什么是借名買房？有哪些風險？
什么是借名買房？有哪些風險？
一、關鍵詞:借名買房、事實認定、法律風險
近年來，隨著房價的不斷上漲，因借名買房引發的糾紛屢見不鮮。據裁判文書網統計，僅2020年一年因戶口問題引發的房屋買賣合同糾紛就有近2600余起。那么，什么是借名買房?借名買房有什么法律風險呢?
二、重點
第一，什么是借名買房?
借名買房合同并不在新頒布的《民法典》合同編規定的19種典型合同中，屬于非典型合同。一般而言，“借名買房”是指一方當事人與他人約定,借他人名義購買房屋并將房屋登記在他人名下,但由當事人實際享有房屋權益,他人在符合約定條件時將房屋轉移登記的行為。其中的一方當事人為借名人,他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為,房屋登記在出名人名下,而房屋相關權益應由借名人享有。
第二，證明借名買房需要提供哪些證據?
一般而言，借名買房發生在親友之間，借名買房的書面證據較少。生效裁判文書顯示，在缺之直接書面證據的場合，法院認定雙方是否存在借名買賣合同關系,一般需要考慮的要件事實為:雙方關系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協議及雙方陳述的合理性。在認定證據的真實性上，往往綜合全部證據內容、證據間的關聯性,結合借名買賣合同的特點,運用邏輯推理和日常生活經驗法則進行綜合認定。因此，可以說，在缺乏書面直接證據比如借名買房協議的前提下，法院往往根據在案證據情況進行綜合判斷。
另外，需要特別說明的是，根據證明規則，主張存在借名買房合同關系存在的一方當事人負有舉證證明責任。因此，借名人須要格外注意，不斷增強證據意識。
第三，借名買房的合同效力如何?
《民法典》第一百四十三條規定: 具備下列條件的民事法律行為有效: (一) 行為人具有相應的民事行為能力; (二) 意思表示真實;(三) 不違反法律、行政法規的強制性規定不違背公序良俗。因此，借名買房合同只要符合上述規定，就將被認定為有效。相關裁判文書網站公開的生效文書也顯示，一般借名買房合同都以有效為原則，以無效為例外。這種例外一般是因為借名購買經濟適用房等政策性保障住房或隱匿財產、逃避債務等所致。
第四，借名買房有哪些風險?
1、無法被認定存在借名買房合同關系的風險因為借名往往發生在親友之間，證據意識較弱，多數案件無書面協議，查清事實較難。生效判決顯示，判斷借名買房合同關系是否成立往往根據案情進行綜合判斷，因此，在證據不充分的前提下，存在無法認定存在借名買房合同關系的風險。
2、被認定為合同無效的風險。如前所述，借名買房合同以認定有效為原則，無效為例外。對有規避政策、冒用身份、轉移財產等目的的借名買房協議存在被認定為無效的可能。
3、存在著無法履行的風險。即便借名買房協議能夠被證據證明成立且有效，在借名人重新拿回房產的過程中，還存在著諸如房屋已被抵押或查封，導致無法過戶的障礙。
借名買房糾紛有哪些
1、登記購房人反悔糾紛，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；
2、登記購房人有對外債務發生的糾紛，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；
3、名義產權人意外死亡發生的糾紛，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；
4、如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。
借名買房要注意什么
1、弄清房屋性質：
購房者借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質，房屋是否能上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。
2、簽署協議約定權責：
不論借誰的名義購買房屋，購房者借名都應委托專業的律師起草并簽訂借名買房協議，約定清楚雙方的權利義務，如果首付款是以被借名人的名義繳納的，借名人匯款時，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關。
3、保留證據：
購房者應該注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。另外，首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等一定要保存完好。
4、簽訂租賃合同：
為防止被借名人擅自處分或出售房屋，購房者借名時可采取與其簽訂長期限（例如20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。
借名買房有哪些風險？
1、被借名人承擔的風險包括：
如果當地施行限購政策，被借名人可能會失去購房資格，或者購房要算二套房的首付和利率；被借名人如果名下登記了房屋，可能被取消經濟適用房等保障性住房的申請資格；貸款買房情況下，如果借名人不按時償還貸款，會影響被借名人自己的信用記錄。
2、借名人承擔的風險：
因為被借名人是房產權利登記人，他可以去房管部門掛失房產證，隨后將房屋抵押；被借名人可以在掛失房產證后將房屋出賣；被借名人欠有債務，房屋被債權人訴訟后，被法院查封等司法措施；被借名人離婚，房屋算共同財產被分割；
借名買房的風險是什么
1、名義產權人反悔：如果名義產權人(被借名買房的人，非實際購房者)反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款就會很困難。
2、銀行貸款合同提前解除：如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據貸款合同的相關規定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現困難。
3、名義產權人陷入債務等糾紛：從名義產權人領取房產證，到將房屋產權過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣。另一種情況是，名義產權人中途發生意外，很可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。
4、名義產權人私下賣房：如果名義產權人不守誠信，偷偷將該房產出售，而購房者(第三人)因基于對房產登記的信任，購買了該房產，那么，真正出資的購房人就可能無法追回該房產。
如何避免借名買房的風險
1、弄清楚所購房屋的性質
如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免發生糾紛，造成房錢兩空。
2、簽訂“借名買房合同”需言明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務
借名買房人一般是實際出資人，因此，應當在借名買房合同中格外注明“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關”等特殊條款，防止因房屋所有權不明確，為日后發生糾紛埋下隱患。
3、借名買房人控制買房手續材料、留存足夠的證據
出資的原始憑證，如存折、購房發票等，務必保存好。這樣一旦名義產權人對借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權歸借名買房人所有。
4、約定嚴格的違約責任
為防止名義產權人違反借名買房合同的約定，將該房轉讓或抵押給第三人，在借名買房合同中最好約定：登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人，等等;如果出現此類違約情況，就要承擔相應的違約責任。這樣就為雙方嚴格履行借名買房合同，提供了相對充分的法律保障。
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