買房入住時每個購房者的人生大事，但在二手房買賣時，有很多不確定的因素容易造成各類糾紛。因此在交易環(huán)節(jié)，購房者一定要多聽、多看、多考慮。今天小編就為您總結(jié)了買賣二手房應該注意三大問題，以免購房者被騙。

一、房款問題

常見問題：如果購房者所在城市未實行資金監(jiān)管政策，而賣方要求將房款匯入自己的賬戶。但在中途的時候，賣方卻臨時提供非合同中的賬戶讓購房者打款，導致買方利益受損。

解決辦法：

在二手房交易中，許多購房者沒有養(yǎng)成將重要事項簽訂書面協(xié)議進行確認并保留證據(jù)的習慣，往往聽信口頭約定，一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會帶來莫大的損失。

建議買賣雙方應對關鍵事項用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認。對于合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協(xié)議予以明確。

二、戶口問題

常見問題：買方為了落戶購買房屋，并在合同中約定了合同遷出時間，但賣方一直拖延，遲遲不遷戶口。

解決辦法：

依據(jù)合同法規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此如果購房者在合同中一定要約定違約行為及責任、賠償，一旦發(fā)生違約行為，可通過法律手段保障自己的權益。

三、交房問題

常見問題：買方購房房屋后發(fā)現(xiàn)房屋仍在租期，無法按時交房。

解決辦法：

根據(jù)規(guī)定，“買賣不破租賃”，也就是說租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。而私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面了解，及時現(xiàn)場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。

需要提醒購房者的是，買賣二手房時，雙方是可以討價還價的，但無論結(jié)果如何，一定要將各類問題明確的在合同中約定，合同上注明的越明白，其信任價值就越高。一旦發(fā)生違約，利益受損方就可以據(jù)此通過法律途徑尋去解決辦法。

（以上回答發(fā)布于2018-05-03，當前相關購房政策請以實際為準）

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　　關于二手房買賣，很多人習慣性認為買方的風險比較大，而賣方的風險則比較小，其實，這種觀點非常片面。那么，賣二手房注意事項都有哪些呢?下面來看看吧。

　　二手房交易，現(xiàn)在在一些大城市是一個非常活躍的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當可觀。在二手房買賣中，本就很容易產(chǎn)生糾紛，賣方準備賣房之前需要掌握一些注意事項。

　　了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。

　　賣二手房注意事項1.了解行情

　　一.關注房產(chǎn)信息，收集相關資訊掌握動態(tài).瀏覽相關房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。

　　二.未來城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)市規(guī)劃、道路建設的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。

　　三.多請教相關從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗的親朋好友。

　　賣二手房注意事項2.定價、報價

　　1、實話，沒有任何一個專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應心平氣和理智客觀。

　　2、報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力.報價過低有損個人利益。

　　3、建議報價前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實施對自有房產(chǎn)的影響，關注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實際情況加減后給個合理報價。

　　4、報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調(diào)價準備。

　　首先，地段當然是決定房價的最基本因素。一般來說，同一個小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。

　　但這并不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。

　　一.先看樓層,如是多層則3-4層單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價差價在200-400元之間)當然因個人習慣和偏好不同，又另當別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價格最高)。

　　在同一層里，中間套的價格往往作為基準價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。

　　同一個小區(qū)的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低。

　　二.房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應相對低一些。但躍層式的房子因為格局優(yōu)勢或贈送露臺，所以定價可參照基準價。

　　三.是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢;同時帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應更貴。

　　建議無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當?shù)姆績r，以保證房屋的正常成交。

　　四.裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個很難定義標準的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風格、保養(yǎng)狀況也都會影響最終的價格，最好在決定售房后對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

　　五.隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，房內(nèi)送一些過時物品在房內(nèi)不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。

　　因為房價市場的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應先了解市場走向,衡量后在做決定最簡單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因為中介在三級市場的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。

　　賣二手房注意事項3.放盤及贖樓

　　放盤:

　　放盤的目的是在最短的時間最省事找到最多的合適客戶將房產(chǎn)賣個好價錢。

　　售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式。

　　首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時間不便利會耽誤售房進度錯失很多成交機會。打報紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時代理。單一一家房產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨家代理對售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時競爭激烈的情況下也可加速售房。

　　1)在此期間應盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤;

　　(2)依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買家;

　　(3)上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息;

　　(4)通過報紙廣告媒體發(fā)布信息;

　　但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的。

　　賣二手房注意事項4.還款方法

　　貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

　　貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

　　以上資料僅供參考，所有細節(jié)請咨詢購房樓盤貸款相關人員。

　　賣二手房注意事項5.客戶看房

　　一.客戶看房很重要

　　1、要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要;

　　建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價格影響很大。

　　二.客觀看待自己的房子

　　1、找出自家房子的十個缺點，十個優(yōu)點。在賣房的過程中盡量揚長補短。

　　2、每看一個不同客戶都會有不同的態(tài)度，多了解客戶的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題。

　　三.接下來就要有耐心

　　1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統(tǒng)一看房時間(制造一個客戶相互競爭的現(xiàn)象);

　　2、對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病;

　　3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜;

　　4、適當?shù)呐e例(朋友賣的房子或自己知道的市場行情)夸大一點也可抬高自己的房價。

　　四.最重要的：

　　1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：

　　(1)報價價格低于市場價，中介有意收購賺取差價轉(zhuǎn)賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續(xù)而不是正式過戶，因為國家限制購房未滿五年的要打營業(yè)稅，這樣一來中介哪還有利潤空間，凡事小心。

　　(2)為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業(yè)規(guī)則往往中介需要在售房前，先與售房業(yè)主簽定委托協(xié)議，可往往業(yè)主在放盤過程中是很多家中介公司同時代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業(yè)主往往希望當遇見真正有購買客戶時在簽定代理協(xié)議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實力后，先簽定代理合同在進行全面銷售。

　　(3)業(yè)主一定要求中介有客再看房，其實中介也很為難沒看過房很難幫推銷的(應該相互理解)。

　　(4)業(yè)主房子報價太高一段時間沒人看只好帶假客戶去您家砍價。

　　賣二手房注意事項6.選取大中介較可靠

　　雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。

　　賣二手房注意事項7.兩種代理方式各有利弊

　　目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。

　　目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。

　　賣二手房注意事項8.代理有效期宜短不宜長

　　如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?

　　代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。

　　賣二手房注意事項9.“跳過”中介有風險

　　有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。找較具規(guī)模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。

　　賣二手房注意事項10.不能簽“到手價”

　　據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。

　　二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。

　　賣二手房注意事項11.心平氣和報房價

　　由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。

　　賣二手房注意事項12.自售房屋有學問

　　目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

　　二手房交易是一個十分復雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續(xù)以及各種費用，不是行外人很快就能掌握的。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當，中介會全權辦理二手房交易中的復雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。

　　需要注意的是，房產(chǎn)產(chǎn)權證是整個房產(chǎn)交易的核心，業(yè)主必須清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如房屋產(chǎn)權是否清晰，是不是抵押物業(yè)，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業(yè)主對自己物業(yè)的情況不熟悉，在交易過程中會造成不必要的麻煩。

　　業(yè)主辦理過戶時風險還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業(yè)主急于把房子賣掉，在買家申請貸款期間很快就辦理了房屋產(chǎn)權過戶。買家的申請貸款程序還沒有走完，物業(yè)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)換就已經(jīng)發(fā)生了變化，也就是說，業(yè)主在沒有拿到房款的情況下，房產(chǎn)已經(jīng)屬于買家了。這樣業(yè)主很有可能損失慘重。

　　賣二手房注意事項13.合同細節(jié)要講清

　　一些經(jīng)紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。

　　由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。如果這些細節(jié)問題在簽定二手房買賣合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

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