我們生活中或多或少都會(huì)遇到關(guān)于回遷房交易的問(wèn)題，回遷房在二手市場(chǎng)上約占10%。只有回遷的居民才有權(quán)利買(mǎi)回遷房，因?yàn)檫@種購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他購(gòu)房者買(mǎi)回遷房是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的，那么回遷房能夠買(mǎi)嗎？買(mǎi)回遷房都有什么風(fēng)險(xiǎn)？

我們生活中或多或少都會(huì)遇到關(guān)于回遷房交易的問(wèn)題，回遷房在二手市場(chǎng)上約占10%。只有回遷的居民才有權(quán)利買(mǎi)回遷房，因?yàn)檫@種購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他 購(gòu)房 者買(mǎi)回遷房是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的，那么回遷房能夠買(mǎi)嗎？買(mǎi)回遷房都有什么風(fēng)險(xiǎn)？

回遷房能買(mǎi)嗎？

1、其實(shí)回遷房是可以買(mǎi)賣(mài)交易的。回遷房在辦理了 房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū) 后就可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是購(gòu)買(mǎi)未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

2、需要注意的事項(xiàng)包括要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。

3、如果該回遷房所占用土地是 劃撥用地 ，在辦理回遷房的 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 手續(xù)時(shí)，將由買(mǎi)受人補(bǔ)交 土地出讓金 。

4、在和賣(mài)家簽定合同的時(shí)候可以附期限，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為合同生效條件及付款條件，也可以與賣(mài)方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋權(quán)證并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后，由公證處向出賣(mài)方支付房屋價(jià)款，后，買(mǎi)方要注意讓賣(mài)家將戶(hù)口遷走，否則，買(mǎi)方的戶(hù)口遷不進(jìn)來(lái)。

買(mǎi)回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

1、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶(hù)手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。有的回遷房即使能 辦房產(chǎn)證 ，但辦證時(shí)間難保障。

2、過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用高。回遷戶(hù)可以享受的一些政策優(yōu)惠，但 回遷房過(guò)戶(hù) 交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成 出讓土地 ，才能辦理 土地使用證 。

3、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理 按揭貸款 手續(xù)，只能雙方協(xié)商 分期付款 或 一次性付款 。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，有的回遷戶(hù)故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶(hù)對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

以上就是“回遷房能買(mǎi)嗎？買(mǎi)回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)”的全部?jī)?nèi)容，當(dāng)你需要購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，部分回遷房存在尚無(wú)房產(chǎn)證的問(wèn)題，或者當(dāng)取得真正的房產(chǎn)證時(shí)，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去一些有信譽(yù)的大型 中介 公司咨詢(xún)，盡可能避免不必要的損失。

一、購(gòu)買(mǎi) 回遷房 的風(fēng)險(xiǎn)有哪些 回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子;回遷房， 商品房 都出 房產(chǎn)證 了，那交易都一樣。沒(méi)出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買(mǎi)回遷房比較劃算。 1、辦證時(shí)間難有保障。 對(duì)于暫無(wú)房產(chǎn)證情況下，如果是買(mǎi)家認(rèn)為該物業(yè)十分“超值”，則買(mǎi)賣(mài)雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈(zèng)與”方式進(jìn)行。即表面是辦理公證贈(zèng)與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進(jìn)行。等房產(chǎn)證出來(lái)之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無(wú)法正常上市。 2、不能辦理按揭。 如果采用“公證贈(zèng)與”的方式進(jìn)行的話(huà)，則該買(mǎi)家無(wú)法辦理 按揭貸款 手續(xù)，只能一次性付款。如買(mǎi)家在居住過(guò)程中又希望將此房產(chǎn)進(jìn)行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒(méi)有房產(chǎn)證的“回遷房”是無(wú)法上市交易的，也無(wú)法再通過(guò)“公證贈(zèng)與”的方式出售，因?yàn)橛嘘P(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈(zèng)與只能做一次。如此一來(lái)，該買(mǎi)家無(wú)法變現(xiàn)資金，最多只能以租賃的形式進(jìn)行。 3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 在無(wú)證情況下，該房產(chǎn)還會(huì)出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。如辦理了“公證贈(zèng)與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話(huà)，該下手買(mǎi)家就算是手上有“贈(zèng)與公證書(shū)”也無(wú)濟(jì)于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。 二、購(gòu)買(mǎi)回遷房注意什么事項(xiàng)? 1、購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，要注意“一房數(shù)賣(mài)”。 回遷房買(mǎi)賣(mài) 無(wú)法辦理 預(yù)告登記 ，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。 2、購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，一定 要約 定 房產(chǎn)過(guò)戶(hù) 和交房的時(shí)間。 簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理 房屋所有權(quán) 的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。 3、購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，買(mǎi)方要留尾款。 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)， 違約責(zé)任 的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院 訴訟費(fèi)用 、 律師 費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果 買(mǎi)房 留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。 4、購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，要求賣(mài)方的配偶簽名。 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù) 婚姻法 的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于 夫妻共同財(cái)產(chǎn) ，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻 離婚 ，則涉及到 共同財(cái)產(chǎn) 的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。 5、購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，盡量要求賣(mài)方的第一順序 繼承人 簽字 因 回遷房房產(chǎn)證 的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì) 繼承權(quán) 利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。 從上文可知，購(gòu)買(mǎi)回遷房是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的。例如，您有可能領(lǐng)不到房產(chǎn)證，領(lǐng)不到房產(chǎn)證今后有可能會(huì)產(chǎn)生許多糾紛。另外，大家在買(mǎi)回遷房的時(shí)候不能只看到房屋的價(jià)格低廉，實(shí)際就對(duì)方承諾的一些事情，要注意日后可能根本實(shí)現(xiàn)不了，這樣就會(huì)給自身利益造成嚴(yán)重的損害。

買(mǎi)回遷房時(shí)，如果沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，只有回簽協(xié)議是沒(méi)有辦法正式辦理二手房交易流程的，所以也不能夠在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行更名，不僅日后拿不到正式的房屋所有產(chǎn)權(quán)證，而且在付款時(shí)也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法更名，房屋還是歸屬于之前的房主所有很容易出現(xiàn)房錢(qián)兩空的情況，而且很多回遷房的業(yè)主都要求收取一定金額的定金，對(duì)于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。有一些回遷房，雖然能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，但需要在辦證之后5年才能夠上市交易，而在等待的期限內(nèi)如果出賣(mài)人違約，出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)特別大，即便是上訴法院挽回自己的經(jīng)濟(jì)損失耗費(fèi)時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，還有可能會(huì)喪失對(duì)于所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。此外回遷房的房屋質(zhì)量以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如商品房。