在購房行為合法的情況下，借名買房產權歸屬主要分是否涉及第三方利益。
1、不涉及第三方利益的情況
從不動產的登記制度而言，登記是物權的公示方法，它具備的僅僅是物權的正確推定效力，并不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時，就不能根據登記來判斷所有權的歸屬，而應認定實際權利人為房屋所有者。
從法律物權與事實物權的關系而言，在不涉及第三人的利益時，從公平正義的角度看，應保護實際購房人的合法權益。從司法自治原則而言，實際購房人和登記購房人可以根據自由意志簽訂借名登記協議。這符合司法自治的原則，依照協議約定，實際購房人應為房屋的所有權人。
司法實踐中，應當從以下四個方面幾項認定，來確定真正權利人。
(1)涉訴房屋產權證登記為誰，由誰保管。
房屋產權證書是房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交給他人。出資方如有證據證明自己長期保管房屋產權證書，而借名方不能提供證據證明出資方持有的原始房屋產權證書具有非法性之時，可以初步考慮認定出資方就房屋享有的權屬。
(2)涉訴房屋的購房款及相關稅費由誰支付。
依據常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關稅費。
(3)涉訴房屋由誰長期支配使用。
相關房屋由誰長期支配使用也是認定真實權利人的一個重要依據。出資方如能提供相關的水電費和取暖費等票據，證明了相關房屋一直由其居住，并進行了裝修，而借名方對此不能作合理解釋，可以作為認定出資人為房屋實際權屬人的因素之一。
(4)房屋出賣方的證明。
房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權利人的依據之一。
出資方如能在以上四個方面提供充分證據，證據之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認定相關房屋歸實際出資人所有。
2、涉及第三方利益的情況
當被借名人把房屋登記到自己名下后，未經權利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及到了善意取得的問題。根據我國《物權法》第106條的規定善意第三人支付了合理價款并辦理了房屋過戶手續，便取得了房屋的所有權。即使登記的情況并非真實，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應該保護。此時，原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。
非法情況下的房屋權屬認定
如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為，就應當認定其行為無效。規避法律的行為從外部表現看沒有違反法律，當規避了法律的強制性規定。規避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎，但并不能當然否認其效力，而應對其行為的目的、內容以及后果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的、內容、后果上是違法的，就認定其行為違法。

最高院關于借名買房的相關規定是雙方可以約定以他人的名義購買房屋，并且登記在他人的名下，但是借名人享有房屋的權益，其次在進行具體操作的時候，都是以出借人的名義進行操作，但如果在這中間如產生了其他的利益問題，導致不能夠辦理轉移登記的情況，要除外。
當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。如果目的是為了規避“限購令”等違反法律法規是不合法的，即使簽署借名合同也是無效的。借名購房相關法律風險提示，借他人之名購買房屋，如系規避法律禁止性規定，有可能導致最終合同無效的風險。非產權人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協議，構成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產權人身份審查的義務在簽約前就應完成，并不應受中介方承諾或擔保的影響。借名購房必然意味著登記物權非屬實際權利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規定情況下，借用人只享有債權，在借名人無權處分情形，存在借用人喪失房屋所有權而無法向第三人追及的風險。如不能證明借名購房的事實，甚至連向借名人主張過戶的權利都會喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權關系。經開發商同意，從親友手中購買轉售商品房，即使實際交款并入住，但產權人未變更，亦無書面的房屋買賣合同可資證明，就會存在某現實案例中的風險：即便是兄妹，交了錢，不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房，不過是私下借住而已。故，購買轉售商品房，不僅要簽訂書面合同，還要最終達致產權過戶的結果。
法律依據：
《民法典》第一百四十三條規定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

借名買房認定依據
1、存在借名買賣協議
借名買賣房屋協議的本質是當事人之間對房屋所有權歸屬實際出資人的約定，其法律性質是房屋所有權信托管理合同。“出名人”作為登記所有權人已依法取得房屋所有權，“借名人”作為實際買房人對登記所有權人享有債權請求權，可提起合同之訴。審判實踐中，借名買賣協議是認定借名關系成立核心的基本要件。
2、“借名人”為實際出資人并履行了相應出資
大多數借名買賣關系中，“出名人”只負責付出“名義”，實際出資義務由真正買房人負擔。也有部分借名買賣協議中約定實際買房人履行部分出資或者分期出資。雖然當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持，但在審判實踐中，“借名人”履行了全部出資或相應出資，是認定借名關系成立的重要基本要件。
3、房屋由借名人實際控制使用
對房屋有剛性需求而沒有購房資格的購房者購房的目的主要是居住，而希望通過他人名義購買低價房屋的投機者購房的目的主要是出租。房屋由誰居住或出租，決定了誰對房屋進行實際控制。在審判實踐中，“借名人”自行居住房屋或對房屋進行出租取得，也是認定借名關系成立的重要基本要件。
4、重視其他生活常識類輔助性要件
以下事實雖不如上述要件基礎，但在審判實踐中是處理借名買賣糾紛重要的參考要件，應予以充分重視并綜合考慮。
一是房屋產權證書和契稅原件往往由實際出資人持有；
二是房屋物業費、供暖費等后續費用一般由房屋實際居住人交付；
三是借名人入住房屋時間往往是開發商交房時間；
四是房屋買賣履行過程應符合借名買賣習慣；
五是考慮房屋出賣方(開發商)的相關證明。
另外，當事人之間的關系也是評判借名關系合理性的重要參考。
以上就是關于借名買房的相關內容，希望能對大家有幫助！