北京房產(chǎn)證辦理流程詳解 房產(chǎn)證過(guò)戶流程有哪些

北京辦理房產(chǎn)證需要哪些證件？流程如何？辦理過(guò)程中遇到各種各樣的情況怎么辦？房產(chǎn)證過(guò)戶流程有哪些？小編為您整理了北京房產(chǎn)證辦理流程全解。

北京市國(guó)土局近日已表示，北京目前暫不發(fā)放新版不動(dòng)產(chǎn)登記證書，各部門仍按原職責(zé)和程序發(fā)放各類舊版證書。即使開始發(fā)放新證，只要沒有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，市民也可以不換證。

房產(chǎn)證這個(gè)最值錢的“小本本”目前是怎么辦理的?北京辦理房產(chǎn)證需要哪些證件？流程如何？辦理過(guò)程中遇到各種各樣的情況怎么辦？北京辦理房產(chǎn)證需要多長(zhǎng)時(shí)間？小編將為您一一解答。

首先要區(qū)別是新房還是二手房，因?yàn)槎咿k理房產(chǎn)證還是有差距的。

辦理二手房房產(chǎn)證流程：

一、尋找中介信息登記。

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì),為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。

二、入市資格審批賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)上市批準(zhǔn)通知書,辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購(gòu)公房,其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。

北京房產(chǎn)證辦理流程詳解 房產(chǎn)證過(guò)戶流程有哪些

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明,如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的,無(wú)需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。

以
下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易:1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房;2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的;3.使用權(quán)的房
屋;4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買,尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的;5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍
的;7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8.所有權(quán)有糾紛的;9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的;10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難
的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。

三、評(píng)估及考察房源詳情中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。

中介實(shí)地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。

四、簽協(xié)議驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。

買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況,同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納,金額為房?jī)r(jià)的2.5%,也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。

為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款必不可少:

1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售;

3.涉及價(jià)款的問(wèn)題:在合同中,寫明總房?jī)r(jià),注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款,寫清付款的時(shí)間,約定付款條件;

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4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用;

5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約,違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等);

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補(bǔ)充一些條款時(shí),一定要落實(shí)在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。

五、居間中保提交房款為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。

買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。

六、過(guò)戶結(jié)算買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理立契過(guò)戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款,由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

辦理新房房產(chǎn)證流程：

一、委托開發(fā)商或代理公司辦理

適用條件：為了節(jié)省自己的時(shí)間和精力，您可以選擇委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。

在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強(qiáng)制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”的約定，這種情況下只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。

即使委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證，您仍然可以選擇，是由開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)，還是開發(fā)商或代理公司僅辦理房產(chǎn)證申請(qǐng)手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來(lái)繳納。

辦理流程（一）

適用范圍：開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)的情況適用

第一步：簽訂委托協(xié)議

通常《購(gòu)房合同》中有關(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

有些時(shí)候，開發(fā)商會(huì)把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門的代理公司或律師辦理。

此時(shí)，您也可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來(lái)繳納。

注意事項(xiàng)：

委托代辦的協(xié)議中應(yīng)明確約定：

（以上回答發(fā)布于2015-08-05，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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