不同的房子具有不同的產(chǎn)權(quán)年限，購(gòu)買二手房也要考慮產(chǎn)權(quán)年限這個(gè)問題。當(dāng)二手房過戶之后，它的產(chǎn)權(quán)年限該怎么計(jì)算呢?下面一起看看二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算?
二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算?
一、什么是房子產(chǎn)權(quán)?
1.釋義
房子產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法令規(guī)則所享有的對(duì)該房子產(chǎn)業(yè)的占有、運(yùn)用、收益和處置的權(quán)力。房子產(chǎn)權(quán)由房子所有權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)兩部分組成，房子所有權(quán)的期限為永久，而土地運(yùn)用權(quán)依據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。
2.房子所有權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)的差異
房子所有權(quán)是私有產(chǎn)業(yè)的一種，我國(guó)法令規(guī)則(《中華人民共和國(guó)憲法中華人民共和國(guó)物權(quán)法》)，私家對(duì)其合法的收入、房子、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。
土地運(yùn)用權(quán)是指國(guó)家向組織、組織、個(gè)人出讓土地運(yùn)用權(quán)力，它是有年限的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)則，我國(guó)土地是歸國(guó)家和集體所有的，土地運(yùn)用權(quán)出讓時(shí)，國(guó)家依據(jù)開發(fā)商開發(fā)的類型不同，出讓的年限也不同，一般如下：
(一)居住用地70年;
(二)工業(yè)用地50年;
(三)教育、科技、文明、清潔、體育用地50年;
(四)商業(yè)、旅行、文娛用地40年;
(五)歸納或許其他用地50年。
房子所有權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)的差異在于
二、二手房產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算方法
我國(guó)現(xiàn)行的法令規(guī)則了建造用地運(yùn)用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，歸納用地50年。
“實(shí)際上，現(xiàn)在商品房的土地運(yùn)用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。由于運(yùn)用年限是從國(guó)家出讓土地時(shí)開端計(jì)算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2年，到消費(fèi)者手里運(yùn)用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時(shí)間或許幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。有可能是60多年，也有可能少到30多年的。”
70年是國(guó)有土地出讓中住所用地的出讓年限，這在土地管理法中有明確規(guī)則。出讓年限到期后，產(chǎn)權(quán)所有者能夠向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)續(xù)期。已買的二手房產(chǎn)權(quán)年限還要在70年里減去現(xiàn)已運(yùn)用過的產(chǎn)權(quán)年限的，而不是還有70年的產(chǎn)權(quán)權(quán)限。比方1996年和開發(fā)商簽了一手的生意房產(chǎn)合同，到今年剛好滿20年，現(xiàn)在又買過來，那就還剩50年，70-20=50年。
三、房子產(chǎn)權(quán)年限到期了該怎么辦?
房子產(chǎn)權(quán)年限期滿是能夠主動(dòng)續(xù)期的。依據(jù)《物權(quán)法》名列前茅百四十九條規(guī)則：住所建造用地運(yùn)用權(quán)限期間屆滿的，主動(dòng)續(xù)期。非住所建造用地運(yùn)用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，按照法令規(guī)則處理。該土地上的房子及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約好的，按照約好;沒有約好或許約好不明確的，按照法令、行政法規(guī)的規(guī)則處理。運(yùn)用年限只代表這個(gè)房子能在這個(gè)期間正常運(yùn)用處于安全狀況，超出運(yùn)用年限，闡明房子存在潛在的危險(xiǎn)，需求進(jìn)行安全判定判別。當(dāng)然此刻若產(chǎn)權(quán)未超，房子仍是你的。

二手房產(chǎn)權(quán)年限從開發(fā)商拿地時(shí)間開始計(jì)算。二手房房屋的產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算，要依據(jù)房屋的類型而定。例如是住宅房屋的，土地使用權(quán)年限等于70年減去已經(jīng)使用的年限。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。
二手房產(chǎn)權(quán)問題有哪些?
1、房產(chǎn)交易限制。
有些二手房是不能進(jìn)行交易的，由于產(chǎn)權(quán)交易受到限制，所以不能上市交易，比如說存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
2、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
有些二手房房屋交易是有限制的，即便是在同等條件下，被出租的二手房，房主在想要出售房屋的時(shí)候，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。
3、集體土地的房屋。
集體土地上的房屋是不能上市交易的，由于集體土地上的房屋是屬于農(nóng)民的房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣給城市居民，例如：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。
4、未辦理房產(chǎn)證的房子。
有些房屋的房齡比較長(zhǎng)，房主是沒有辦理房產(chǎn)證的，只有購(gòu)房合同和發(fā)票，這種一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋就有可能是因?yàn)殚_發(fā)商的，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。

二手房產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算是從開發(fā)商拿到土地之日開始進(jìn)行計(jì)算，產(chǎn)權(quán)年限和二手房的房齡有著本質(zhì)上的區(qū)別，二手房產(chǎn)權(quán)時(shí)間也就是房屋的使用年限，是從開發(fā)商拿地時(shí)開始進(jìn)行計(jì)算，一直到房屋出售之日截止，二手房的房齡是從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日開始計(jì)算，按照國(guó)家的規(guī)定在居住用地上所建造的房屋產(chǎn)權(quán)使用年限是70年，工業(yè)用地年限是50年，商業(yè)娛樂用地使用年限是40年。就目前市面上的商品房，即便是一些新房，有很多的年限都不足70年產(chǎn)權(quán)，更不要說二手房已經(jīng)經(jīng)過一次交易，因此到購(gòu)房者手里的使用年限就會(huì)大大縮短，在購(gòu)買之前要搞清楚產(chǎn)權(quán)還剩多少年。70年產(chǎn)權(quán)到期之后，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平補(bǔ)交土地出讓金。

買二手房時(shí)產(chǎn)權(quán)年限還是很重要的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上的絕大多數(shù)商品房，都是70年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也有一些40年和50年產(chǎn)權(quán)的房屋，比如所購(gòu)買的是商用房或是商住兩用房，產(chǎn)權(quán)就是40年或者是50年。相對(duì)來說產(chǎn)權(quán)使用年限越長(zhǎng)，房屋不僅質(zhì)量也就越好，再次交易時(shí)保值率也會(huì)更高。而且隨著產(chǎn)權(quán)年限的越來越大，導(dǎo)致購(gòu)房者自身可以使用的年限就會(huì)降低，再次購(gòu)房的時(shí)間提前，加大了購(gòu)房的成本。房屋的產(chǎn)權(quán)年限還會(huì)直接影響到銀行的按揭貸款，因?yàn)槎址勘旧硪呀?jīng)使用過一段時(shí)間，能夠從銀行抵押貸款的額度，要根據(jù)房屋本身的評(píng)估值來決定。產(chǎn)權(quán)年限越大的房屋能夠貸款的年限也就越短，一般來說產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)超過30年的房屋是無法辦理抵押貸款的，此外在土地使用權(quán)到期之后，還需要重新交納土地出讓金。