最近一些房屋業主遇到了堵心事，自家的70年產權房屋，“一夜”變為小產權的房子，甚至不能買賣交易。那么，購買房子時如何辨別小產權房，需要留意哪些問題呢？

什么叫小產權房？

小產權房主要有3種解釋：一是針對開發商的產權而言，將開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這是因為購房人的產權是由開發商產權分割而來。二是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種就是前文中業主所遇到的小產權房，也是通常意義上的小產權房，這種房屋的產權不是由國家頒發，產權證由鄉村一級政府發放，也叫“鄉產權房”。這種小產權房產生的原因是我國實行國有土地制和集體土地制，農村宅基地屬集體，小產權房不能向非本集體成員的人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。農民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護。

小產權房產生的原因是什么？

大中城市房價過高是產生小產權房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產權房存在大量現實的購買群。另一方面，小產權房是農村集體在集體建設用地和宅基地上建設的房屋，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。但是，在目前的法律框架下，小產權房是不合法的。“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。針對這一現象，國土資源部門曾再三重申，小產權房是占用集體土地搞建設，屬于違法用地，不得登記發證，不得向城鎮居民出售。

購買小產權房存在哪些風險？

第一，小產權房無產權保障，不具有房屋、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

第二，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

第三，小產權房沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

（以上回答發布于2017-04-06，當前相關購房政策請以實際為準）

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