。在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則:“有約定從約定,無約定以實(shí)際損失計(jì)。” 但是,房屋租賃合同解約時(shí),如果沒有約定的違約金,如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準(zhǔn)確認(rèn)定。 出租人單方解除合同,承租人的損失如何認(rèn)定?承租人要另尋房子租住,花費(fèi)的時(shí)間很難計(jì)算,除必要的搬家費(fèi)等,不管找到還是沒找到,都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實(shí)際損失數(shù)額。 承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些,可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”,但是空置幾個(gè)月的損失是合理的呢?你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失,最終法院只支持了四個(gè)月的。 所以,為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭(zhēng)議,律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個(gè)月的房租為違約金,或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。 這樣,一旦發(fā)生單方解除的情況,守約方主張違約責(zé)任簡(jiǎn)單方便;而違約方呢?對(duì)自己的違約行為的后果也有所預(yù)期,可以事先準(zhǔn)確判斷后果,在是否違約時(shí)就會(huì)有一個(gè)得與失的客觀衡量。對(duì)雙方都有好處。 3、如何做到提前解約,而不承擔(dān)違約責(zé)任? 經(jīng)常碰到因?yàn)榭陀^原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。我們前面說過,如果在解除時(shí),雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任,當(dāng)然可以不承擔(dān)。 可是誰能保證協(xié)商一致呢?能不能提前就做好這個(gè)工作?能!如果事先在合同中采取些變通措施,是可以做到的。 比如雙方可以在租賃合同中先明確約定,發(fā)生何種情況,合同自動(dòng)解除,雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任,比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等,當(dāng)然,如果有這些情況發(fā)生,也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時(shí)間才算合理。 再比如,從租賃雙方的目的上看,承租方是為了使用特定的房屋,出租方是為了出租獲利。所以,也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。 比如可以做類似如下的約定: 如果承租人想提前解除租賃合同,應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金,但是,如果承租人在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件,為出租人找到新的承租人,則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任; 如果出租人想提前解除租賃合同,應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金,但是,如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家費(fèi)用外,出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。 其實(shí),上述變通辦法,即使提前沒有約定,在某一方要單方解除時(shí)也不妨提出來與對(duì)方協(xié)商,但是如果提前沒有約定,就算您的方案是合理的,對(duì)方也未必就要絕對(duì)接受,所以,可能的話,還是事先約定為好。 4、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。 前面我們講過,合同正常到期解除,雙方要有交房手續(xù),要清點(diǎn)物品,退還剩余的租金和押金,上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明。 在提前解除合同的情況下,當(dāng)然也少不了上述文件,另外,還要再多出一份,就是《解除租賃合同確認(rèn)書》,在解除時(shí)雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確。 比如我們前面提到的這個(gè)案例,尹某在搬離時(shí)到底與黃某是否憶達(dá)成了解除合同的一致,是否明確不追究違約責(zé)任?由于沒有書面文件,根本無法確認(rèn)。 所以,不管解合同是否協(xié)商一致,雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。協(xié)商一致解除,自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書》,協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件,守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利,并保留催示的證據(jù),如果在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)方?jīng)]有反應(yīng),應(yīng)該及時(shí)到法院提起訴訟。
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