一、 房屋買賣合同 備案效力有效嗎? 實踐中，由于開發商的原因，常會出現 商品房買賣合同 未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張 合同無效 的爭議也時有發生。如何正確判斷該類 合同的效力 問題尤顯重要，這對于幫助普通 購房 者理性、正確維權十分關鍵。 二、未登記備案的商品房買賣合同如何判斷 1、約定優于法定。合同本質上屬于契約，根據“契約自由”的締約精神，法無禁止即可為，在民事領域，特別是合同方面，只要法律、 法規 沒有明確禁止，當事人均可以根據自己的意志將相關事項約定，體現在合同條款中。《 合同法 》第45條： “當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。”就明確賦予當事人對合同效力問題享有約定附條件的選擇權利。體現到商品房買賣合同，開發商、買受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買賣合同登記備案”作為 合同生效 的條件進行約定，則此時，如果因合同未備案而引發爭議，買受人則可根據該約定條件，主張合同無效; 2、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進行約定，則只能適用法律的規定進行該合同的效力判斷。《合同法》第44條： “依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”商品房買賣合同自開發商、買受人簽訂后即成立，且我國目前沒有法律、行政法規規定商品房買賣合同應當辦理批準、登記等手續才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時即生效。三、司法解釋明確規定該類合同的效力問題。《最高人民法院關于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第六條 規定：“當事人以 商品房預售合同 未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。” 由上正文，我們知道商品房買賣合同通常會因為開發商的原因沒有進行合理合法的備案，這可能會導致幾年后一系列問題和爭論的出現。許多老百姓沒有經驗不知如何判斷買 買房 是否進行了備案，在正文中我們也給出了判斷方法，望大家謹慎行事。

未經備案的房屋買賣合同有效，依據我國相關法律的規定，房屋買賣合同并不一是要備案才有效的，房屋買賣合同依法成立的就有效，但不備案的，辦理房屋過戶登記時可能受影響。合同生效要件為：當事人具有相應的訂立合同的能力；意思表示真實；不違反法律和社會公共利益。
房屋買賣違約怎么辦
1、補充協議的效力優先于原協議書效力。因為補充協議視為對原合同部分更改。
2、根據您所述，此情形屬于賣方違約。根據合同與民法通則，您可單獨選擇以下方式之一維護您的合法權益：
（1、請求解除合同，要求對方雙倍返還定金，即返還您本金之余再外加一部分作為違約金。（法律依據是《民法通則》第89條第三款“接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。）
（2、要求繼續履行合同（即交付房屋），每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。（不要小看這千分之五，它會是一筆大數目。計算方式是180w乘以0.5％的x次方。x即延遲的日期。自己算算吧）
（3、要求解除合同，返還定金，并按每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。
（4、要求繼續履行合同，并要求對方賠償房款的20％。
（5、要求解除合同，并要求對方賠償房款的20％。
簽訂房屋買賣合同要注意什么
1、仔細閱讀合同條款
簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意各個細節，如果有不清楚的條款，可以要求中介機構或者賣方予以解釋。假如你覺得有必要修改或補充的，可以與對方協商處理，這樣在發生糾紛時才可以將合同作為依據，主張自己的權利。
2、盡量利用合同附件
一些賣家承諾贈送的設施等僅限于口頭承諾是沒有法律保障的，這時你不能因為要面子或者怕麻煩而把這些約定一筆帶過，這樣的話，如果產生糾紛就無法保障自己的權益。所以，在簽訂房屋買賣合同時，一定要盡量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。