一、房屋買賣違約怎么退定金
1、房屋買賣違約的定金退還分以下三種情況：
（1）任何一方單方違約不能簽定合同的情況下且需要退還定金的，應賠付定金雙倍；
（2）因特殊情況如政策變化，天然要素導致不能簽定生意合同的，定金應當退還；
（3）對協議及補充協議內容未能達成合意而無法簽約、不歸責于任何一方的，定金可以退還。
2、法律依據《中華人民共和國民法典》第五百八十六條
當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
二、不退定金可以采取什么方式來解決
不退定金可以采取以下方式來解決：
1、雙方協商，合同雙方可以就定金退還的問題友好協商，協商最大的優點就是方便快捷、利于執行；
2、訴訟解決，雙方協商不成，可以就定金問題向法院提起訴訟。法院根據案情并結合雙方提供的證據材料就合同定金問題作出裁判。

購房定金是有可能退還的，而不是銷售所說的絕無可能。我把我付費咨詢的專屬內容無償分享給大家（新的專屬內容只能更有干貨了，還在碼中），如果想要退定金同，請做到這一步：按認購書上約定的時間到售樓處協商簽約。一、按期協商簽約的原因《認購書》就是一份合同，作用是約定你和開發商在約定的時間簽署《商品房買賣合同》。所以我們第一步，做到合同中誠信地與開發商進行談判的義務，不違約。協商簽約這一步，你做了，但一般開發商還是不會退還定金。做這一步的原因是，有備無患，如果后期決定起訴開發商，我們也有勝訴的籌碼。二、按期協商簽約，法院判決開發商退還定金的判決書附《陸某與上海某公司商品房預約合同糾紛一審民事判決書》部分內容：《認購書》約定原告首期20%房款的支付時間是2015年12月13日前，同時約定雙方簽署預售合同的時間也是在2015年12月13日前，但并未將被告支付20%房款約定為雙方簽署預售合同的前提條件，故被告在磋商時要求原告先付款后簽約，否則拒絕簽約的行為是對《認購書》相關內容的違反。但是在前述原告撕毀認購書并拒絕填寫申請書以確認認購書有關雙方權利義務內容的情況下，被告出于對自己合法權益的保護，其所提出的要求具有一定的合理性。這此情形下雙方雖經數次磋商，最終未能簽約，本院認為不能歸責于雙方，故被告應將定金10萬元返還原告。三、相關法律依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。四、具體操作方法按《認購書》上約定簽約《購房合同》的時間，帶上簽訂《商品房買賣合同》的手續，和開發商進行協商，做到了恪守誠信的義務。1、協商時，可提出開發商在簽署《認購書》時，沒有和你講解售樓處的不利因素，比如旁邊有工廠、垃圾站等等。開發商也沒有帶你到售樓處的不利因素展示點進行講解，因為樓盤的不利因素可能影響到購房者簽訂《商品房購買合同》。2、提出要看到將要簽署的那份合同。銷售可能會說，合同你要交了錢我們才能看。你說這不合理，你要我先付錢，那我連自己的合同都沒看到。就像買東西一樣，我連貨都沒看到，你就要先交錢，你這是不合理的。3、要求將銷售在銷售過程中的承諾寫入合同，如銷售之前說買房能讀旁邊的小學，我們可要求銷售將就讀旁邊小學寫入合同中。4、如果我們看到的合同或者合同的范本，我們可以仔細閱讀里面的內容，對一些交付日期或者交付的標準，或者綠化率，提出合理的意見，再跟銷售進行商討，要求修改合同。如：（1）．開發商違約責任和購房者違約責任約定的賠付金額不一致的，比如開發商違約則賠付金額為房款的萬分之零點五，購房者違約賠付金額為房款的百分之五。該條款明顯將購房者置于不對等的位置。可以要求在補充協議里重新約定。（2）、合同中列出如貸款無法審批下來，則需要我們一次性補齊剩余房款。針對這一點，我們申請在補充協議里添加∶如因我們的原因致貸款審批不下來，我們承擔全部責任;而因其他因素致貸款審批不下來，需要開發商返還定金和首付款。（3）．合同中未明確交房日期及房產證辦理日期。我們希望能夠明確交房日期及房產證辦理日期以及如超過期限未能交房或者未能辦理房產證開發商應承擔的賠償責任。（4）.交房標準精裝修的房子一定要明確交房標準，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，盡可能避免高級、進口等模糊詞語，以免開發商偷梁換柱。另外，可以在補充協議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現場檢驗，簽字確認后再進行覆蓋。5、銷售拒絕修改合同，你就說自身的合法權益無法得到保障，合同無法簽訂，要求退房并退還定金。五、注意事項1、整個過程中你不能說只是現場的溝通，你得留下證據。有條件你就拍視頻，沒有條件你就錄音，錄音的時候不要間斷，講清雙方的身份。2、不用擔心銷售會同意你修改合同的可能。我處理退定金的這幾年里，還未遇過銷售同意購房者對《商品房買賣合同》進行修改的。達康107 次咨詢4.81366 次贊同去咨詢

對于目前在房地產買賣合同交易過程當中，開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，到底應該如何做，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？ 一、定金能不能退 目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？ 二、如何避免定金陷阱 要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。 三、如何退定金才能成功 通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通過合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對于**等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可