承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有哪些呢？請(qǐng)大家一起往下看。
1、買賣不破租賃的適用及例外
租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原則，若無法定或約定的情形除外，該原則應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，先抵押后出租不適用買賣不破租賃原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用買賣不破租賃原則。涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用買賣不破租賃;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
2、次承租人或承租人死亡后的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題
根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。該第三人即為次承租人。在出租人將出租的房屋出賣時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而次承租人并不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人為承租人與次承租人，次承租人與房屋的出租人沒有任何法律關(guān)系。
根據(jù)《合同法》規(guī)定，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。此時(shí)，共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人或其他合伙人成為承租人，在出租人出售房屋時(shí)，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
3、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害時(shí)的救濟(jì)
(1)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其規(guī)定一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。(2)出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，未告知承租人，直接損害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在此情況下，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》21條，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。如第三人未善意取得租賃房屋，則承租人可以同等條件優(yōu)先受讓。在司法審判實(shí)踐中，損害賠償范圍通常包括兩方面：一是承租人為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等;二是房屋價(jià)差損失。其他損失主要包括尋租費(fèi)用及搬家費(fèi)用等。
(3)出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，告知承租人房屋出讓的事實(shí)，但告知承租人的出讓條件與其實(shí)際成交條件相差較大，與上述情形相同，承租人在此情況下仍不能以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受損為由主張交易合同無效。但是，如果出租人與第三人存在惡意串通，告知承租人的出讓條件明顯高于與第三人的交易條件，承租人可以根據(jù)《合同法》52條規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。中國(guó)也于1999年正式確立了這項(xiàng)法律制度。《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買的權(quán)利。
承租人在同等條件下對(duì)出租人的房屋擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
事實(shí)上，大量承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形都出現(xiàn)在出租人擅自出賣租賃房屋后，此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使往往帶有一定的強(qiáng)迫性，即一旦出租人與第三人達(dá)成了購(gòu)買協(xié)議，承租人在法定期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等的條件將出租房屋賣給自己，出租人不可以因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以同等條件出賣給承租人，只要承租人堅(jiān)持以與第三人同等的條件購(gòu)買房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。這些規(guī)定是出于對(duì)承租人生存居住權(quán)利的保護(hù)。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。