法律主觀：

一、租賃合同違約怎么起訴
依據我國民事訴訟法的規定，合同違約提起訴訟的，起訴人首先要收集證據和寫起訴書，然后到有管轄權的法院起訴，符合起訴條件的法院會立案。
具體起訴流程為：
1、當事人提前搜集對方違約的相關證據，如合同到期后，未履行或者拒絕履行相關義務等，準備雙方簽訂的房屋租賃合同原件及復印件，以及原、被告的訴訟主體資格的證明材料，有身份證、常住人口信息、企業營業執照等證件；
2、向人民法院遞交起訴狀。守約方可以要求對方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；
3、相關管轄法院會根據起訴狀和相應的證據，對符合起訴條件的于以立案。立案后，法院通過調解、庭審、調查等程序，判決違約方承擔相應的法律責任。如當事人不服第一審判決的，在判決書送達之日起十五日內可以提出上訴。二審程序流程基本與一審一致。
相關法律規定：
《 中華人民共和國民事訴訟法 》第二十三條：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第六十四條：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。
人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
二、 房屋租賃糾紛主要有以下幾種情形：
1、租金違約糾紛
承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同，只有口頭協議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現糾紛。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的,出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。
2、損害賠償糾紛
房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的。常見的有以下幾種：
(1)房屋損壞賠償糾紛
這多數是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產生糾紛。
(2)人身財物損害賠償糾紛
由于房屋租賃出租房的質量問題，或者由于出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對于出租人是否承擔責任，責任有多大而產生分歧。
(3)房屋租賃房屋共有人的合法權益損害糾紛
房屋共有人對所屬房屋享有共同的權利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經其他共有人同意而將房地產出租，侵犯了其他共有人的合法權益。
(4)裝修費用糾紛
房屋租賃關系特別是用于經營的房屋租賃關系建立后，經常會在承租人裝修房屋時發生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。
3、房屋租賃期間出售的優先權糾紛
《房屋租賃條例》規定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優先購買權。《民法典》也有此類規定。而在現實生活中，很多出租人往往忽視這一優先權的法律規定，有的是故意剝奪承租人的這種優先權，因而產生糾紛。出租人違反這一法律規定出售房地產的行為依法可確認為無效。
4、房屋轉租糾紛
我國現行法律法規允許房地產轉租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經出租人同意擅自轉租，有的是層層轉租，主體混亂;有的是轉租期限遠遠超過原承租期限，造成連環糾紛;有的甚至收取轉租費后逃之夭夭。在實踐中，有的房屋租賃出租人對未經同意的轉租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。
5、變更房屋用途糾紛
一般情況下是住戶未征得業主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用途，對房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認為自己付了租金有支配權，引發了許多糾紛。
6、單面解除合同糾紛
房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。
三、 防范房屋租賃糾紛的方法：
1、完備房屋租賃的法律要件
業主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，要符合以下要件：
(1)要依法簽訂書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。
(2)合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。這方面的案例表明聘請專業律師參與房屋租賃談判、合同簽訂，在避免損失方面能起到事半功倍的效果。
(3)房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、租前調查
出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。承租人不要貪圖便宜，找那些產權不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的房屋業主租賃房屋。承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可以租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。
3、出租人在出租房屋時，可要求承租人設立擔保承租人設立擔保，是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。
對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人，設立擔保尤為必要。
4、出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經濟狀況，提出合理的租金價格。
租賃合同違約起訴的，先收集證據和寫起訴書，到有管轄權的法院起訴，符合起訴條件的法院會立案。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。 《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

一、拖欠房租房東怎么辦
隨著房屋租賃的活躍，出租人與承租人的摩擦日益凸現。其中，承租人拖欠房租是引發糾紛的一項重要因素。通常出租人采取解除租賃合同，收回房屋。但要正確地行使這項權利，出租人就必須注意：行使解除權的方式和訴訟請求的內容。
1、行使解除權的方式
依照我國《合同法》的規定，出租人行使解除權有兩種方式：一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;另一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時間內仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。實踐中，《合同法》的上述規定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時間才構成“根本違約”，由于《合同法》并未對此作出具體規定，不同的法院可能有不同的認識。法院對具體的問題持有不同的認識是很正常的，但這種認識的差異給承租人行使解除權造成了實際困難。假設承租人已連續六個月未支付租金，出租人未經催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認為承租人的行為尚未構成根本違約，出租人未經催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變為違約方。
對此，小編推薦兩種做法：一，在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個月未繳納房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構成根本違約的情況下，出租人應避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權利提供保障。
2、訴訟請求的內容
在承租人欠付租金而雙方協商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內容選擇不當，反而可能給自身帶來麻煩。實踐中，主要表現為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應當解除進行裁決，對于承租人應否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內容是不具有強制執行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強制執行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。因此，出租人在書寫起訴狀時，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個獨立的訴訟請求向法院同時提出。只有這樣，才能爭取在最短的時間內解決糾紛。
二、拖欠房租多久合同自動解除
是否可以解除合同首先看合同中的條款是否有約定，什么情況下可以解除合同，如果有明確約定適用合同約定。如果合同中沒有針對這個情形進行明確約定，那么適用法律規定。先向租賃房發個解除合同通知書，通知書在到達租賃人時生效。《中華人民共和國合同法》規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租賃合同被解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應返還租賃物，承租人欠付的租金以及對出租人造成的損害，應當進行清算。合理期限應當根據到期租金的數額、承租人的支付能力以及出租人的經濟狀況等因素來確定。
所謂正當理由包括幾種情況：
一是不可抗力或意外事件，使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人已無法對租賃物使用、收益，承租人可以請求不支付租金。
二是因出租人沒有履行義務，如交付的租賃物不符合約定的使用要求;在租賃期間租賃物出現質量問題，出租人不盡維修義務的。
三是因承租人本身發生一些意外事件致使其暫時無力支付租金。
三、遇到承租人拖欠房租要怎么辦
1、由于出租房屋的租金確實過高，而致使承租人無法按時交納的，可經房屋所在地的房地產行政管理機關進行認定，合理調整租金，按調整后的租金要求承租人交付。
2、出租方采取停水、停電的措施，必須要有依據。因為根據合同法意思自治原則，合同當事人只要不違反我國法律的強制性規定，雙方可以自由創設權利義務。合同的約定就是依據。如果合同沒有約定允許停水停電的或合同尚未解除的，則不能采取這種措施，否則，此舉是構成侵權的，到頭來就會“有理變成無理”，要賠償對方損失的。因此，這類措施不應濫用，運用要有依據，用得恰當。
3、拖欠房租如何處理，對承租人無正當理由且又有能力支付卻故意拖欠租金不交的，出租人可通過法律手段追究承租人的違約責任。
4、在租賃期限內承租人意外死亡，承租人所欠交的房租可從其遺產中予以扣除。如果承租人的遺產已被繼承，則應由繼承人按繼承遺產份額的比例分擔所欠租金。若遺產不足以償付其所欠房租，尚欠部分應予以注銷。

隨著租房市場的旺季到了，很多人租賃關系當中我們理所應該的把租客的位置是處于劣勢的，但每一件事物都是相對的，生活當中經常會遇到的就是租戶拖欠房租，而業主沒有辦法，那么租戶拖欠房租怎么辦呢?      1、租客拖欠房租可以協商解決。      這是在租賃關系當中會經常遇到各種事情，所以在租房過程當中我們都會建議租戶簽訂一下合同，明確繳租的時間和方式，這樣有效的保護了雙方的利益，同時在發生矛盾的時候我們可以依照合同上的要求的細節，進行操作。議先協商解決。如果租房人仍拒不支付，可以到法院起訴，要求支付租金，另外，拖欠時間較長的，還可以要求租房人賠償相應的房租款的利息損失，到法院起訴需要的材料有:起訴狀、身份證、房屋租賃合同及拖欠租金證據等。      2、租客拖欠房租可依法處理。      按國家規定:拖欠租金累計六個月以上的，出租人可終止租賃合同。如果房東要求承租人搬出該租賃房屋，但承租人不肯搬出去，房東又追不到錢，那么房東可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金，起訴時可同時申請財產保全，扣押承租人的財產。但不可自行扣押其財產和強行趕出，此類措施只能由法院依法進行。      3、租客拖欠工資，可以依法強制執行。      如果出租人經要求后還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。      《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定:承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。      建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十二條規定:承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

房租要交哪些稅1、個人出租非住房(商鋪、寫字間等)應繳納以下稅款:房產稅:以租金收入12%計算繳納;營業稅:以租金收入的5%計算繳納;城市維護建設稅及費附加:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和費附加率3%計算繳納。      個人所得稅:按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%;印花稅:按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。      2、個人出租住房應繳納以下稅款，房產稅:以租金收入4%計算繳納;營業稅:3%稅率的基礎上減半計算繳納;城市維護建設稅及費附加:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和費附加率3%計算繳納;個人所得稅:對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。      財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額;免征城鎮土地使用稅和印花稅。      3、個人出租需要辦理的證件:首先憑房屋資料到轄區街道辦房屋租賃管理所領取《房屋租賃合同書》，并按要求用鋼筆或簽字筆填寫好，不得涂改，效房屋產權證明書(如《房地產權證》、《建筑許可證》、《規劃許可證》、《峻工驗收書》或《購房合同》和購房等)復印一份(驗原件);無有效房屋產權證明書的，提供轄區街道辦或居委會證明，出租方為個人需要提供業主身份證復印件一份(驗原件)。

現在在外面工作的話，往往都是要租房子，這個房子的租賃來說，租賃有很多種合同的簽訂方式，一般來說簽訂書面合同是最好的，但是很多人也會選擇口頭協議的方式，那么這種口頭協議的方式如果房東違約的話怎么辦呢?接下來由我為大家帶來口頭協議租賃房屋房東違約怎么辦的詳細知識，希望能夠幫助到大家。一、口頭協議租賃房屋房東違約怎么辦      1、房屋租賃合同履行期間，如果房東違約，租客可以要求房東繼續履行合同并承擔違約責任，或者解除租賃合同賠償損失。根據民法典第五百七十七條的相關規定:如果，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。      2、可以根據合同的約定來執行，拿房屋租賃合同來維護自己的權利和義務。如果這時候房東還是拒絕繼續履行合同和承擔違約責任。在這種情況下，租客可以調解委員會調解或者向房東所在地法院提起訴訟解決糾紛。

二、租賃合同糾紛訴訟時效怎么算      租賃合同糾紛的訴訟時效是三年，自當事人知道或者應當知道自身的權益受到損害之日起算。依據民法典的規定，權利人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。三、租賃合同糾紛可以找工商局嗎      不屬于工商局管理。工商局只協調處理合同范本內的條款對錯和合同是否有效措施，如果出現的是經濟上的糾紛，那就只有上法院解決，走起訴流程。      起訴方式民事訴訟法規定的起訴方式有書面起訴和口頭起訴兩種。民事訴訟法第一百零九條規定:“起訴應當向人民法院遞交起訴狀。并按照被告人數提出副本。”只有書寫起訴狀確有困難的，才可以口頭起訴，由人民法院將原告口頭陳述記入筆錄，并告知對方當事人。      起訴狀是原告向人民法院提出訴訟請求的書面依據。根據民事訴訟法第一百一十條規定，起訴狀應當包括以下內容:      (一)當事人的自然情況。包括當事人的姓名，性別，年齡，民族。職業、工作單位和住所。法人或者其他組織的名稱。住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務。      (二)訴訟請求和所根據的事實與理由，這部分是起訴狀的主要內容。      (三)證據和證據來源、證人姓名和住所。      以上就是整理的關于口頭協議租賃房屋房東違約怎么辦的相關內容，房東如果出現違約的，我們可以收集好相關的證據去進行起訴。