優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定
優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定是：
1、股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；
2、協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。
一、優(yōu)先購買權(quán)的適用情形如下：
1、承租人有優(yōu)先購買權(quán)；
2、房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
3、公有舊房原住戶有房屋優(yōu)先購買權(quán)；
4、原產(chǎn)權(quán)單位有房屋優(yōu)先購買權(quán)。
二、房屋優(yōu)先購買權(quán)的具體內(nèi)容包括：
1、未經(jīng)登記的租賃合同有無優(yōu)先購買權(quán)，租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán)，不因登記與否而影響該項權(quán)利；
2、與第三人訂立買賣合同后能否行使優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都可以得到支持；
3、房屋在租賃期間被拍賣能否行使優(yōu)先購買權(quán)，拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。
總之，優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予有共有、租賃、有限責(zé)任公司的股東出資及合伙等法律關(guān)系的民事主體的一項權(quán)利，對于這項權(quán)利的行使需要符合法律規(guī)定。
房屋租賃優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則
下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：
1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
法律依據(jù):
《中華人民共和國民法典》
第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的.
優(yōu)先購買權(quán)限制性保護(hù)的發(fā)展及其應(yīng)用
基于承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定程度的不協(xié)調(diào)性,理論和實務(wù)界均提出對承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護(hù)需求.
從國外的立法、司法實踐來看,承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護(hù)主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
1、房屋部分承租、整體轉(zhuǎn)讓情形.當(dāng)承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會給出租人造成損失時,承租人不得就其承租部分行使優(yōu)先購買權(quán),如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形.
2、出租人基于某種特殊人身關(guān)系低價出售房屋情形.如果出租人將房屋以明顯低于市價出賣房屋是基于某種特殊的身份關(guān)系,如親朋好友、單位職工等,離開該特殊的身份關(guān)系,出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價價格出賣房屋的,承租人在此情形下不享有優(yōu)先購買權(quán).
3、租賃房屋非基于買賣而發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情形.如贈與、遺贈和繼承場合;另在出于公共利益目的而實施的征收、征用等情形,租賃房屋的物權(quán)變動是基于公法手段實現(xiàn),此屬于所有權(quán)的原始取得,承租人亦不得行使優(yōu)先購買權(quán).
4、租賃房屋基于"視為出賣"的情形.(1)出租人以房屋所有權(quán)出資,因企業(yè)的收購、合并或者分立而變更房屋所有人,出租人以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等,此類情形下由于出租人的目的不在于通過出讓房屋所有權(quán)而取得價金,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán);(2)出租人將房屋以產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行的互易場合,如果出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán),則承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán);(3)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或出租人以房屋抵債情形,因出租人的目的是通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移實現(xiàn)抵押權(quán)的消滅或代替金錢的給付,承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán).
上文講述了承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項法定權(quán)利,操作步驟可以參照上文,但是要按照制度來嚴(yán)格執(zhí)行,這個大家一定要妥善處理,以上就是本文的全部內(nèi)容,看完了上文中小編具體的分析和總結(jié)后,相信各位心中已經(jīng)都有了自己的認(rèn)知和理解.
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