商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1.已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，并已取得土地使用權(quán)證書；
2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
3.根據(jù)商品房預(yù)售情況，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；
4.向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證書。
辦理商品房預(yù)售許可證的程序。申請人在市政務(wù)中心辦公室搖號后，到房管局窗口申請材料。窗口人員對申請材料進(jìn)行初審，初審合格后受理，出具受理通知書，錄入掃描資料，歸檔；材料不規(guī)范或者不符合法定形式的，一次性告知申請人；
2.組織現(xiàn)場踏勘；
3.組織協(xié)調(diào)建立房屋預(yù)售銷售制度；
4.首席代表簽署審核意見，報(bào)主管主任簽發(fā)；
5.由主管主任簽發(fā)；
6.申請人憑受理通知書到市行政中心房管局窗口領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可證的決定予以公示。
商品房預(yù)售的特點(diǎn)(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易。也就是說，商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并以該期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或喪失的依據(jù)。
(2)房屋預(yù)售具有很強(qiáng)的國家干預(yù)性。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)買賣，真正的房屋交接尚未形成。因此，國家加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的監(jiān)管。我國規(guī)定了商品房預(yù)售的條件、資格和程序，還要求在預(yù)售合同簽訂后，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房預(yù)售的弊端房屋預(yù)售制度是房價(jià)高的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅可以低成本使用銀行資金，無息占用購房人的預(yù)付款和承包人的預(yù)付款，而且不用承擔(dān)房屋的庫存成本。所以開發(fā)商所謂的“拍賣價(jià)低”只是一種假象。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商正在使用各種策略來保持房價(jià)上漲。
預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)付款，提前收回大部分甚至全部成本后，就沒有了后顧之憂，他們通過囤積居奇一步步推高房價(jià)，反過來又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)付款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績r(jià)上漲的過程中，人們對未來房價(jià)升值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房價(jià)屢創(chuàng)新高。
在中國，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，支付定金后，申請銀行按揭支付全款，一般是在房屋正式交付前幾年。此外，預(yù)售資金一次性直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)商，沒有第三方對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金專款專用于住房建設(shè)。
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