安置房沒有房產(chǎn)證可以進(jìn)行買賣嗎
安置房沒有房產(chǎn)證可以進(jìn)行買賣嗎沒有。安置房通常是無產(chǎn)權(quán)證書的,既不能交易也不能轉(zhuǎn)讓。
安置房持有人在持有五年后,繳納土地出讓金、契稅、住房維護(hù)基金等稅費(fèi),辦理下原房主名義正規(guī)商品房房產(chǎn)證、契稅證和國有出讓性質(zhì)土地證,將該房屋轉(zhuǎn)化為正規(guī)商品房,這時(shí)才允許上市交易過戶他人。
安置房與普通商品住房的不同之處在于1、拆遷安置房所用的土地屬于分配性質(zhì),所以與一般的普通商品房不同(以商品房為發(fā)展對(duì)象,開發(fā)商以出讓的形式拿到了土地)。但是,一旦被拆遷的房子辦理了產(chǎn)權(quán)登記,拿到了房產(chǎn)證,就可以在市場上出售了。因此,要看開發(fā)人員有沒有將安置房屋的產(chǎn)權(quán)登記。
2、許多安置房都沒有完整的產(chǎn)權(quán),也就是擁有完整的房子,但并不意味著擁有完整的地皮。許多安置區(qū)的地皮屬于劃撥,也就是說,他們并沒有支付出讓金。但是,商品房擁有完整的產(chǎn)權(quán),也就是擁有完整的房子所有權(quán)和完整的土地使用權(quán),土地的性質(zhì)屬于出讓,也就是說已經(jīng)支付了土地出讓金。因此,今后的安置點(diǎn)再買賣時(shí),有可能需要繳納土地出讓金。當(dāng)然,現(xiàn)在的安置費(fèi)買賣還不需要這么做,但是,法律上是要這么做的,因此,一旦政府有了政策,就很有可能要這么做了。
3、安置房的建造,一般都是有很大的利潤空間,所以開發(fā)商為了提高利潤,一般都會(huì)選擇走捷徑。加之相關(guān)部門的監(jiān)督力度不足,甚至勾結(jié)在一起,導(dǎo)致了在整體上,安置房的品質(zhì)比不上商品房。當(dāng)然,也有一些質(zhì)量不錯(cuò)的,比如一些有責(zé)任心的,比如一些示范性的,不過數(shù)量并不多,想要找到這樣的房子,幾乎是不可能的事情。
4.很多安居工程都是有期限的,也就是說,在未來的數(shù)年里,這些安居工程是不允許對(duì)外出售的。而對(duì)于普通商品,則不存在此項(xiàng)限制,只需購買一套已完成備案的房屋即可進(jìn)行交易。但是,因?yàn)槭巧虡I(yè)性質(zhì)的,所以不能轉(zhuǎn)手賣掉。
5、安置房:由于城市規(guī)劃和土地開發(fā)等需要,安置了被拆遷戶或承租人的住房。由于其安置對(duì)象屬于特殊的動(dòng)遷安置戶,因此這類房屋的買賣除了要受法律、法規(guī)的規(guī)范以外,還要受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)的地方政策的制約。因此,與普通的房屋買賣有著極大的區(qū)別。
6、商品房購買人對(duì)商品房的所有權(quán),包括對(duì)商品房的占有,使用,收益和處置權(quán),應(yīng)為商品房購買人的所有權(quán)。買家可以依法轉(zhuǎn)讓,出租,抵押,贈(zèng)與,繼承,還可以依法抵押。這是由于買受人依法取得了對(duì)該房屋的所處位置的土地使用權(quán),并對(duì)其所處的土地?fù)碛兴袡?quán)。由于商品房相對(duì)于其它種類的住房具有較高的售價(jià),所以,買方對(duì)于它所享受到的權(quán)益也相對(duì)較多。
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拆遷安置房沒房產(chǎn)證可以買嗎
拆遷安置房沒房產(chǎn)證一般是不可以買的。國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,對(duì)于不具備房產(chǎn)證和土地證的房子是禁止交易的,公證處對(duì)于沒有兩證的房產(chǎn)交易簽訂的協(xié)議不予公證。購房者想購買的該套房產(chǎn),交易風(fēng)險(xiǎn)很大,一旦能夠辦理兩證,可能會(huì)出現(xiàn)出售人不配合辦理或私自辦理至出售人自己名下的風(fēng)險(xiǎn)。
拆遷安置房,是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中,以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
實(shí)踐中,開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)盈利目的,在安置土地上建造的房屋往往會(huì)超過安置所需房屋數(shù)量,并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對(duì)外出售,則該部分房屋嚴(yán)格來講,已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi),而是與普通商品房一樣可以直接對(duì)外出售,上市進(jìn)行交易。
安置房有的是具有所有權(quán)的,就可以買賣,如果只有使用權(quán)交易的話是不受法律保護(hù)的,也不存在過戶的說法。拆遷安置房若屬于小產(chǎn)權(quán)房,即土地屬于集體土地(或國有劃撥土地),在政府允許之前,該類房產(chǎn)是不允許上市交易的。
1、如果有房產(chǎn)證和國有土地證,房子買賣沒有限制。
2、如果有房產(chǎn)證和集體土地證,則必須是同村的居民才可以買賣。拆遷安置房若屬于小產(chǎn)權(quán)房,即土地屬于集體土地(或國有劃撥土地),在政府允許之前,該類房產(chǎn)是不允許上市交易的。
3、有的地方規(guī)定:拆遷安置房滿5年后,在補(bǔ)繳了土地出讓金后,可以變成商品房性質(zhì),變成商品房性質(zhì)后,可以上市買賣。但具體實(shí)施過程中,要看地方政府當(dāng)時(shí)手頭的用地指標(biāo)情況,有的安置房已超5年,但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣,具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。
法律依據(jù):
根據(jù)《民法典》第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第十一條 當(dāng)事人申請登記,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條:國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十一條:以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
買無證安置房要注意哪些問題
法律主觀:
有證的拆遷安置房可以買賣,那么無證的拆遷安置房可以買賣嗎?從嚴(yán)格的法律角度來說,安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán),對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如果一定要買時(shí),應(yīng)該注意些什么呢?如何買賣尚未取得房產(chǎn)證的拆遷安置房呢?按《民法典》規(guī)定,房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn),沒有登記備案的,除法律特殊規(guī)定的情形外,不具有民法典上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán),對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如:沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房,或者有產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長,不確定因素多,可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn):1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能需要起訴到法院解決,最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定。2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證。3、因交易時(shí)間漫長,房價(jià)變動(dòng)可能性發(fā),果如出售方為謀取更大利益,將房屋房價(jià)賣給他人,并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人,那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了,只能主張債權(quán)了。4、在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi),也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據(jù)《民法典》及《民法典》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣,交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房買賣,主要注意這幾個(gè)問題:(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證,只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理,如果有拆遷協(xié)議書,雖然麻煩,但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;(2)一定要辦理公證手續(xù),以免日收出現(xiàn)糾紛。(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入,在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù),適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。
法律客觀:
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后,取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明,并明確相關(guān)違約責(zé)任。
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