出租人可以改變房屋用途，但是必須在 解除租賃合同 后才可以改變，而且還需要 承擔違約責任 。根據我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設施的使用功能決定于所附著土地的用途，《城鎮國有 土地使用權出讓 和轉讓暫行條例》第18條明確規定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;(二)租賃房屋權屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

法律分析：
依據我國土地管理法等法律的規定，土地是有使用性質的，例如住宅用地的只能用于建興住宅，工業用地的只能用于工業生產，而房屋同樣有使用性質的，依據我國《民法典》規定，改變住宅使用性質的，需要經房屋管理部門的批準，如果未經批準改變的，要承擔相應的法律責任。
房屋用途可以變更，房屋使用人改變建設工程規劃許可證確定的房屋用途的情形很多，主要有兩種情形：
一是住宅房屋的使用人將住宅改變為商業用房或者辦公用房，作為商業經營場所或者單位辦公場所；
二是工業企業將工業廠房改變為商業用房，開設專業市場或者從事酒店、旅游、娛樂業經營等。
房屋規劃用途：
1、經營用房：主要是指各種中介公司、開發、裝飾等從事各類經營業務活動所需要用到的房屋。
2、商業用房：是指各照相館、浴室、類飲食店、糧油店、菜場、商店、旅行社、招待所、門市部、理發店、旅社等所從事的商業和為居民生活服務所用的房屋。
3、公用設施用房：是指燃氣、消防、供熱、自來水、泵站、污水處理、公廁、殯葬、變電、垃圾處理、環衛等市政公用設施的房屋。
4、躍層住宅：這種住宅主要是指套內空間跨躍兩樓層及兩層以上的住宅，通常人們稱為樓中樓。集體宿舍：是指學校、企事業單位、機關的學生居住、單身職工的房屋。
5、成套住宅：是指由起居室、幾個臥室、室內走道、廚房、衛生間或客廳等組成的供一戶使用的房屋。非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
6、住宅：是指專－供居住使用的房屋，其中包含有職工家屬宿舍、集體宿舍、公寓和別墅等。但不包括住宅樓中的地下室，也不包括療養院、旅館、托兒所、病房等具有專門用途的房屋。

法律依據：《中華人民共和國民法典》
第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
《商品房屋租賃管理辦法》 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬于違法建筑的；
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
(三)違反規定改變房屋使用性質的；
(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

一、能否臨時改變房租用途? 臨時改變租房用途需要得到房東的同意，擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出租方有權解除 租賃合同 的陷阱。通常租賃合同中會約定租賃房屋的用途，如住宅用、商用、生產用等等。 房屋的不同使用方式，對其使用壽命和安全有重大影響，所以法律規定，承租人不經出租人同意，擅自改變房屋用途，如住宅用改為商用等，則出租方有權解除租賃合同，將出租房屋收回。 總之，承租人需要改變租賃房屋約定的用途時，應征得出租方的同意。 二、租戶改變房屋用途怎么辦 房屋的使用功能，源于房屋建設用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的 土地使用權 出讓(或轉讓)合同規定的土地用途。 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓(或轉讓)合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂 土地使用權出讓合同 ，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。這一規定是對土地使用者改變土地使用權的強制性規定。 承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。 因此，出租方擅自改變房屋使用功能進行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批準的租賃合同，違反了行政 法規 的強制性規定，是 無效合同 。 若在約定租房用途之后，承租人臨時需要改變租賃房屋用途的話，此時必須要先與出租人進行協商，在出租人同意的情況下，可以對租賃房屋的用途進行更改，不然的話就會對出租人構成違約，此時出租人是可以要求 解除租房合同 的。 綜上所述，租客在租房的時候，會和房東簽訂一份 租房合同 ，而租房合同中一般會有要求寫明租房用途的，除了用來居住不得用作其他用途，不然就得按照約定繳納 違約金 ，如果想要改變租房用途的那么需要和房東協商，不得擅自改變用途。