商品房的質量是任何購房人都特別看重的地方，質量好的商品房住著才有安全感。但是，如果商品房質量出現問題，發生商品房質量糾紛時，該怎么辦呢？購房者可以要求退房嗎？看完下面的解答就知道了！
一、商品房質量問題的三個層次
商品房質量是一個很大的話題。大到主體結構是否合格，小到油漆涂料色差，其對當事人的權利影響與法律責任，有著很大的區別。因此，討論商品房質量，應當加以細分。商品房質量問題應當分為三個層次：
（1）主體結構質量問題
主體結構是指建筑物的承重構造系統，包括基礎、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。
主體結構質量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價值，致使購房人的合同目的不能實現，法律對此規定了最嚴格的法律責任，即解除合同和賠償損失。
（2）功能缺陷問題
最高人民法院公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規定因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
這是在主體結構質量不合格之外，新增加的一項可以導致解除合同的規定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護買受人因房屋功能不能實現而發生的損失。對這一類質量問題，我們可以稱之為功能缺陷。
（3）表面瑕疵問題
首先說明，這里的瑕疵一詞，是從詞匯本意來使用的，即細小的缺點。
二、商品房質量有問題可以退房嗎？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。同時第13條規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
因此，商品房質量有問題時時可以退房的，但不是所有商品房問題都可以退房。
商品房主體結構質量不合格，或因質量問題嚴重影響正常居住使用的，房屋買受人可要求解除合同和賠償損失。在商品買賣合同中，交付質量合格的房屋是開發商依據法律規定或依據當事人約定而應承擔的主要義務。
普通質量問題，可以要求保修。開發商對商品房的普通質量問題主要承擔保修責任。例如前面講到的屋面防水、電氣管線、墻面落漆、裂縫等，都屬于建筑物質量瑕疵問題，而不是影響居住安全的質量問題，依據《解釋》的規定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。

買房是人生中的大事，所以房屋的質量好不好是每個住戶都特別關注的問題，特別是在收房的時候就非常重要，一定要認真先做好準備收房，仔細檢查質量問題，那么如果在驗房的時候確實發現了質量問題，房屋還能退嗎？房屋出現質量問題退房按什么價格退呢？
驗房有質量問題能退房嗎？
在驗房收房的過程中，如果發現房屋有一些小的質量問題，可以讓開發商及時補修。但如果出現以下這幾種情況，則購房人可以提出退房：
1、延遲交房
超出預定交房期3個月，開發商還未交房。購房人可要求開發商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
2、沒有產權證
由于開發商方面的原因，買房人在合同約定期限內無法取得房屋的產權證，就可以要求退房。其實現在沒有產權證的開發商很多，打著建其他建筑物的名義建造住宅樓。消費者前來看房，就忽悠說現在這地不好批啊，寸土寸金，反正房子都蓋好了，又不能推掉，辦產權是早晚的事。誰說不能推掉！房子屬于你的證據就是那個產權證，而不是你住在這房子里，房子就是你的了。業主們切勿心存僥幸哦～
3、開發商證件不全
開發商必須具備五證二書才能蓋樓、售樓。
五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》
二書：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》
如果開發商缺一書或一證，都屬于違規操作，與業主簽訂的購房合同都屬無效。
4、面積誤差超過3％
交房時，如果經過第三方測量核驗，發現房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
5、主體結構質量有問題
購房者驗收房屋時，若房屋發生非房屋主體質量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標準、保暖、保溫、隔音等，購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》第九條規定追究開發商的違約責任；
商品房發生非房屋主體結構質量問題，經過開發商或開發商委托的物業管理公司修理、重做后，經有關部門認定仍存在質量問題，嚴重影響購房者的對房屋正常使用時，購房者有權解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發商的違約責任。
6、開發商擅自變更設計
《商品房銷售管理辦法》第二十四條：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計；
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房者；
購房者有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房者在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購房者的，購房者有權退房；購房者退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

可以。根據相關規定，房屋入住后，發現有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質量不合格。(二)房屋質量導致嚴重影響使用。根據我國相關的司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發商賠償損失的，法院也會支持。
房屋出現質量問題退房按什么價格退?
1、當購房者已經交訂金(定金或認購金)，但還沒簽訂正式《商品房預售合同》的情況下，如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
2、在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續，賣方違約，因為這種是有簽訂購房合同的，可按照購房合同上的賠償來進行退房。一般情況下，違約金的標準應當于一方違約可能給對方造成的損失數額相當，守約方也可以要求法院調高違約金數額，退房承擔違約金不超過30%。
發現房屋質量問題應該如何處理?
1、如果是一些小的質量瑕疵問題
例如比較小范圍的空鼓、門窗掉漆、開關松動不靈活等，這些問題業主可以直接報修物業或者開發商進行處理，物業或者開發商會安排專門的施工人員，來進行問題之處的維修工作。
2、如果是一些比較大型的質量問題
直接導致業主無法完成入住的。例如房屋漏水、墻壁水泥脫落等。如果業主尚未完成收房手續，那么業主在這時可以依法請求拒絕收房，在開發商整改完所有的質量問題之后，再辦理入住手續。
另外，也可以根據合同的相關規定，要求開發商承擔由于延遲交付而造成的違約責任;如果業主已經辦理完入住手續，在入住之后發現這些問題的，業主有權要求開發商承擔維修期間的損失，來維護自己的權益。
3、出現的房屋裂縫等問題
此時業主有權要求開發商盡快查明原因之所在，并要求出具國家專業鑒定部門的報告，證明是否房屋存在嚴重的安全結構性問題。如果沒有存在安全性結構問題，則可以要求開發和少那個進行常規的維修整改即可，整改期間的損失由開發商來承擔;如果證實房屋確實存在嚴重的安全性結構問題，那么業主有權要求退房，并由開發商承擔違約責任。

一般情況下，房子質量問題退房賠償的違約金的標準應當與一方違約可能給對方造成的損失數額相當。如果違約金約定過高（超過損失金額的30%），人民法院可在一方請求調低違約金的情況下，根據案件具體情況對違約金數額進行調整;同樣的，如果違約金約定過低（低于實際損失的30%），守約方也可以要求法院調高違約金數額。
房子質量問題可以退房嗎
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：
一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題;
二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題;
三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發現主體結構存在質量問題。
前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
商品房退房的賠償
1、如果選擇要求對方支付違約金，違約金的計算方法：房款×逾期天數×萬分之零點五;退不退房是業主的權利，如果退房，退還全部房款，當然還可以主張由此造成的損失。
2、如果沒有約定，按照法律規定處理。如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。
3、違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
4、如認購協議書有約定，按協議約定執行。如無約定，按定金處理，定金不超過總房款的20%(違約金)。如果是銀行自身原因貸款批不下來，不用支付違約金，可要求開發商退款。