出租人可以改變房屋用途，但是必須在 解除租賃合同 后才可以改變，而且還需要 承擔(dān)違約責(zé)任 。根據(jù)我國(guó)“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能決定于所附著土地的用途，《城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

法律分析：
依據(jù)我國(guó)土地管理法等法律的規(guī)定，土地是有使用性質(zhì)的，例如住宅用地的只能用于建興住宅，工業(yè)用地的只能用于工業(yè)生產(chǎn)，而房屋同樣有使用性質(zhì)的，依據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定，改變住宅使用性質(zhì)的，需要經(jīng)房屋管理部門(mén)的批準(zhǔn)，如果未經(jīng)批準(zhǔn)改變的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
房屋用途可以變更，房屋使用人改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的房屋用途的情形很多，主要有兩種情形：
一是住宅房屋的使用人將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房，作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者單位辦公場(chǎng)所；
二是工業(yè)企業(yè)將工業(yè)廠房改變?yōu)樯虡I(yè)用房，開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者從事酒店、旅游、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)等。
房屋規(guī)劃用途：
1、經(jīng)營(yíng)用房：主要是指各種中介公司、開(kāi)發(fā)、裝飾等從事各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)所需要用到的房屋。
2、商業(yè)用房：是指各照相館、浴室、類(lèi)飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、商店、旅行社、招待所、門(mén)市部、理發(fā)店、旅社等所從事的商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。
3、公用設(shè)施用房：是指燃?xì)狻⑾馈⒐帷⒆詠?lái)水、泵站、污水處理、公廁、殯葬、變電、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施的房屋。
4、躍層住宅：這種住宅主要是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層及兩層以上的住宅，通常人們稱(chēng)為樓中樓。集體宿舍：是指學(xué)校、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的學(xué)生居住、單身職工的房屋。
5、成套住宅：是指由起居室、幾個(gè)臥室、室內(nèi)走道、廚房、衛(wèi)生間或客廳等組成的供一戶(hù)使用的房屋。非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
6、住宅：是指專(zhuān)－供居住使用的房屋，其中包含有職工家屬宿舍、集體宿舍、公寓和別墅等。但不包括住宅樓中的地下室，也不包括療養(yǎng)院、旅館、托兒所、病房等具有專(zhuān)門(mén)用途的房屋。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
《商品房屋租賃管理辦法》 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬于違法建筑的；
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

一、能否臨時(shí)改變房租用途? 臨時(shí)改變租房用途需要得到房東的同意，擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經(jīng)出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出租方有權(quán)解除 租賃合同 的陷阱。通常租賃合同中會(huì)約定租賃房屋的用途，如住宅用、商用、生產(chǎn)用等等。 房屋的不同使用方式，對(duì)其使用壽命和安全有重大影響，所以法律規(guī)定，承租人不經(jīng)出租人同意，擅自改變房屋用途，如住宅用改為商用等，則出租方有權(quán)解除租賃合同，將出租房屋收回。 總之，承租人需要改變租賃房屋約定的用途時(shí)，應(yīng)征得出租方的同意。 二、租戶(hù)改變房屋用途怎么辦 房屋的使用功能，源于房屋建設(shè)用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的 土地使用權(quán) 出讓(或轉(zhuǎn)讓)合同規(guī)定的土地用途。 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂 土地使用權(quán)出讓合同 ，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。這一規(guī)定是對(duì)土地使用者改變土地使用權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定。 承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。 因此，出租方擅自改變房屋使用功能進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的租賃合同，違反了行政 法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定，是 無(wú)效合同 。 若在約定租房用途之后，承租人臨時(shí)需要改變租賃房屋用途的話(huà)，此時(shí)必須要先與出租人進(jìn)行協(xié)商，在出租人同意的情況下，可以對(duì)租賃房屋的用途進(jìn)行更改，不然的話(huà)就會(huì)對(duì)出租人構(gòu)成違約，此時(shí)出租人是可以要求 解除租房合同 的。 綜上所述，租客在租房的時(shí)候，會(huì)和房東簽訂一份 租房合同 ，而租房合同中一般會(huì)有要求寫(xiě)明租房用途的，除了用來(lái)居住不得用作其他用途，不然就得按照約定繳納 違約金 ，如果想要改變租房用途的那么需要和房東協(xié)商，不得擅自改變用途。