在購(gòu)房行為合法的情況下，借名買(mǎi)房產(chǎn)權(quán)歸屬主要分是否涉及第三方利益。
1、不涉及第三方利益的情況
從不動(dòng)產(chǎn)的登記制度而言，登記是物權(quán)的公示方法，它具備的僅僅是物權(quán)的正確推定效力，并不能真實(shí)體現(xiàn)物的歸屬情況。當(dāng)實(shí)際購(gòu)房人有足夠證據(jù)證明房屋歸其所有時(shí)，就不能根據(jù)登記來(lái)判斷所有權(quán)的歸屬，而應(yīng)認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人為房屋所有者。
從法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系而言，在不涉及第三人的利益時(shí)，從公平正義的角度看，應(yīng)保護(hù)實(shí)際購(gòu)房人的合法權(quán)益。從司法自治原則而言，實(shí)際購(gòu)房人和登記購(gòu)房人可以根據(jù)自由意志簽訂借名登記協(xié)議。這符合司法自治的原則，依照協(xié)議約定，實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)為房屋的所有權(quán)人。
司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)從以下四個(gè)方面幾項(xiàng)認(rèn)定，來(lái)確定真正權(quán)利人。
(1)涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰(shuí)，由誰(shuí)保管。
房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交給他人。出資方如有證據(jù)證明自己長(zhǎng)期保管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而借名方不能提供證據(jù)證明出資方持有的原始房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)具有非法性之時(shí)，可以初步考慮認(rèn)定出資方就房屋享有的權(quán)屬。
(2)涉訴房屋的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)支付。
依據(jù)常理，自己購(gòu)買(mǎi)房屋必定自己交付購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)。
(3)涉訴房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配使用。
相關(guān)房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配使用也是認(rèn)定真實(shí)權(quán)利人的一個(gè)重要依據(jù)。出資方如能提供相關(guān)的水電費(fèi)和取暖費(fèi)等票據(jù)，證明了相關(guān)房屋一直由其居住，并進(jìn)行了裝修，而借名方對(duì)此不能作合理解釋?zhuān)梢宰鳛檎J(rèn)定出資人為房屋實(shí)際權(quán)屬人的因素之一。
(4)房屋出賣(mài)方的證明。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂雙方為買(mǎi)受人與出賣(mài)人，當(dāng)初出賣(mài)方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。
出資方如能在以上四個(gè)方面提供充分證據(jù)，證據(jù)之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據(jù)鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認(rèn)定相關(guān)房屋歸實(shí)際出資人所有。
2、涉及第三方利益的情況
當(dāng)被借名人把房屋登記到自己名下后，未經(jīng)權(quán)利人許可，被借名人又將房屋賣(mài)給了不知情的第三人，此時(shí)便涉及到了善意取得的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定善意第三人支付了合理價(jià)款并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)。即使登記的情況并非真實(shí)，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應(yīng)該保護(hù)。此時(shí)，原權(quán)利人可以要求登記購(gòu)房人對(duì)其進(jìn)行賠償。
非法情況下的房屋權(quán)屬認(rèn)定
如果實(shí)際購(gòu)房人與登記購(gòu)房人的行為本身是違法行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為無(wú)效。規(guī)避法律的行為從外部表現(xiàn)看沒(méi)有違反法律，當(dāng)規(guī)避了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。規(guī)避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎(chǔ)，但并不能當(dāng)然否認(rèn)其效力，而應(yīng)對(duì)其行為的目的、內(nèi)容以及后果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的、內(nèi)容、后果上是違法的，就認(rèn)定其行為違法。

最高院關(guān)于借名買(mǎi)房的相關(guān)規(guī)定是雙方可以約定以他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并且登記在他人的名下，但是借名人享有房屋的權(quán)益，其次在進(jìn)行具體操作的時(shí)候，都是以出借人的名義進(jìn)行操作，但如果在這中間如產(chǎn)生了其他的利益問(wèn)題，導(dǎo)致不能夠辦理轉(zhuǎn)移登記的情況，要除外。
當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。如果目的是為了規(guī)避“限購(gòu)令”等違反法律法規(guī)是不合法的，即使簽署借名合同也是無(wú)效的。借名購(gòu)房相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示，借他人之名購(gòu)買(mǎi)房屋，如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定，有可能導(dǎo)致最終合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議，構(gòu)成隱名代理，買(mǎi)方以受欺詐主張合同無(wú)效難以被法院支持。故買(mǎi)方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人身份審查的義務(wù)在簽約前就應(yīng)完成，并不應(yīng)受中介方承諾或擔(dān)保的影響。借名購(gòu)房必然意味著登記物權(quán)非屬實(shí)際權(quán)利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下，借用人只享有債權(quán)，在借名人無(wú)權(quán)處分情形，存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無(wú)法向第三人追及的風(fēng)險(xiǎn)。如不能證明借名購(gòu)房的事實(shí)，甚至連向借名人主張過(guò)戶的權(quán)利都會(huì)喪失，即雙方只有單純的金錢(qián)借貸或墊付的債權(quán)關(guān)系。經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，從親友手中購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)售商品房，即使實(shí)際交款并入住，但產(chǎn)權(quán)人未變更，亦無(wú)書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可資證明，就會(huì)存在某現(xiàn)實(shí)案例中的風(fēng)險(xiǎn)：即便是兄妹，交了錢(qián)，不過(guò)是雙方還沒(méi)選房沒(méi)簽合同或是替人墊付;住了房，不過(guò)是私下借住而已。故，購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書(shū)面合同，還要最終達(dá)致產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的結(jié)果。
法律依據(jù)：
《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

借名買(mǎi)房認(rèn)定依據(jù)
1、存在借名買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
借名買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議的本質(zhì)是當(dāng)事人之間對(duì)房屋所有權(quán)歸屬實(shí)際出資人的約定，其法律性質(zhì)是房屋所有權(quán)信托管理合同。“出名人”作為登記所有權(quán)人已依法取得房屋所有權(quán)，“借名人”作為實(shí)際買(mǎi)房人對(duì)登記所有權(quán)人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可提起合同之訴。審判實(shí)踐中，借名買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是認(rèn)定借名關(guān)系成立核心的基本要件。
2、“借名人”為實(shí)際出資人并履行了相應(yīng)出資
大多數(shù)借名買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，“出名人”只負(fù)責(zé)付出“名義”，實(shí)際出資義務(wù)由真正買(mǎi)房人負(fù)擔(dān)。也有部分借名買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中約定實(shí)際買(mǎi)房人履行部分出資或者分期出資。雖然當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持，但在審判實(shí)踐中，“借名人”履行了全部出資或相應(yīng)出資，是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要基本要件。
3、房屋由借名人實(shí)際控制使用
對(duì)房屋有剛性需求而沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要是居住，而希望通過(guò)他人名義購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房屋的投機(jī)者購(gòu)房的目的主要是出租。房屋由誰(shuí)居住或出租，決定了誰(shuí)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際控制。在審判實(shí)踐中，“借名人”自行居住房屋或?qū)Ψ课葸M(jìn)行出租取得，也是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要基本要件。
4、重視其他生活常識(shí)類(lèi)輔助性要件
以下事實(shí)雖不如上述要件基礎(chǔ)，但在審判實(shí)踐中是處理借名買(mǎi)賣(mài)糾紛重要的參考要件，應(yīng)予以充分重視并綜合考慮。
一是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和契稅原件往往由實(shí)際出資人持有；
二是房屋物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等后續(xù)費(fèi)用一般由房屋實(shí)際居住人交付；
三是借名人入住房屋時(shí)間往往是開(kāi)發(fā)商交房時(shí)間；
四是房屋買(mǎi)賣(mài)履行過(guò)程應(yīng)符合借名買(mǎi)賣(mài)習(xí)慣；
五是考慮房屋出賣(mài)方(開(kāi)發(fā)商)的相關(guān)證明。
另外，當(dāng)事人之間的關(guān)系也是評(píng)判借名關(guān)系合理性的重要參考。
以上就是關(guān)于借名買(mǎi)房的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有幫助！