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商品房延期交房怎么處理,有何法律依據(jù)?(開發(fā)商逾期交房怎么處理)

首頁(yè) > 財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)2023-11-09 08:38:14

延期交房怎么處理

法律主觀:

買房 ,難免會(huì)發(fā)生開發(fā)商延期交房的情況,在這里給大家匯總一下延期交房認(rèn)定的情況以及法律上對(duì)延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)等情況的處理:延期交房是什么?延期交房是指開發(fā)商在 商品房預(yù)售 合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi),沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。下面 網(wǎng) 小編來(lái)為你解答,希望對(duì)你有所幫助。 開發(fā)商延期交房需要賠償違約金嗎 延期交房是指開發(fā)商在 商品房 預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi),沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。 延期交房包括兩種情況: 1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間,購(gòu)房者給開發(fā)商一定的寬限期,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況。 2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。 原則上,出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房: 1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《 合同法 》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是,出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù),否則構(gòu)成延期交房。 2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改),或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé),但如果完全按照 買賣合同 的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,顯然有失公平。 延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn) 延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)是多少?根據(jù)相關(guān)規(guī)定,將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價(jià)格的萬(wàn)分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過(guò)協(xié)商定好了的,可以不是百分之五;經(jīng)過(guò)調(diào)查顯示違約金過(guò)高的,可以經(jīng)過(guò) 法院 途徑應(yīng)予適當(dāng)?shù)臏p少。所以嚴(yán)格來(lái)說(shuō),延期交房違約金是沒(méi)有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)的。 買賣關(guān)系角度來(lái)說(shuō),買方取得房屋的對(duì)價(jià)是支付了約定的購(gòu)房款,也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購(gòu)房款。因此,如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話,買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購(gòu)房成本,包括分?jǐn)偟馁?gòu)房款及利息損失。可見,所謂買方購(gòu)買房屋所占用或 借貸 資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。 至于對(duì)過(guò)高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度,法律并無(wú)明文規(guī)定,從而留給了法官或 仲裁 員自由裁量的余地。如前所述,實(shí)踐中有將過(guò)高的延期交房違約金調(diào)整為按 貸款 利息的,也有調(diào)整為每日萬(wàn)分之三的。若參照最高人民法院《解釋(二)》(草案)關(guān)于以超過(guò)實(shí)際損失30%作為“過(guò)分高于”的標(biāo)準(zhǔn),則每日萬(wàn)分之三仍有過(guò)高之嫌。 以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識(shí),相信大家通過(guò)以上知識(shí)都已經(jīng)有了大致的了解,如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問(wèn)題,歡迎登陸網(wǎng)進(jìn)行 律師在線 咨詢。

法律客觀:

《商品房銷售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 《商品房銷售管理辦法》第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

開發(fā)商延遲交房應(yīng)如何維權(quán)?


1、審查相關(guān)證明材料
交房時(shí),購(gòu)房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。實(shí)踐中,有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí),即通知購(gòu)房者入住。
因此,購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通,是否達(dá)到基本入住條件,規(guī)劃是否被擅自更改,同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》等材料。否則,購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋,由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
2、不可抗力非全免責(zé)
“如延期交房非開發(fā)商的原因,但并不必然免除賠償責(zé)任。”魏亮律師說(shuō),開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣,如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等,從而以非開發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定:不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒(méi)有特別約定的情況下,只有發(fā)生不可抗力的情況,開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件,證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則,開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
3、保留相關(guān)證據(jù)材料
購(gòu)房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí),購(gòu)房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù),另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。
這樣掌握好證據(jù)的話,不論在與開發(fā)商協(xié)商過(guò)程中還是在提起訴訟時(shí),都能夠明確其違約事實(shí),既可以按照合同條款主張約定的違約金,在實(shí)際損失超過(guò)約定的違約金的情況下,也可以要求開發(fā)商按照購(gòu)房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任,從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
4、注意訴訟時(shí)效
鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利,則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。

開發(fā)商多次延期交房怎么辦

法律主觀:

開發(fā)商延期交房,購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如果開發(fā)商無(wú)法交房,購(gòu)房者還可以主張解除購(gòu)房合同,并要求開發(fā)商賠償損失。

法律客觀:

開發(fā)商延期交房怎么辦?(一)買受人的合同解除權(quán)出賣人延期交房,屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定,當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定,出賣人延期交房的,經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。(二)出賣人支付違約金或者賠償損失按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付使用房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。逾期交房違約金一般是按日計(jì)算的,開發(fā)商每逾期一日并產(chǎn)生一日的違約金,違約越久,違約金總數(shù)會(huì)越多。在訴訟時(shí),開發(fā)商會(huì)援引《民法通則》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,以違約金過(guò)高為由要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金數(shù)額。針對(duì)房開商的這一抗辯,房開商主張違約金過(guò)高,其應(yīng)對(duì)“違約金過(guò)高”負(fù)有舉證責(zé)任,即應(yīng)對(duì)違約造成的損失負(fù)有舉證責(zé)任,只有證明違約金確實(shí)超過(guò)損失的30%,其主張方可成立。否則,每日萬(wàn)分之幾的違約金并不算“過(guò)高”。可見,針對(duì)延期交房,開發(fā)商會(huì)想各種辦法逃避責(zé)任,購(gòu)房者要區(qū)分是否真的有延期交房的合理理由,如果沒(méi)有要注意維護(hù)自己的權(quán)益,另外,在簽訂合同時(shí)也要注意約定交房的條件的時(shí)間以及延期交房的處理,這樣在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依,能夠更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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