首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。若購(gòu)房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進(jìn)行合法維權(quán)。

　　其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

　　因此，如果您起訴前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；如果您起訴前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。建議購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)應(yīng)當(dāng)審查開(kāi)發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　由上述也可知，未取得商品房預(yù)售許可證的不得對(duì)外售房。可先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達(dá)不成一致，主要應(yīng)通過(guò)司法途徑解決，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)反映。