所訂立的買賣違章建筑的合同并不必然無效。

雖然違章建筑不能買賣，但并不意味著雙方訂立的合同絕對無效，依照《民法典》的規定，物權關系與合同關系相互獨立，為了鼓勵市場交易，未辦理物權登記的，不影響合同效力。

合同有效的情況：

(1)建造者只要在合同訂立后，一審法庭辯論結束前補辦了有關手續，這時房屋不再是違章建筑，雙方所訂立的合同應該受到法律保護，買方可以依據有效的合同要求賣方辦理房屋的過戶登記;買方不支付價款時，賣方亦可要求其履行合同義務或承擔違約責任。

(2)如果建造者在別人的土地上建造房屋，且無法補辦房產證時，因違章建筑不能買賣，因此該合同不受法律保護。即使被告已在房屋買賣合同中作了說明，且原告在購房前曾知曉房屋是違章建筑并愿意自擔風險，雙方的買賣合同也不受法律保護。雙方因放還所交付的財產或物品，已經履行的可以要求對方折價賠償。

(3)買方也可以因為買賣合同目的無法實現而請求法院解除合同，并且要求對方支付賠償金。

依據《民法典》的規定，違法建筑買賣合同是基于重大誤解或者欺詐簽訂的，購房者可以向仲裁機構或者人民法院申請撤銷，合同被撤銷后不再具有法律效力。

民法典規定，購房者受到欺詐而簽訂違法建筑買賣合同的，購房者可以申請撤銷合同，合同被撤銷后不再具有法律效力。

《中華人民共和國民法典》

第一百四十七條 【基于重大誤解實施的民事法律行為的效力】基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百四十八條 【以欺詐手段實施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百五十七條 【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

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