法律主觀：

為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨。

法律客觀：

在現代社會中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個業主之間的專有和共有關系，首先就應該了解法律關于建筑物區分所有權的有關規定，下面了解物權法中關于建筑物區分所有權的相關規定。1、什么是建筑物區分所有權?《物權法》第七十條規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。一般認為建筑物區分所有權人享有三個方面的權利：①對專有部分享有的專有所有權;②對共有部分的共有權;③因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權利時應當以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔共同的費用和負擔;不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動家具時不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經過仔細察看，是甲裝修時把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復原狀，并賠償損失，而甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經出錢買了房子，就有權掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權使用。根據《物權法》的規定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應該屬于部分區分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權利，但同時必須履行一定的義務，即在行使自己權利的同時，不得損害他人的合法權益。所以本案中，甲應當承擔修復墻壁和賠償乙的損害的責任。第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。1、專有所有權是建筑物所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。《物權法》第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。2、共有所有權《物權法》第73、74、79條明確規定以下部分屬于全體業主共有：①建筑區劃內的道路，屬于城鎮公共道路的除外;②建筑物區劃內的綠地，城鎮公共綠地、明示個人所有的除外;③建筑區劃內的物業服務用房;④占用業主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;⑤建筑物及其附屬設施的維修基金;3、因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。依照《物權法》78～83條的規定：①全體業主組成業主大會，業主大會選舉業主委員會，兩個組織的權利是：業主大會、業主委員會的決定對業主具有約束力;業主大會、業主委員會對建筑物內的侵害他人合法權益的行為可以行事物上請求權及損害賠償請求權。管理方式:可以由業主自住管理，也可以委托(物業服務機構)管理，受托管理人受業主的監督。③管理規則：重要事項應由業主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設施的，籌集、使用維修基金的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;其他重要事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。④改變建筑物用途的，《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。⑤《物權法》第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。4、住宅小區的地下車庫歸誰所有?《物權法》第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《物業管理條例》第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。①如果開發商未將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應歸屬于開發商。但是即便如此，開發商也不能把車庫出售給任何非業主。如果按建設規劃要求，開發商必須為小區業主提供車庫，則開發商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區內的業主所有，此時，出售所得價款應歸開發商所有。②如果開發商已經將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫;或將建設地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應屬于全體業主所有。當然，經全體業主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權，即部分業主可以通過專有使用權取得對停車場的使用權，使用費歸全體業主所有，用于物業管理之需。

所謂建筑物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建筑中的業主，對于他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。
隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是準予登記的，這就產生了建筑物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權并得到法律確認。同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關系。因此，當一幢建筑物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建筑物的區分所有權。
一、區分所有權的專有部分
區分所有權的建筑物的專有部分，是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性，并作為區分所有權的客體的部分。
一般認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而有所不同。就內部關系而言，在區分所有權人相互之間對待建筑物維持、管理關系上，專有部分僅包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關系上，如買賣、保險、納稅等關系上，專有部分達到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。因此，各區分所有權人可以自由粉刷墻壁、懸掛物品、鋪設地板等，但不得危及墻壁等境界的安全。 區分所有僅的建筑物的專有部分仍屬于不動產，其所有僅的取得和喪失也適用有關房屋所有權的規定。區分所有權人在法律規定的范圍內可以自由使用、收益、處分其專有部分，并排除他人干涉。
二、區分所有權的建筑物的共有部分
區分所有權的建筑物的共有部分，是指供區分所有權人共用，屬于區分所有權人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設施設備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內外墻體、基礎等承重結構和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓內存車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設施設備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣干線、供暖鍋爐設備及房屋加壓水泵設備、房屋消防設施等。各所有權人對共有部分也可以加以約定。 基于區分所有權人的同意或建筑物買賣合同的規定，區分所有權人對共有部分也可以享有專有使用權，如在地下室有專用停車位。
區分所有權人對共有部分按其份額享有使用權，并承擔管理，及時修繕改良的義務。我國的《城市異產毗連房屋管理規定》中對區分所有的建筑物的共有部分的維修有明文規定，現介紹如下。
異產毗連房屋
異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人共有的房屋。異產毗連房屋是具有區分所有權的建筑物。 凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用按照《城市異產毗連房屋管理規定》，依下列原則處理： 共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔。共用墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
1）屋蓋的修繕：
A、不上人屋蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
B、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各房屋所有人按份額比例分擔。
2）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
3）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
4）房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
5）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔。
6）房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。 異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責任人應負責賠償。異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。售給個人的異產毗連公有住房，其共有部分及共用設備的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關文件另行規定。
三、建筑物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別
建筑物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別，主要表現為：
建筑物區分所有權的客體是建筑物的專有部分。一般房屋所有權的客體是明確的、獨立的。
在區分建筑物中由于既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建筑物區分所有僅的客體只具有相對的獨立性，重在利用上和法律上的獨立性。
在建筑物區分所有權的場合，所有權人直接支配的不是有體物，而是由建筑材料組成的空間。因此，有人稱建筑物的區分所有權為空間所有權，而房屋所有權是所有權人對有體物直接支配的權利。 建筑物的區分所有權實質上是房屋所有權和共有權的結合。各房屋所有人對整幢建筑物都不享有所有權，只對自己專有部分享有所有權，同時為了保證自己的專有部分所有權的存在，又形成了共有關系。

建筑物區分所有權是不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。
房屋產權和土地使用權區別
1、房屋產權是產權，土地使用權是國家出讓的。所謂房地產使用權，其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產的使用權。
2、土地使用權和房屋產權的區別在于：房屋產權（即房產權）是不變的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有；土地使用權是有期限的。
3、房地產的買賣是指房屋的產權和該房屋占用范圍內的土地作用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋產權；但我國實行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個人只有使用權。
4、我國實行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個人只有使用權。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國家可以收回土地使用權。
建設用地使用權的產生方式
1、劃撥方式。土地劃撥指的是土地使用人只需要按照程序提出申請，并且獲得有關機關的批準即可取得土地的使用權，而且不用向土地的人支付任何租金及其他費用。
2、出讓方式。出讓建設用地的使用權指的是國家以人的身份把建設用地的使用權于一定期限內出讓給土地使用者，并由土地使用者支付一定的建設用地使用權出讓金給國家的行為。
3、流轉方式。這是指土地使用人將使用權再次轉移的行為，比如有轉讓、互換、出資還有贈與等方式。使用這些方式都應當向登記機構辦理變更登記。

建筑物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建筑物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：(1)須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其它部分隔離。(2)須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。建筑物區分所有權糾紛案件一般會發生在已經購買了小區房屋的業主與物業之間，所有權具有排他性的效力，故此若是該權利被其他的主體侵犯，那么房屋的所有者是可以起訴的，但是在起訴之前，必須要將自己的詳細情形書寫進入訴之中。