草率簽訂認購書回頭就后悔了
61歲的張女士現在和老伴住在三十年前單位分的老房子里。眼看著老兩口的歲數越來越大，張女士動了換房子的念頭。2月初，她在南部新城相中一套120多平方米帶電梯的高層，看房當天就與售樓處簽訂了房屋認購書。事后張女士發現，她買的樓層正好是消防連廊，會影響他們的居住舒適度，所以她后悔了。
認購書有法律效力不可小視
一般來說，購房者在買房時，往往會在簽訂《商品房買賣合同》前會先簽訂房屋認購書。有些購房者認為，房屋認購書與商品房買賣合同不同，它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實際上，根據《合同法》的規定:當事人在簽訂正式的房地產買賣、預售等合同前簽訂了意向書等，如果是雙方的真實意愿，而且權利義務內容又不違反現行法律、法規，那就具有一定的法律效力，對雙方均有約束力，所以在簽訂時絕不能疏忽大意。
“訂金”及“定金”一字之差說道多
其實，購房者在簽訂房屋認購書時有很多說道，必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪，比如認購書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上，“定金”對合同的成立、履行起擔保作用，具有特定定金的規則：給付定金的一方如果不履行債務就無權要求返還定金，而接受定金的一方如果不履行債務則應該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了，它不對合同起擔保作用，給付訂金的一方不履行債務也可以要求返還“訂金”，接受訂金的一方不履行義務也不必雙倍返還“訂金”。“定金”的數額一般在5000到1萬元之間，最終以雙方的協商為準。
簽訂認購書不是“必須的”
日前有讀者咨詢，如果購房時不簽訂《房屋認購書》，直接簽訂《商品房買賣合同》可不可以.就此，記者查閱相關的法律文件并咨詢了律師，發現對此并沒有明文規定，也就是說，《房屋認購書》并不是房屋買賣的必經程序，簽與不簽取決于購房者和開發商的洽談

認購書是具有法律效力的，因此在簽署購房認購書時，一定要仔細查看。認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認。在沒有簽訂《商品房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。
商品房認購書包含內容
1、認購物業。
2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等。
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款。
4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
簽訂房屋認購書的注意事項
1、當事人雙方基本情況別寫錯
在填寫賣方信息的時候，要注意看出賣人位置填寫的是不是開發商的公司名稱稱。如果開發商委托第三方房產中介公司代為銷售，那么應該在認購書中寫明代理關系。填寫購房者本人相關信息時，要注意認購人寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。如果不是本人簽訂認購書，需要填寫代理人的相關信息，如果是公司或組織買房，認購人寫公司全稱。
2、房屋的基本情況要寫清
在簽訂認購書的時候，自己認購的房子的基本情況，要在認購書中寫清楚。一般情況下，預售/銷售許可證的證書號碼是開發商提供的。
如果簽訂時是空白的，這時就要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理產權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理房屋產權所有證的。實際上，只要認購書具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補充。
3、價款與付款方式約定清楚
房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語，付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。
4、定金違約要約定
約定清楚交定金的時間、定金金額(繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%)，違約后對定金的處理辦法。
5、開發商承諾要寫進認購書
在看房時，銷售人員或開發商承諾的贈送面積、保留房源等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要作出明確的規定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發商進行交涉。簽訂認購書時，還要琢磨一下認購書中的條款是否平等，如果有不對等的條款，可以直接向開發商提出異議。

認購書在一定的情況下是具有法律效力的。
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。
法律效力，是指法律所具有或者賦予的約束力。規范性法律文件與非規范性法律文件都有一定的約束力，要求人們按照法律文件規定的那樣行為。法律效力有時還指某種行為或事實在法律上的效果，即能夠獲得肯定性法律后果，例如一份依法成立的合同具有法律效力，能夠獲得法律的保護。顯然，規范性法律文件以及合法的行為和事實的效力是規范性法律文件所賦予的。只要國家機關依據法定的職權和程序制定的規范性法律文件，就當然地具有一定的效力。
法律生效的范圍包括如下：
1、時間效力，指法律開始生效的時間和終止生效的時間；
2、空間效力，指法律生效的地域（包括領海、領空），通常全國性法律適用于全國，地方性法規僅在本地區有效；
3、對人的效力，指法律對什么人生效，如有的法律適用于全國公民，有的法律只適用于一部分公民。
法律效力可以分為規范性法律文件和非規范性法律文件的效力。規范性法律文件的效力，也叫狹義的法律效力，指法律的生效范圍或適用范圍，即法律對什么人、什么事、在什么地方和什么時間有約束力。本章所講的法律效力，即狹義的法律效力。非規范性法律文件的效力，指判決書、裁定書、逮捕證、許可證的法律效力。

法律依據
《商品房銷售管理辦法》
第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

購房認購書具有法律效力。
商品房的認購等協議具備商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已收購房款的，協議有效。出賣人通過認購等向買受人收受定金為訂立商品房買賣合同擔保的，因一方原因未能訂立合同，應按照規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還。
簽訂認購書時要注意的問題如下：
1、注意房屋產權是否明確；
2、房屋質量是否合格或是否與合同要求一致；
3、是否存在定金不退的霸王條款；
4、仔細審查關于房屋面積的約定，明確關于房屋質量的約定；
5、注意中介是否存在暗箱操作等。
綜上所述，商品房認購書指購房者與開發商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。
【法律依據】：
《商品房銷售管理辦法》第四條
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。