認購書不是購房合同，因為認購書與購房合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
認購書和購房合同區別是什么
1、目的不同：商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
2、約定的內容不同：認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
3、簽訂的時間點往往不同：認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證后或在現房銷售的情況下簽訂。
簽認購書要注意哪些問題
1、注意認購書的內容：不管是簽訂什么協議，購房者都需要對協議中的內容詳細閱讀一下，而認購書的內容一般包括了當事人雙方基本情況、房屋的基本情況、開發商銷售資質、價款與付款方式等等。除了這些基本的組成內容之外，購房者還要特別注意一點，那就是關于定金的約定，在認購書中還需要約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。
2、注意權利與義務是否對等：有些認購協議中雖然有關于權利與義務的約定，但是卻有失公平，比如之規定了購房者的權利與義務，卻沒有關于開發商的內容。認購書的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，如果認購書的內容違背了這一原則的話，購房者一定要懂得去跟開發商協商，修改之后再簽。
3、注意模糊概念：在簽認購書和購房合同的時候，一般都是開發商提供的標準合同，雖然有很多其他的購房者都簽訂了，但是購房者還是要自己琢磨一下。認購書中的價格也得注意，部分開發商可能用“均價”等代替具體單價，這種方式就是開發商管用的計倆，如果不寫具體單價，如果房價在后續出現上漲，購房者將不得不背負更多購房成本。

認購書與買房合同不一樣。認購書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的協議，目的是約定雙方日后要簽訂房屋買賣合同；買房合同是買受人和房地產開發企業在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議，目的是確認買賣事實。
【法律依據】
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》第十六條
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。