我們生活中或多或少都會遇到關(guān)于回遷房交易的問題，回遷房在二手市場上約占10%。只有回遷的居民才有權(quán)利買回遷房，因為這種購買權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他購房者買回遷房是存在很多風(fēng)險的，那么回遷房能夠買嗎？買回遷房都有什么風(fēng)險？

我們生活中或多或少都會遇到關(guān)于回遷房交易的問題，回遷房在二手市場上約占10%。只有回遷的居民才有權(quán)利買回遷房，因為這種購買權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他 購房 者買回遷房是存在很多風(fēng)險的，那么回遷房能夠買嗎？買回遷房都有什么風(fēng)險？

回遷房能買嗎？

1、其實回遷房是可以買賣交易的。回遷房在辦理了 房屋產(chǎn)權(quán)證書 后就可進行買賣，但是購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。

2、需要注意的事項包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。

3、如果該回遷房所占用土地是 劃撥用地 ，在辦理回遷房的 產(chǎn)權(quán)過戶 手續(xù)時，將由買受人補交 土地出讓金 。

4、在和賣家簽定合同的時候可以附期限，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，后，買方要注意讓賣家將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。

買回遷房有什么風(fēng)險？

1、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能 辦房產(chǎn)證 ，但辦證時間難保障。

2、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但 回遷房過戶 交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成 出讓土地 ，才能辦理 土地使用證 。

3、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理 按揭貸款 手續(xù)，只能雙方協(xié)商 分期付款 或 一次性付款 。

4、經(jīng)濟風(fēng)險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務(wù)，回遷房可能會被法院查封。

以上就是“回遷房能買嗎？買回遷房有什么風(fēng)險”的全部內(nèi)容，當你需要購買回遷房的時候，部分回遷房存在尚無房產(chǎn)證的問題，或者當取得真正的房產(chǎn)證時，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細節(jié)，并盡量去一些有信譽的大型 中介 公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。

一、購買 回遷房 的風(fēng)險有哪些 回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;回遷房， 商品房 都出 房產(chǎn)證 了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險，那就買回遷房比較劃算。 1、辦證時間難有保障。 對于暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。 2、不能辦理按揭。 如果采用“公證贈與”的方式進行的話，則該買家無法辦理 按揭貸款 手續(xù)，只能一次性付款。如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的方式出售，因為有關(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)資金，最多只能以租賃的形式進行。 3、經(jīng)濟風(fēng)險。 在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風(fēng)險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。 二、購買回遷房注意什么事項? 1、購買回遷房時，要注意“一房數(shù)賣”。 回遷房買賣 無法辦理 預(yù)告登記 ，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。 2、購買回遷房時，一定 要約 定 房產(chǎn)過戶 和交房的時間。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理 房屋所有權(quán) 的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。 3、購買回遷房時，買方要留尾款。 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險， 違約責(zé)任 的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院 訴訟費用 、 律師 費，還需花費時間等成本。如果 買房 留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。 4、購買回遷房時，要求賣方的配偶簽名。 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù) 婚姻法 的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于 夫妻共同財產(chǎn) ，一方處分應(yīng)當?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻 離婚 ，則涉及到 共同財產(chǎn) 的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。 5、購買回遷房時，盡量要求賣方的第一順序 繼承人 簽字 因 回遷房房產(chǎn)證 的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對 繼承權(quán) 利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。 從上文可知，購買回遷房是存在很多風(fēng)險的。例如，您有可能領(lǐng)不到房產(chǎn)證，領(lǐng)不到房產(chǎn)證今后有可能會產(chǎn)生許多糾紛。另外，大家在買回遷房的時候不能只看到房屋的價格低廉，實際就對方承諾的一些事情，要注意日后可能根本實現(xiàn)不了，這樣就會給自身利益造成嚴重的損害。

買回遷房時，如果沒有不動產(chǎn)權(quán)證，只有回簽協(xié)議是沒有辦法正式辦理二手房交易流程的，所以也不能夠在當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心進行更名，不僅日后拿不到正式的房屋所有產(chǎn)權(quán)證，而且在付款時也會有一定的風(fēng)險無法更名，房屋還是歸屬于之前的房主所有很容易出現(xiàn)房錢兩空的情況，而且很多回遷房的業(yè)主都要求收取一定金額的定金，對于購房者的經(jīng)濟風(fēng)險還是比較大的。有一些回遷房，雖然能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，但需要在辦證之后5年才能夠上市交易，而在等待的期限內(nèi)如果出賣人違約，出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險特別大，即便是上訴法院挽回自己的經(jīng)濟損失耗費時間也會比較長遠，還有可能會喪失對于所購回遷房的一切權(quán)利。此外回遷房的房屋質(zhì)量以及設(shè)計標準都遠遠不如商品房。