今天跟大家交流的主題是“優先承租權的理解與適用”。      關于優先承租權，《民法典》第734條第2款規定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。該規定將優先承租權上升為房屋承租人的一項法定權利。但是，對于優先承租權的性質、具體行使規則、法律效果、救濟和保護方式等，《民法典》及相關司法解釋均未作出明確規定。針對這些問題，今天的討論從四個方面展開，分別是:優先承租權界定、優先承租權行使條件、優先承租權行使方式和期限以及優先承租權救濟和保護。      在開始討論之前，我們先來看一個案例。案例1      出租人甲與承租人乙簽訂租賃合同，約定甲將房屋出租給乙，用于經營餐飲。租賃合同期限屆滿前，乙向甲提出續租。甲回函稱，因乙存在遲延支付租金的違約行為，不再與其續簽合同，目前已經將房屋出租給丙。乙收到回函后隨即表示，其享有優先承租權，要求按照甲、丙之間租賃合同約定的租金標準及租期，續簽合同。雙方交涉未果，乙訴至法院，請求確認甲、丙之間的租賃合同無效，并要求甲與乙續簽合同，或者由甲賠償乙搬遷費、裝修損失、另行租賃房屋的差價損失、中介費以及營業利潤損失。      我們在討論四個方面的問題后，再嘗試具體分析這個案例。01優先承租權界定      下面，我們討論第一個方面的問題，優先承租權界定，主要從優先承租權的概念、范圍和性質三個維度出發。01      先來看一下優先承租權的概念。按照通常的理解，優先承租權是指承租人根據法律規定或合同約定，于租賃期限屆滿后，以同等條件優先承租原租賃物的權利。在合同法時代，優先承租權因雙方約定而產生?！睹穹ǖ洹肥┬泻?，優先承租權就成為房屋承租人的一項法定權利。02      優先承租權的范圍，又可以從主體范圍和客體范圍兩個維度展開。就主體范圍而言，《民法典》規定享有優先承租權的主體為承租人。這里的承租人是否包括次承租人呢?或者說次承租人是否享有優先承租權?個人認為，次承租人作為轉租合同項下的承租人，應當享有優先承租權，但基于合同相對性原則，其只能向轉租人，而不能向出租人主張該項權利。優先承租權不具有可讓與性，不能轉讓和繼承。因此，承租人的繼承人或者所謂受讓人，并不享有優先承租權。      不過需要注意的是，《民法典》第732條規定，“承租人在租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。也就是說，承租人生前的共同居住人或者共同經營人，因法定繼受租賃合同的權利義務而成為新的承租人，從而享有優先承租權。      就客體范圍而言，《民法典》規定的優先承租權客體，僅僅限于租賃房屋，而不包括其他不動產和動產。那公租房、廉租房是否納入優先承租權保護范圍呢?應該說，《民法典》規制的是市場房屋租賃，公租房、廉租房作為保障房，其承租人有特殊的資格條件要求，并不當然享有優先承租權。02      我們再來看一下優先承租權的性質，對此主要有三種觀點，包括請求權說(其中又包括強制締約請求權說)、物權說或準物權說以及形成權說(當中又包括附條件的形成權說)。_請求權說認為，優先承租權是承租人請求，出租人與自己訂立租賃合同的權利。其中，強制締約請求權說認為，承租人提出訂立租賃合同的要約時，法律強制出租人為承諾的意思表示。_物權說或準物權說認為，優先承租權的優先效力和追及效力，使其可以對抗第三人，因此，優先承租權具有物權屬性。_形成權說認為，承租人依其單方意思表示，即可與出租人建立租賃合同關系。因該權利的行使，以出租人與第三人訂立租賃合同為條件，所以有觀點認為優先承租權是附停止條件的形成權。      對于《民法典》規定的優先承租權的性質，我們認為應當根據立法目的予以認定?！睹穹ǖ洹芬幎▋炏瘸凶鈾?，是為了保護承租人的基本生存權利或經營權利，降低交易成本，實現社會整體利益的最大化。      如果將優先承租權看作是請求權，因出租人可以拒絕訂約，明顯不利于承租人保護;強制締約以承租人訴請公權力介入為前提，租賃合同并非一經承租人行使優先承租權即告成立，仍然存在對承租人保護不足的問題。物權說或準物權說，賦予優先承租權物權效力，但在缺乏公示方法的情況下，使其可以對抗第三人，對第三人權利影響過于巨大。形成權說，能夠有效保護承租人利益，又能兼顧第三人的合同權利，應該說最能契合優先承租權的立法目的。因此，《民法典》規定的優先承租權性質上應該是形成權。優先承租權與《民法典》726條規定的優先購買權，保護的法益相同，具有相同性質。因此，在缺乏具體規定時，可以參照適用承租人優先購買權的規定。      與其他形成權一樣，優先承租權的行使也應當具備相應的條件。02優先承租權行使條件      接下來，我們進入今天討論的第二個方面，優先承租權行使條件。優先承租權的行使條件，包括:第一，存在合法有效的租賃合同關系。無效租賃合同的承租人，顯然不享有優先承租權。第二，出租人與第三人訂立租賃合同。如果出租人收回房屋自用，自然不發生優先承租權的問題。出租人出租給近親屬時，承租人是否享有優先承租權呢?答案也是否定的，因為基于身份關系，此時，出租人同意的租賃條件往往較為優惠，這種情形下，賦予承租人優先承租權缺乏正當性。第三，滿足同等條件。何謂同等條件，可能是行使優先承租權最易發生爭議的地方。      對于同等條件的理解，尤其應當注意優先承租權與優先購買權存在的巨大差異。我們知道買賣合同是典型的一時性合同，出租人出售房屋的主要目的在于獲得價款，并不太關注交易的對象，因此，價款及其支付方式、支付期限，作為買賣合同核心條款，一般就是優先購買權同等條件的指向。而租賃合同作為典型的繼續性合同，訂立和履行，是以雙方某種程度的信賴關系為基礎，因此同等條件應當包括主觀條件和客觀條件。就主觀條件而言，如果承租人在原來合同履行過程中，存在嚴重違約行為，影響雙方信賴關系時，不能認為滿足同等條件。同時，對于客觀條件，即合同核心條款，相對于優先購買權也應當作更寬泛的理解，一般包括租金標準、支付方式和期限、租期、租賃用途以及其他影響雙方權利義務的內容。      優先承租權行使條件具備后，承租人又如何行使權利呢?03優先承租權行使方式和期限      下面，我們討論第三個方面的問題——優先承租權行使方式和期限。      優先承租權的行使，以承租人知道出租人與第三人訂立租賃合同為前提，因此出租人對承租人負有通知義務。該項義務性質上為雙方租賃合同項下的附隨義務。除非雙方存在明確約定，通知的方式可以是書面的，也可以是口頭的。通知內容應當包括出租人與第三人訂立租賃合同的全部核心條款。通知期限有約定從約定，未作約定的，出租人應當在合理期限內通知。至于合理期限的確定，應當在個案當中根據誠實信用原則，綜合租金標準、租賃房屋具體狀況、交易習慣等等予以認定，以不影響承租人行使優先承租權為前提。      承租人收到出租人通知后，應當在合同約定期限或未作約定情形下的合理期限內，明確作出是否行使優先承租權的意思表示。這里的合理期限可以參照《民法典》第726條第2款，關于優先購買權行使期限的規定，確定為15日。也就是說，承租人收到出租人通知后，應當在15日內明確表示是否行使優先承租權，否則，應視為放棄。該期間為除斥期間，不存在中止、中斷或延長的情形。      有疑問的是，出租人未履行通知義務，但是承租人通過其他途徑知道，出租人與第三人訂立租賃合同的，是否可以行使優先承租權?個人認為，從保護承租人的角度，此時，承租人同樣可以行使優先承租權。      當出租人未履行或者未適當履行通知義務，又或者存在其他不當行為，影響承租人實現優先承租權時，如何對承租人提供周全的救濟和保護?04優先承租權救濟與保護      下面我們進入今天討論的第四個方面，優先承租權救濟與保護。首先需要確定承租人主張權利的請求權基礎。剛才已經討論過，優先承租權性質上為形成權，依承租人單方意思表示即可引起租賃關系的產生。出租人未依法履行通知義務，不會導致承租人優先承租權的喪失。優先承租權條件成就的，承租人在除斥期間內均可行使。因此，優先承租權具有不可侵性，承租人不能向出租人主張侵權責任。      出租人違反原租賃合同項下的通知義務時，承租人自然可以主張該合同的違約責任，既可以要求出租人繼續履行，也可以參照《民法典》第728條，關于出租人妨害承租人優先購買權法律后果的規定，要求出租人承擔損失賠償責任。同時，承租人行使優先承租權，即在出租人和承租人之間形成新的合同關系。該合同關系的成立雖然不導致出租人與第三人之間的租賃合同無效，但可能在事實上形成兩個具有競爭關系的租賃合同。根據最高法院修訂后的《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第5條的規定，承租人與出租人之間的租賃合同具有優先履行順位時，承租人可以要求出租人履行合同。當出租人已將房屋交付給第三人，導致承租人與出租人之間的租賃合同無法履行時，承租人可以主張解除合同，并要求出租人承擔損失賠償責任。原則上，承租人不得單獨主張違反通知義務的違約責任，以防止承租人在缺乏續約意愿時，惡意主張損失賠償。      經過剛才的討論，我們再來分析一下前面提到的案例。首先，乙是合法有效的房屋租賃合同的承租人，應享有法定的優先承租權。其次，如果乙在租賃合同履行過程中，僅僅存在輕微違約行為，乙明確告知愿意按照甲、丙之間合同約定條件，續簽合同，應視為滿足同等條件。再次，乙在合理期限內，明確表示行使優先承租權的，即在甲、乙之間成立，以甲、丙租賃合同條件為內容的新的租賃合同。乙要求甲與其訂立租賃合同的訴請，并不符合優先承租權形成權的性質，應當向其釋明，變更為確認雙方成立與甲、丙之間合同條件一致的租賃合同。最后，甲、乙之間合同成立，并不導致甲、丙之間合同無效，而是同時存在兩個具有競爭關系的租賃合同。在甲、乙之間租賃合同具有優先履行順位時，乙可主張實際履行，丙可向甲主張不能履行的違約責任。反之，乙可向甲主張違約責任，要求甲賠償損失。根據《民法典》第584條的規定，此時的賠償范圍，包括合同履行后可以獲得的利益。

法律主觀：

承租人轉租的后果有：1、承租人依法轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失；2、承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

法律客觀：

承租人可以轉租嗎?1、承租人轉租房屋必須經出租人同意《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：“承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個法律、法規的規定，承租人轉租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。2、出租人、承租人均可從轉租中獲益《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務”，因此轉租后承租人義務應該是加重了，所以法律應該允許承租人從轉租中獲益。鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，避免出現糾紛。3、房屋轉租后次承租人享有優先購買權在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際占有、使用房屋，因此其優先購買權優先于承租人。這里還涉及一個深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后，租賃合同是否解除?我們認為，次承租人取得房屋所有權后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉租收益權依然存在。那么在合同有效期內，次承租人需向承租人支付轉租收益，否則會損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。