二手房買賣合同中房屋差價的損失如何賠償？
理論支點可得利益損失，也叫預(yù)期利益損失，是與現(xiàn)存利益相對的概念，是指在生產(chǎn)、銷售或提供服務(wù)的合同中，生產(chǎn)者、銷售者或服務(wù)提供者因?qū)Ψ降倪`約行為而受到的預(yù)期純利潤的損失。質(zhì)言之，可得利益是合同履行后的純利潤，不包括主觀推測的損失以及為取得利潤所支付的費用。可得利益必須是將來實際會得到的切實的利益，如果并非實際可以得到的，則屬于主觀的推測，不能計算在損害賠償額內(nèi)。可得利益具有如下特點：
（1）未來性。即可得利益是一種未來利益，它在違約行為發(fā)生時并沒有為合同當(dāng)事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行以及合同當(dāng)事人的一定的付出才能得以實現(xiàn)。或者說該利益是確定的、無爭議的，若一方違約，另一方將必然出現(xiàn)的一種損失。
（2）期待性。即可得利益是當(dāng)事人訂立合同時希望通過合同的履行所獲得的利益，是當(dāng)事人在訂約時能夠合理預(yù)見的利益。同時，這種可得利益應(yīng)是在短期內(nèi)能取得的利益，而不是久遠(yuǎn)將來因合同的履行而可能獲得的效應(yīng)利益。
（3）現(xiàn)實性。即可得利益已具備實現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)和條件，只要合同如期履行，就會被當(dāng)事人所獲得。在通常情況下，當(dāng)事人為實現(xiàn)這一利益作了一些準(zhǔn)備，具備了轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實利益的基礎(chǔ)條件。同時，這種可得利益通常應(yīng)當(dāng)是財產(chǎn)性利益，不包括非財產(chǎn)性的機(jī)遇等。
二手房交易中賣方惡意違約行為頻發(fā)，考慮其主要原因，包括兩個方面：從客觀方面講，在二手房交易價格攀升過快的情況下，在二手房買賣合同簽訂幾天后，房價就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個價”。這種房地產(chǎn)市場動態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠信的賣房人萌發(fā)失信違約、“一房數(shù)賣”等念頭的客觀誘因。另外，大部分的二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)居間促成，中介機(jī)構(gòu)參與交易整個過程。在此過程中，由于監(jiān)管不力，中介機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)違法操作頻發(fā)，導(dǎo)致“陰陽合同”、雙方意思表示送達(dá)不暢等問題。從主觀方面講，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。在這種非法動機(jī)的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；三是拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；四是無理由故意退還購房款；五是以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。不論具體表現(xiàn)如何，賣房人惡意違約的最終目的是使房屋買賣合同無法履行，從而獲得房屋價格上漲帶來的非法投機(jī)利益。這種非法投機(jī)利益損害了守法買房人的正當(dāng)利益，觸犯了法律法規(guī)與道德底線，破壞了正常的市場交易秩序，踐踏了誠實信用基本原則與精神。人民法院在查明事實的基礎(chǔ)上，對這種投機(jī)行為應(yīng)堅決打擊。
實務(wù)爭點房屋買賣合同糾紛中，對于房屋差價損失賠償?shù)膯栴}，司法實踐中存在不同觀點：
第一種觀點認(rèn)為，房屋差價損失因無法確切計算，故不宜判決支持賠償。
第二種觀點認(rèn)為，房屋差價損失應(yīng)予賠償，其屬于實際損失。如果當(dāng)事人之間對房屋差價賠償有約定的，從約定；沒有約定的，可以按照后合同與前合同之間的差價確定房屋差價損失，或以房價上漲時另購?fù)葪l件房屋需多付出的價款，或者房價下跌時另售房屋少獲得的價款標(biāo)準(zhǔn)確定。
作者觀點筆者認(rèn)為，上述觀點均值得商榷。
首先，應(yīng)區(qū)分可得利益與履行利益。損害賠償是一個在二手房買賣合同糾紛中常見的問題，一般發(fā)生在合同履行中因違約所產(chǎn)生的賠償責(zé)任與合同撤銷或被宣告無效后產(chǎn)生的締約過失責(zé)任之中。這一問題還與二手房交易中的其他問題交織并存，在“一房數(shù)賣”、連環(huán)買賣、“陰陽合同”、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優(yōu)先購買權(quán)等糾紛中均有可能出現(xiàn)。損害賠償?shù)姆秶菍崉?wù)中的疑難問題，這一問題涉及信賴?yán)妗⒙男欣媾c可得利益等概念。尤其是履行利益與可得利益，由于概念上沒有厘清，實務(wù)中經(jīng)常將二者混用。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定：“在當(dāng)前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等類型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤損失。”該條實際上區(qū)分了可得利益與履行利益。所謂可得利益，是指僅限于未來可以得到的利益，它不包括履行本身所獲得利益，即不包括交付貨物或支付貨款本身，而主要是指獲取利潤所對應(yīng)的利益。可得利益是一種未來利益，必須具有一定的確定性。所謂履行利益，是大陸法系中的概念，是指法律行為有效成立，但因債務(wù)不履行而生的損失，又稱為積極利益之損害，其是與信賴?yán)嫦鄬?yīng)的概念。可見，可得利益與履行利益的內(nèi)涵和外延均不相同，不應(yīng)混為一談。筆者認(rèn)為，房屋差價損失應(yīng)屬于履行利益范疇。
其次，房屋買賣合同中的違約損害賠償應(yīng)以完全賠償為原則。所謂完全賠償原則，是相對于超額賠償而言的，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任。完全賠償是對受害人的利益實行全面、充分保護(hù)的有效措施。從公平和等價交換原則來看，由于違約當(dāng)事人的違約而便受害人遭受損害，違約當(dāng)事人也應(yīng)以自己的財產(chǎn)賠償全部損害。房屋是普通百姓賴以生活的安身立家之所，近年來，各地房價成倍上漲，對于大多數(shù)購房人而言，其所購買的房屋一旦因為出賣人惡意違約導(dǎo)致合同無法履行，將不可能再以同樣的價格購買到同樣條件的房屋，會遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這種損失是守約方遭受的實際損失，是可以計算的。按照違約損害完全賠償原則，違約損害賠償是以當(dāng)事人遭受的實際損失作為確定賠償范圍的標(biāo)準(zhǔn)，損害賠償不能超過實際損失，即受害人不能因此獲利，而違約方的過錯程度也不能作為確定賠償責(zé)任范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
最后，房屋買賣合同中對于違約賠償范圍有約定的，從約定；沒有對差價損失賠償進(jìn)行約定的，守約方請求賠償?shù)模瑧?yīng)予支持。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業(yè)風(fēng)險，即使房屋價格短期內(nèi)漲跌幅度很大，也不能認(rèn)為是情勢變更，出賣人更不能以此為由拒絕履行合同。善意買受人向出賣人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)予支持。《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失”。違約損害賠償數(shù)額的計算方式有兩種，主觀計算方法和客觀計算方法。主觀計算方法又稱具體計算方法，它是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費用來計算損害額。主觀計算方法將非違約方實際遭受的損失作為確定違約損害賠償?shù)囊罁?jù)。客觀計算方法又稱抽象計算方法，它是指以代替履行的市場價格作為確定違約損害數(shù)額的依據(jù)。
綜上所述，在房屋買賣糾紛中，由于違約方惡意違約造成守約方損失的，守約方請求賠償房屋差價損失的，因該損失屬于履行利益損失，應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)木唧w數(shù)額應(yīng)以守約方的實際損失為準(zhǔn)，如果有約定的具體數(shù)額或者具體計算方法的，從其約定；如果沒有具體約定的，則以主觀計算方法與客觀計算方法相結(jié)合的方式確定；如果約定的損害賠償過高或過低的，應(yīng)予增加或酌減。

二手房合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)如下：
（1）支付違約金，債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢；
（2）損害賠償，因違約行為而造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；
（3）繼續(xù)履行，法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。
買賣二手房，違約方不賠償造成的損失，另一方可以到人民法院起訴。
買二手房時簽訂購房合同的流程如下：
1、對于房屋的交易價格、交付期限等事項進(jìn)行協(xié)商；
2、協(xié)商確定后，擬定合同；
3、雙方在買賣合同上簽字，并填寫日期。
在合同簽訂后，就進(jìn)入手續(xù)辦理了。二手房買賣辦手續(xù)需要不到30個工作日。當(dāng)事人辦理二手房買賣過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證至不動產(chǎn)登記中心，不動產(chǎn)登記中心自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)。
需要注意二手房買賣的手續(xù)辦理需要一下手續(xù)：
1．登記申請書原件（受理窗口提供）
2．申請人身份證明
3．房屋所有權(quán)證原件
4．網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件
5．買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件
6．契稅完稅或減免稅憑證原件
7．房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份
8．其他資料
一、怎樣辦房產(chǎn)證
國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書，即房產(chǎn)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。
一、辦理房產(chǎn)證的流程如下：
1、確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記
開發(fā)商初始登記是辦理房產(chǎn)證的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。為確保自己的利益，在《購房合同》中應(yīng)對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務(wù)”等，明確不及時辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
2、到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋（地）所有權(quán)登記申請表》
申請表填寫后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫即可。可以事先向開發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢。
3、拿測繪圖（表）
由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，可以到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門申請對房屋面積進(jìn)行測繪。
4、領(lǐng)取相關(guān)文件
一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請文件，一次齊全。包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。
6、提交申請材料
主要包括以下幾種：蓋章的申請表；房屋買賣合同；簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書；測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；專項維修資金專用收據(jù)；契稅完稅或減免稅憑證；購房者身份證明（復(fù)印件核對原件）；房屋共有的提交共有協(xié)議；銀行的提前還貸證明。
7、按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
二、因購房者造成的不能辦理房產(chǎn)證的情形一般如下：
1、房屋契稅尚未繳納；
2、公共維修基金尚未交付；
3、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；
4、個別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證。
法律依據(jù)：
《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。