二手房買賣合同中房屋差價的損失如何賠償？
理論支點可得利益損失，也叫預期利益損失，是與現(xiàn)存利益相對的概念，是指在生產(chǎn)、銷售或提供服務的合同中，生產(chǎn)者、銷售者或服務提供者因對方的違約行為而受到的預期純利潤的損失。質(zhì)言之，可得利益是合同履行后的純利潤，不包括主觀推測的損失以及為取得利潤所支付的費用?？傻美姹仨毷菍韺嶋H會得到的切實的利益，如果并非實際可以得到的，則屬于主觀的推測，不能計算在損害賠償額內(nèi)?？傻美婢哂腥缦绿攸c：
（1）未來性。即可得利益是一種未來利益，它在違約行為發(fā)生時并沒有為合同當事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行以及合同當事人的一定的付出才能得以實現(xiàn)?；蛘哒f該利益是確定的、無爭議的，若一方違約，另一方將必然出現(xiàn)的一種損失。
（2）期待性。即可得利益是當事人訂立合同時希望通過合同的履行所獲得的利益，是當事人在訂約時能夠合理預見的利益。同時，這種可得利益應是在短期內(nèi)能取得的利益，而不是久遠將來因合同的履行而可能獲得的效應利益。
（3）現(xiàn)實性。即可得利益已具備實現(xiàn)的客觀基礎和條件，只要合同如期履行，就會被當事人所獲得。在通常情況下，當事人為實現(xiàn)這一利益作了一些準備，具備了轉化為現(xiàn)實利益的基礎條件。同時，這種可得利益通常應當是財產(chǎn)性利益，不包括非財產(chǎn)性的機遇等。
二手房交易中賣方惡意違約行為頻發(fā)，考慮其主要原因，包括兩個方面：從客觀方面講，在二手房交易價格攀升過快的情況下，在二手房買賣合同簽訂幾天后，房價就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個價”。這種房地產(chǎn)市場動態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠信的賣房人萌發(fā)失信違約、“一房數(shù)賣”等念頭的客觀誘因。另外，大部分的二手房買賣都是通過中介機構居間促成，中介機構參與交易整個過程。在此過程中，由于監(jiān)管不力，中介機構工作人員違規(guī)違法操作頻發(fā)，導致“陰陽合同”、雙方意思表示送達不暢等問題。從主觀方面講，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識，易受非法經(jīng)濟利益的驅使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。在這種非法動機的驅使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權變更也就是過戶手續(xù)；三是拒絕受領買房人交付的購房款；四是無理由故意退還購房款；五是以不充分、不正當?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權過戶手續(xù)前進行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。不論具體表現(xiàn)如何，賣房人惡意違約的最終目的是使房屋買賣合同無法履行，從而獲得房屋價格上漲帶來的非法投機利益。這種非法投機利益損害了守法買房人的正當利益，觸犯了法律法規(guī)與道德底線，破壞了正常的市場交易秩序，踐踏了誠實信用基本原則與精神。人民法院在查明事實的基礎上，對這種投機行為應堅決打擊。
實務爭點房屋買賣合同糾紛中，對于房屋差價損失賠償?shù)膯栴}，司法實踐中存在不同觀點：
第一種觀點認為，房屋差價損失因無法確切計算，故不宜判決支持賠償。
第二種觀點認為，房屋差價損失應予賠償，其屬于實際損失。如果當事人之間對房屋差價賠償有約定的，從約定；沒有約定的，可以按照后合同與前合同之間的差價確定房屋差價損失，或以房價上漲時另購同等條件房屋需多付出的價款，或者房價下跌時另售房屋少獲得的價款標準確定。
作者觀點筆者認為，上述觀點均值得商榷。
首先，應區(qū)分可得利益與履行利益。損害賠償是一個在二手房買賣合同糾紛中常見的問題，一般發(fā)生在合同履行中因違約所產(chǎn)生的賠償責任與合同撤銷或被宣告無效后產(chǎn)生的締約過失責任之中。這一問題還與二手房交易中的其他問題交織并存，在“一房數(shù)賣”、連環(huán)買賣、“陰陽合同”、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優(yōu)先購買權等糾紛中均有可能出現(xiàn)。損害賠償?shù)姆秶菍崉罩械囊呻y問題，這一問題涉及信賴利益、履行利益與可得利益等概念。尤其是履行利益與可得利益，由于概念上沒有厘清，實務中經(jīng)常將二者混用。最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第9條規(guī)定：“在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產(chǎn)設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失。”該條實際上區(qū)分了可得利益與履行利益。所謂可得利益，是指僅限于未來可以得到的利益，它不包括履行本身所獲得利益，即不包括交付貨物或支付貨款本身，而主要是指獲取利潤所對應的利益。可得利益是一種未來利益，必須具有一定的確定性。所謂履行利益，是大陸法系中的概念，是指法律行為有效成立，但因債務不履行而生的損失，又稱為積極利益之損害，其是與信賴利益相對應的概念?？梢姡傻美媾c履行利益的內(nèi)涵和外延均不相同，不應混為一談。筆者認為，房屋差價損失應屬于履行利益范疇。
其次，房屋買賣合同中的違約損害賠償應以完全賠償為原則。所謂完全賠償原則，是相對于超額賠償而言的，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負賠償責任。完全賠償是對受害人的利益實行全面、充分保護的有效措施。從公平和等價交換原則來看，由于違約當事人的違約而便受害人遭受損害，違約當事人也應以自己的財產(chǎn)賠償全部損害。房屋是普通百姓賴以生活的安身立家之所，近年來，各地房價成倍上漲，對于大多數(shù)購房人而言，其所購買的房屋一旦因為出賣人惡意違約導致合同無法履行，將不可能再以同樣的價格購買到同樣條件的房屋，會遭受巨大的經(jīng)濟損失。這種損失是守約方遭受的實際損失，是可以計算的。按照違約損害完全賠償原則，違約損害賠償是以當事人遭受的實際損失作為確定賠償范圍的標準，損害賠償不能超過實際損失，即受害人不能因此獲利，而違約方的過錯程度也不能作為確定賠償責任范圍的標準。
最后，房屋買賣合同中對于違約賠償范圍有約定的，從約定；沒有對差價損失賠償進行約定的，守約方請求賠償?shù)模瑧柚С帧斆鞔_的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業(yè)風險，即使房屋價格短期內(nèi)漲跌幅度很大，也不能認為是情勢變更，出賣人更不能以此為由拒絕履行合同。善意買受人向出賣人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟損失的，應予支持?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”。違約損害賠償數(shù)額的計算方式有兩種，主觀計算方法和客觀計算方法。主觀計算方法又稱具體計算方法，它是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費用來計算損害額。主觀計算方法將非違約方實際遭受的損失作為確定違約損害賠償?shù)囊罁?jù)?？陀^計算方法又稱抽象計算方法，它是指以代替履行的市場價格作為確定違約損害數(shù)額的依據(jù)。
綜上所述，在房屋買賣糾紛中，由于違約方惡意違約造成守約方損失的，守約方請求賠償房屋差價損失的，因該損失屬于履行利益損失，應予賠償。損害賠償?shù)木唧w數(shù)額應以守約方的實際損失為準，如果有約定的具體數(shù)額或者具體計算方法的，從其約定；如果沒有具體約定的，則以主觀計算方法與客觀計算方法相結合的方式確定；如果約定的損害賠償過高或過低的，應予增加或酌減。

二手房合同違約賠償標準如下：
（1）支付違約金，債務人不履行或不適當履行合同義務時，向對方當事人支付的一定數(shù)額的金錢；
（2）損害賠償，因違約行為而造成財產(chǎn)損失時，違約方向對方當事人所作的經(jīng)濟補償；
（3）繼續(xù)履行，法院或仲裁機關作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務人在指定期限內(nèi)履行合同債務。
買賣二手房，違約方不賠償造成的損失，另一方可以到人民法院起訴。
買二手房時簽訂購房合同的流程如下：
1、對于房屋的交易價格、交付期限等事項進行協(xié)商；
2、協(xié)商確定后，擬定合同；
3、雙方在買賣合同上簽字，并填寫日期。
在合同簽訂后，就進入手續(xù)辦理了。二手房買賣辦手續(xù)需要不到30個工作日。當事人辦理二手房買賣過戶手續(xù)應當提交身份證、戶口本、結婚證、購房合同、房屋產(chǎn)權證至不動產(chǎn)登記中心，不動產(chǎn)登記中心自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結。
需要注意二手房買賣的手續(xù)辦理需要一下手續(xù)：
1．登記申請書原件（受理窗口提供）
2．申請人身份證明
3．房屋所有權證原件
4．網(wǎng)上簽約的當?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件
5．買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件
6．契稅完稅或減免稅憑證原件
7．房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權人名字遮蓋復議買方人數(shù)+1份
8．其他資料
一、怎樣辦房產(chǎn)證
國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書，即房產(chǎn)證是權利人依法擁有房屋所有權，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權力的惟一合法憑證。
一、辦理房產(chǎn)證的流程如下：
1、確定開發(fā)商已經(jīng)進行初始登記
開發(fā)商初始登記是辦理房產(chǎn)證的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進行查詢。為確保自己的利益，在《購房合同》中應對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等，明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
2、到管理部門領取并填寫《房屋（地）所有權登記申請表》
申請表填寫后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領取并填寫即可?？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢。
3、拿測繪圖（表）
由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標注面積的重要依據(jù)，可以到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關文件
一定要明確需要領取哪些必要的申請文件，一次齊全。包括購房合同、房屋結算單、大房產(chǎn)證復印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。
6、提交申請材料
主要包括以下幾種：蓋章的申請表；房屋買賣合同；簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書；測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；專項維修資金專用收據(jù)；契稅完稅或減免稅憑證；購房者身份證明（復印件核對原件）；房屋共有的提交共有協(xié)議；銀行的提前還貸證明。
7、按照規(guī)定時間領取房產(chǎn)證
二、因購房者造成的不能辦理房產(chǎn)證的情形一般如下：
1、房屋契稅尚未繳納；
2、公共維修基金尚未交付；
3、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；
4、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證。
法律依據(jù)：
《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。